{"id":1345,"date":"2020-09-18T15:22:05","date_gmt":"2020-09-18T13:22:05","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=1345"},"modified":"2023-09-06T11:25:05","modified_gmt":"2023-09-06T09:25:05","slug":"jak-bezpiecznie-wynajac-mieszkanie-rozmowa-z-marcinem-majkutem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/jak-bezpiecznie-wynajac-mieszkanie-rozmowa-z-marcinem-majkutem\/","title":{"rendered":"Jak bezpiecznie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie? \u2013 rozmowa z Marcinem Majkutem"},"content":{"rendered":"\n

Coraz wi\u0119cej os\u00f3b zastanawia si\u0119 czy warto kupi\u0107 mieszkanie na wynajem lub szuka informacji na temat tego, jak bezpiecznie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie. Dzisiaj naszym go\u015bciem jest Marcin Majkut, kt\u00f3ry zawodowo zajmuje si\u0119 wynajmem.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Panie Marcinie bardzo si\u0119 ciesz\u0119, \u017ce znalaz\u0142 Pan chwil\u0119, \u017ceby porozmawia\u0107 z nami i podzieli\u0107 si\u0119 swoimi do\u015bwiadczeniami z wynajmem mieszka\u0144. Na pocz\u0105tek prosz\u0119 powiedzie\u0107 par\u0119 s\u0142\u00f3w o sobie, \u017ceby nasi czytelnicy mogli Pana lepiej pozna\u0107. Jak d\u0142ugo jest Pan zwi\u0105zany z nieruchomo\u015bciami i ich wynajmem?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Z rynkiem nieruchomo\u015bci w szerokim tego s\u0142owa znaczeniu jestem zwi\u0105zany od 14 lat. Na pocz\u0105tku zajmowa\u0142em si\u0119 budowaniem dom\u00f3w, remontami itp., a dopiero kilka lat p\u00f3\u017aniej, mniej wi\u0119cej 6 lat temu, wraz z \u017con\u0105 i te\u015bciem, zaj\u0105\u0142em si\u0119 obrotem nieruchomo\u015bciami. Przygotowujemy gotowce inwestycyjne, mieszkania na flip, ale przede wszystkim zajmujemy si\u0119 wynajmem nieruchomo\u015bci na pokoje i zarz\u0105dzaniem nimi.
<\/p>\n\n\n\n

Czy zainteresowanie wynajmem mieszka\u0144 jest sta\u0142e, czy da si\u0119 wskaza\u0107 okresy, w kt\u00f3rych ma Pan zdecydowanie wi\u0119cej pracy?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Wi\u0119kszy ruch co roku zaczyna si\u0119 ju\u017c w sierpniu.<\/strong> To czas, kiedy studenci pierwszego roku zaczynaj\u0105 szuka\u0107 mieszka\u0144 na wynajem. Pozostali, kt\u00f3rym ko\u0144cz\u0105 si\u0119 umowy chc\u0105 zmieni\u0107 lokum i szukaj\u0105 w tym okresie, bo najwi\u0119cej mieszka\u0144 si\u0119 zwalnia i jest w czym wybiera\u0107. W tym czasie nast\u0119puj\u0105 te\u017c najwi\u0119ksze roszady w mieszkaniach. My zwykle mamy wynaj\u0119te wszystkie pokoje do ko\u0144ca sierpnia, ale zdarza si\u0119, \u017ce kilka pokoi pozostaje jeszcze niewynaj\u0119tych we wrze\u015bniu i maj\u0105 szans\u0119 wynaj\u0105\u0107 je ci, kt\u00f3rzy zostawili poszukiwanie mieszkania na ostatni\u0105 chwil\u0119.
<\/p>\n\n\n\n

A co by Pan radzi\u0142 przysz\u0142emu najemcy, kt\u00f3rzy szuka mieszkania na wynajem. Na co powinien zwraca\u0107 uwag\u0119?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Przede wszystkim polecam dobrze czyta\u0107 og\u0142oszenie i weryfikowa\u0107 informacje w nim zawarte ze stanem faktycznym.<\/strong> Zdarza si\u0119, \u017ce w\u0142a\u015bciciel daje do og\u0142oszenia cen\u0119 bez medi\u00f3w, nie wspomina o nich ani s\u0142owem, a potem okazuje si\u0119, \u017ce do podanej w og\u0142oszeniu ceny nale\u017cy doliczy\u0107 jeszcze kilkaset z\u0142otych na czynsz i media. Wtedy tanie mieszkanie na wynajem wcale nie jest ju\u017c takie tanie.<\/p>\n\n\n\n

Drug\u0105 rzecz\u0105, kt\u00f3r\u0105 warto sprawdza\u0107, s\u0105 zdj\u0119cia.<\/strong> Warto w rozmowie telefonicznej spyta\u0107 o to, kiedy by\u0142y robione. Do\u015b\u0107 cz\u0119sto wynajmuj\u0105cy wstawia do og\u0142oszenia zdj\u0119cia sprzed 3-4 lat, gdy mieszkanie by\u0142o wymuskane po remoncie, a po tych kilku latach wynajmowania mo\u017ce ono wygl\u0105da\u0107 zupe\u0142nie inaczej.<\/p>\n\n\n\n

Trzeci\u0105 spraw\u0105 jest zweryfikowanie czy strona wynajmuj\u0105ca ma prawo do lokalu lub stosowne pe\u0142nomocnictwo od w\u0142a\u015bciciela.<\/strong> Dok\u0142adne sprawdzenie samej umowy najmu, kt\u00f3r\u0105 wynajmuj\u0105cy  przedstawia.
<\/p>\n\n\n\n

\"Jak<\/figure>\n\n\n\n

Z jak\u0105 najbardziej nietypow\u0105 sytuacj\u0105 spotka\u0142 si\u0119 Pan w trakcie swojej pracy?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Na szcz\u0119\u015bcie nie mia\u0142em wiele sytuacji, kt\u00f3re warte by\u0142yby wspomnienia. Owszem, na pocz\u0105tku dzia\u0142alno\u015bci zdarza\u0142y si\u0119 jakie\u015b b\u0142\u0119dy, bo ka\u017cdy je pope\u0142nia, ale nie mieli\u015bmy jakich\u015b spektakularnych sytuacji problematycznych z najemcami. Czasem zdarzy\u0142 si\u0119 kto\u015b, kto nie p\u0142aci\u0142 czynszu przez 1 czy 2 miesi\u0105ce, ale to by\u0142o do opanowania. Najtrudniejsza by\u0142a sytuacja z najemc\u0105, kt\u00f3ry pod wp\u0142ywem narkotyk\u00f3w zachowywa\u0142 si\u0119 bardzo nieodpowiednio i konieczna by\u0142a interwencja policji, \u017ceby usun\u0105\u0107 go z mieszkania. Wszystko dzia\u0142o si\u0119 w \u015brodku nocy i na pewno jest to sytuacja, kt\u00f3rej chcia\u0142bym unikn\u0105\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Gdy zastanawia\u0142em si\u0119 p\u00f3\u017aniej co by\u0142o przyczyn\u0105 tego zdarzenia, to wydaje mi si\u0119, \u017ce zawiod\u0142a intuicja, po\u015bpiech i wynaj\u0119li\u015bmy mieszkanie niew\u0142a\u015bciwej osobie. Teraz, po tych kilku latach, mamy ju\u017c wypracowany sw\u00f3j spos\u00f3b weryfikacji najemc\u00f3w i my\u015bl\u0119, \u017ce dzi\u0119ki temu ma\u0142o mamy najemc\u00f3w problematycznych.
<\/p>\n\n\n\n

Na czym polega ta weryfikacja?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Najwa\u017cniejsza jest komunikacja czyli po prostu rozmowa z potencjalnym najemc\u0105,<\/strong> podczas kt\u00f3rej staramy si\u0119 wyczu\u0107 prawdziwe intencje osoby szukaj\u0105cej mieszkania. Inaczej zachowuje si\u0119 osoba maj\u0105ca uczciwe zamiary, a inaczej kto\u015b, kto chce oszukiwa\u0107. Dzi\u0119ki naszemu do\u015bwiadczeniu, i mo\u017ce troch\u0119 r\u00f3wnie\u017c intuicji, udaje nam si\u0119 takie osoby rozpozna\u0107 i po prostu nie wynajmujemy im mieszkania. 
<\/p>\n\n\n\n

Czyli zabezpiecza si\u0119 Pan w umowie na takie ewentualno\u015bci?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Tak. Podstaw\u0105 jest dobrze skonstruowana umowa najmu, kt\u00f3ra jest dla nas zabezpieczeniem przed nieuczciwymi najemcami.<\/strong> Pracujemy na tej samej umowie ju\u017c od 4 lat, nieznacznie j\u0105 tylko modyfikuj\u0105c, dzi\u0119ki czemu najemcy problematyczni zdarzaj\u0105 nam si\u0119 niezwykle rzadko. W umowie tej jest sporo zapis\u00f3w o karach umownych, kt\u00f3re gro\u017c\u0105 za okre\u015blone zachowania. Je\u015bli kto\u015b ma uczciwe zamiary, to umow\u0119 podpisze, a je\u015bli ma w planie oszustwo, to podpisanie takiej umowy mu si\u0119 nie op\u0142aca, bo b\u0119dzie go to s\u0142ono kosztowa\u0142o.<\/p>\n\n\n\n

Czasem najemca podaje nieprawdziwe dane osobowe, ale to zawsze weryfikujemy na podstawie dokumentu to\u017csamo\u015bci i takie zachowanie wychodzi na jaw przed podpisaniem umowy.
<\/p>\n\n\n\n

Czyli dobra umowa najmu mieszkania to taki filtr, przez kt\u00f3ry przechodz\u0105 tylko uczciwi najemcy?<\/strong>

<\/h2>\n\n\n\n

Tak, mo\u017cna tak powiedzie\u0107. Cho\u0107 jak wiadomo i taki filtr nie wszystkich wy\u0142apie, bo najemca w stosunku do nas mo\u017ce by\u0107 uczciwy, ale mo\u017ce zatruwa\u0107 \u017cycie innym wsp\u00f3\u0142lokatorom, np. swoim sposobem bycia czy zachowaniem. Gdy mamy do czynienia z takim najemc\u0105, to zawsze zaczynamy od powa\u017cnej rozmowy z nim.<\/p>\n\n\n\n

Najcz\u0119\u015bciej odbywa si\u0119 ona w towarzystwie wsp\u00f3\u0142lokator\u00f3w, \u017ceby mo\u017cna by\u0142o na bie\u017c\u0105co weryfikowa\u0107, czy dana sytuacja faktycznie mia\u0142a miejsce. Najcz\u0119\u015bciej rozwi\u0105zujemy spraw\u0119 polubownie i umawiamy si\u0119, \u017ce najemca opu\u015bci lokal. W takiej sytuacji jak najszybciej staramy si\u0119 znale\u017a\u0107 nowego najemc\u0119, \u017ceby w\u0142a\u015bciciel mieszkania (je\u015bli jest to mieszkanie, kt\u00f3re mamy w zarz\u0105dzaniu) lub my sami, jako wynajmuj\u0105cy, nie ponie\u015bli du\u017cych strat finansowych z powodu problematycznego najemcy.
<\/p>\n\n\n\n

Jakie jeszcze problemy mog\u0105 stwarza\u0107 lokatorzy?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Najtrudniejsze sytuacje to te, w kt\u00f3rych najemca nie p\u0142aci czynszu<\/strong> i nie chce si\u0119 wyprowadzi\u0107. Rozwi\u0105za\u0144 tej sytuacji jest kilka, jedn\u0105 z nich jest eksmisja z pomoc\u0105 komornika, ale takie sprawy potrafi\u0105 si\u0119 ci\u0105gn\u0105\u0107 miesi\u0105cami, dlatego moim zdaniem najlepiej spr\u00f3bowa\u0107 polubownie rozwi\u0105za\u0107 ten problem i doj\u015b\u0107 do porozumienia z najemc\u0105 w sprawie wyprowadzki.<\/p>\n\n\n\n

My jeste\u015bmy w tej komfortowej sytuacji, \u017ce wynajmujemy mieszkania na pokoje, wi\u0119c nie mamy takiej sytuacji, \u017ce kto\u015b zaj\u0105\u0142 ca\u0142e mieszkanie i to jeszcze np. z du\u017c\u0105 rodzin\u0105 i dzie\u0107mi. Mamy zatem nieco szersze pole do dzia\u0142ania, jest nam \u0142atwiej znale\u017a\u0107 rozwi\u0105zanie.
<\/p>\n\n\n\n

\"Jak<\/figure>\n\n\n\n

A co w sytuacji, gdy najemc\u0105 jest cudzoziemiec? Jak bezpiecznie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie obcokrajowcowi?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Wynajem mieszka\u0144 obcokrajowcom r\u00f3wnie\u017c wymaga podpisania takiej samej umowy najmu jak wynajem Polakowi. Zabezpieczamy si\u0119 jednak podw\u00f3jn\u0105, a czasem nawet potr\u00f3jn\u0105 kaucj\u0105, je\u015bli najemca jest w pilnej potrzebie i potrzebuje wprowadzi\u0107 si\u0119 dos\u0142ownie z dnia na dzie\u0144. Potrzebujemy r\u00f3wnie\u017c por\u0119czenia<\/strong> od kogo\u015b w Polsce, kto za najemc\u0119 cudzoziemca mo\u017ce por\u0119czy\u0107. Wynika to z faktu, \u017ce cudzoziemiec nie posiada maj\u0105tku w Polsce, wi\u0119c dochodzenie ewentualnych roszcze\u0144 by\u0142oby o wiele trudniejsze.
<\/p>\n\n\n\n

Czyli je\u015bli kto\u015b chce bezpiecznie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie, to musi mie\u0107 intuicj\u0119, dobr\u0105 umow\u0119 i kaucj\u0119 zabezpieczaj\u0105c\u0105. Co jeszcze m\u00f3g\u0142by Pan poradzi\u0107 osobie, kt\u00f3ra chce wej\u015b\u0107 na rynek najm\u00f3w albo w\u0142a\u015bnie si\u0119 zastanawia czy warto wynajmowa\u0107 mieszkanie?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Przede wszystkim osoba taka powinna si\u0119 zastanowi\u0107, jaka forma wynajmu<\/strong> by\u0142aby w jej sytuacji najlepsza. Czy to mia\u0142by by\u0107 wynajem na pokoje czy wynajem mieszkania w ca\u0142o\u015bci. Druga rzecz, o kt\u00f3rej powinna pomy\u015ble\u0107, to czy chce si\u0119 zajmowa\u0107 najmem sama, czy chce to zleci\u0107 komu\u015b, kto zajmuje si\u0119 tym zawodowo czyli takiej firmie jak nasza. Dzi\u0119ki temu, jako pocz\u0105tkuj\u0105cy i niedo\u015bwiadczony wynajmuj\u0105cy, osoba taka nie musi sama przeciera\u0107 szlak\u00f3w na rynku najmu i uczy\u0107 si\u0119 na w\u0142asnych b\u0142\u0119dach. Mo\u017ce skorzysta\u0107 z do\u015bwiadczenia profesjonalist\u00f3w i mo\u017ce spa\u0107 spokojnie. To my przejmujemy kwestie zwi\u0105zane z przygotowaniem mieszkania do najmu, umow\u0105 i obs\u0142ug\u0105 najmu.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli jednak kto\u015b chce samodzielnie zaj\u0105\u0107 si\u0119 tymi wszystkimi sprawami, a nie ma \u017cadnych do\u015bwiadcze\u0144 z najmem, to polecam skorzysta\u0107 z podstawowych szkole\u0144 z tej dziedziny. Dzi\u0119ki temu zdob\u0119dzie podstawow\u0105 wiedz\u0119 dotycz\u0105c\u0105 najmu i b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 bezpiecznie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie, unikaj\u0105c b\u0142\u0119d\u00f3w pocz\u0105tkuj\u0105cego, pope\u0142nianych najcz\u0119\u015bciej z braku wiedzy i znajomo\u015bci rynku.<\/p>\n\n\n\n

My te\u017c, gdy zaczynali\u015bmy, brali\u015bmy udzia\u0142 w wielu szkoleniach i zdobywali\u015bmy wiedz\u0119. Bez tego by\u0142oby trudno, zw\u0142aszcza, \u017ce rynek jest coraz bardziej konkurencyjny i teraz nie wystarczy mie\u0107 mieszkania na wynajem.
<\/p>\n\n\n\n

Co zatem trzeba bra\u0107 pod uwag\u0119 maj\u0105c w planach zakup mieszkania na wynajem? Czy s\u0105 jakie\u015b cechy mieszka\u0144, kt\u00f3re maj\u0105 kluczowe znaczenie? Jak dobiera Pan lokalizacj\u0119 mieszka\u0144 na wynajem?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, \u017ce dobre mieszkanie na wynajem to mieszkanie zlokalizowane na du\u017cych osiedlach, najcz\u0119\u015bciej w blokach z wielkiej p\u0142yty. Bardzo wa\u017cna jest infrastruktura komunikacyjna.<\/strong> W du\u017cych miastach najlepsza jest komunikacja tramwajowa i metro, bo one nie stoj\u0105 w korkach. Znaczenie ma r\u00f3wnie\u017c odleg\u0142o\u015b\u0107 od uczelni.<\/p>\n\n\n\n

Istotny jest r\u00f3wnie\u017c stan mieszkania.<\/strong> Przygotowuj\u0105c mieszkanie malujemy je lub od\u015bwie\u017camy, wyposa\u017camy w meble. Znaczenie ma te\u017c wyposa\u017cenie kuchni, szczeg\u00f3lnie je\u015bli wynajmujemy nie tylko studentom, ale osobom pracuj\u0105cym, kt\u00f3re jednak jedz\u0105 nie tylko na mie\u015bcie, ale gotuj\u0105 sobie r\u00f3wnie\u017c w domu. W lokalizacjach po\u0142o\u017conych nieco dalej od centrum wa\u017cna jest te\u017c powierzchnia pokoju. 6-7m pokoju to mo\u017ce by\u0107 za ma\u0142o, \u017ceby przyci\u0105gn\u0105\u0107 najemc\u0119.
<\/p>\n\n\n\n

Jak og\u0142asza\u0107 mieszkanie do wynaj\u0119cia? Jak zrobi\u0107 to dobrze, \u017ceby mie\u0107 du\u017cy odzew? Czy wa\u017cniejsze s\u0105 dobre zdj\u0119cia, czy mo\u017ce atrakcyjna cena wynajmu, bo tanie mieszkania na wynajem zawsze szybko znajduj\u0105 najemc\u00f3w?<\/strong>
<\/h2>\n\n\n\n

Zaczynamy zawsze od zdj\u0119\u0107, bo to od nich zale\u017cy, czy dana osoba zainteresuje si\u0119 szczeg\u00f3\u0142ami og\u0142oszenia. My korzystamy z us\u0142ug profesjonalnego fotografa, kt\u00f3ry robi zdj\u0119cia zaraz po przygotowaniu mieszkania do wynajmu<\/a>. Drug\u0105 kwesti\u0105 jest og\u0142oszenie. Zawsze dok\u0142adnie opisujemy lokalizacj\u0119 ze szczeg\u00f3lnym naciskiem na odleg\u0142o\u015b\u0107 od wszystkich uczelni w mie\u015bcie oraz du\u017cych zak\u0142ad\u00f3w pracy. Opisujemy odleg\u0142o\u015b\u0107 od przystank\u00f3w komunikacji, najbli\u017cszych sklep\u00f3w, restauracji itd. Dok\u0142adnie opisujemy r\u00f3wnie\u017c stan mieszkania, jego uk\u0142ad, powierzchni\u0119, kondygnacj\u0119, wielko\u015b\u0107 pokoi, wyposa\u017cenie, zar\u00f3wno meble, jak i sprz\u0119t AGD. Nast\u0119pnie wpisujemy g\u0142\u00f3wne za\u0142o\u017cenia umowy najmu czyli okres najmu, wysoko\u015b\u0107 czynszu, op\u0142aty za media, kaucj\u0119. Og\u0142oszenie jest do\u015b\u0107 d\u0142ugie, ale osoba, kt\u00f3ra jest naprawd\u0119 powa\u017cnie zainteresowana, znajdzie tam wszystkie konieczne informacje. Dzi\u0119ki temu, gdy przychodzi obejrze\u0107 mieszkanie do wynajmu rzadko kiedy ma dodatkowe pytania, bo wszystko by\u0142o na tyle dok\u0142adnie opisane w og\u0142oszeniu, \u017ce pozostaje tylko podj\u0119cie decyzji o wynajmie i podpisanie umowy.
<\/p>\n\n\n\n

Panie Marcinie, bardzo dzi\u0119kuj\u0119 za rozmow\u0119. Z pewno\u015bci\u0105 wiedza, kt\u00f3r\u0105 si\u0119 Pan z nami podzieli\u0142, przyda si\u0119 wszystkim, kt\u00f3rzy chc\u0105 bezpiecznie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie.<\/strong>
<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Pomocne Materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n