Cho\u0107 w\u015br\u00f3d po\u015brednik\u00f3w m\u00f3wi si\u0119, \u017ce na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wp\u0142ywaj\u0105 trzy czynniki czyli lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja<\/strong>, to mimo tego mo\u017cna bez w\u0105tpienia wskaza\u0107 r\u00f3wnie\u017c inne determinanty, od kt\u00f3rych zale\u017cy wycena nieruchomo\u015bci. S\u0105 nimi stan techniczny mieszkania, jego wielko\u015b\u0107, uk\u0142ad funkcjonalny czy pi\u0119tro, na kt\u00f3rym si\u0119 ono znajduje<\/strong>. Niebagatelny wp\u0142yw na cen\u0119 ma r\u00f3wnie\u017c stan budynku<\/strong>, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, oraz stan prawny nieruchomo\u015bci<\/strong>. Im mniej pracy b\u0119dzie wymaga\u0142o doprowadzenie mieszkania do stanu, w kt\u00f3rym b\u0119dzie mo\u017cna w nim komfortowo zamieszka\u0107, tym wy\u017csza b\u0119dzie jego cena.<\/p>\n\n\n\n Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci jest jednak uzale\u017cniona nie tylko od cech samej nieruchomo\u015bci, ale r\u00f3wnie\u017c od aktualnej sytuacji rynkowej. Na rynku nieruchomo\u015bci doskonale wida\u0107 zale\u017cno\u015b\u0107 cen nieruchomo\u015bci od popytu i poda\u017cy. Szczeg\u00f3lnie wyra\u017ane to by\u0142o na rynku nieruchomo\u015bci w latach 2008-2009, kiedy lawinowo rosn\u0105cy popyt na mieszkania spowodowa\u0142 b\u0142yskawiczny wzrost cen nieruchomo\u015bci. W\u00f3wczas popyt by\u0142 tak du\u017cy, \u017ce kupuj\u0105cy byli gotowi podbija\u0107 cen\u0119 w trakcie negocjacji, byle tylko uda\u0142o im si\u0119 kupi\u0107 wymarzon\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. Sytuacja taka jest jednak raczej ewenementem i na stabilnym rynku wp\u0142yw r\u00f3\u017cnic pomi\u0119dzy popytem i poda\u017c\u0105 jest zdecydowanie mniej spektakularny.<\/p>\n\n\n\n Bez w\u0105tpienia jednak zwi\u0119kszenie popytu na nieruchomo\u015bci oznacza wzrost ich ceny, przy czym przyczyny takiej sytuacji rynkowej mog\u0105 by\u0107 bardzo r\u00f3\u017cne. Gdy stopy procentowe s\u0105 niskie, tak jak to ma miejsce obecnie, to wielu inwestor\u00f3w chce bezpiecznie zainwestowa\u0107 posiadany kapita\u0142, a jednocze\u015bnie nie ograniczy\u0107 straty spowodowane inflacj\u0105. W zwi\u0105zku z tym ucieka z bank\u00f3w lokuj\u0105c swoje \u015brodki w nieruchomo\u015bciach, przez co ro\u015bnie popyt na nie i zwi\u0119kszona sprzeda\u017c mieszka\u0144 prowadzi i do wzrostu cen na rynku.<\/p>\n\n\n\n Maj\u0105c wiedz\u0119 na temat tego, co wp\u0142ywa na warto\u015b\u0107 rynkow\u0105 nieruchomo\u015bci, mo\u017cesz spr\u00f3bowa\u0107 wst\u0119pnie oszacowa\u0107 swoj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. Naj\u0142atwiej jest to zrobi\u0107 przegl\u0105daj\u0105c portale z og\u0142oszeniami o nieruchomo\u015bciach, na kt\u00f3rych mo\u017cna znale\u017a\u0107 oferty sprzeda\u017cy <\/strong>przer\u00f3\u017cnych nieruchomo\u015bci. Zanim zaczniesz przegl\u0105da\u0107 oferty mieszka\u0144 z ca\u0142ego obszaru Warszawy czy innego miasta, postaraj si\u0119 jak najbardziej zaw\u0119zi\u0107 kryteria wyszukiwania. Rynek mieszka\u0144 jest na tyle r\u00f3\u017cnorodny i warto\u015b\u0107 mieszkania zale\u017cny od wspomnianej wy\u017cej lokalizacji, \u017ce warto znale\u017a\u0107 nieruchomo\u015bci jak najbardziej zbli\u017cone lokalizacj\u0105 i metra\u017cem do Twojego mieszkania. <\/strong>Dzia\u0142aj\u0105c w ten spos\u00f3b poznasz zakres cen nieruchomo\u015bci podobnych i b\u0119dzie to dobr\u0105 podstaw\u0105 do zorientowania si\u0119 jak kszta\u0142tuj\u0105 si\u0119 ceny ofertowe.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Po takiej wst\u0119pnej analizie ofert by\u0107 mo\u017ce zauwa\u017cysz spory rozrzut cen pomi\u0119dzy nimi, kt\u00f3ry mo\u017ce mie\u0107 r\u00f3\u017cne podstawy. Cz\u0119sto jest tak, \u017ce niska cena mieszkania jest zwi\u0105zana z ch\u0119ci\u0105 szybkiej sprzeda\u017cy lub mieszkanie jest w kiepskim stanie technicznym i wymaga gruntownego remontu, co przek\u0142ada si\u0119 na jego warto\u015b\u0107 rynkow\u0105.<\/p>\n\n\n\n Wysoka cena nieruchomo\u015bci mo\u017ce z kolei wynika\u0107 z pobudek emocjonalnych, gdy\u017c wielu w\u0142a\u015bcicieli traktuje swoj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 jako co\u015b naprawd\u0119 wyj\u0105tkowego. Wi\u0105\u017c\u0105 oni z ni\u0105 szereg prywatnych wspomnie\u0144 i trudno jest im na ch\u0142odno podej\u015b\u0107 do sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Wp\u0142ywa to na oczekiwania zwi\u0105zane z cen\u0105, za kt\u00f3r\u0105 chc\u0105 oni sprzeda\u0107 mieszkanie, kt\u00f3ra w przypadku takich ofert jest zwykle mocno wyg\u00f3rowana i nie pasuje do aktualnych reali\u00f3w rynku.<\/p>\n\n\n\n Przy analizie cen ofertowych odrzuca si\u0119 najcz\u0119\u015bciej oferty skrajne i dalsz\u0105 analiz\u0119 opiera si\u0119 na nieruchomo\u015bciach pozosta\u0142ych.<\/strong> Warto przyjrze\u0107 si\u0119 im dok\u0142adniej i zobaczy\u0107, jaki jest stan tych nieruchomo\u015bci i ich uk\u0142ad funkcjonalny, a nast\u0119pnie por\u00f3wna\u0107 to z w\u0142asn\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105. Dzi\u0119ki temu b\u0119dzie mo\u017cna wst\u0119pnie okre\u015bli\u0107 rz\u0105d wielko\u015bci ceny, o kt\u00f3rej mo\u017cna my\u015ble\u0107 przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, ale nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce rzadko kiedy jest to cena, za kt\u00f3r\u0105 faktycznie b\u0119dziesz m\u00f3g\u0142 sprzeda\u0107 swoj\u0105 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n Opisana powy\u017cej analiza cen na portalach og\u0142oszeniowych dotyczy\u0142a ceny ofertowej czyli ceny, kt\u00f3ra jest podana w og\u0142oszeniu. Bardzo rzadko, a w\u0142a\u015bciwie niemal nigdy, cena ofertowa jest r\u00f3wnoznaczna z cen\u0105 transakcyjn\u0105 <\/strong>czyli cen\u0105, kt\u00f3r\u0105 kupuj\u0105cy faktycznie p\u0142aci za nieruchomo\u015b\u0107. Wysoko\u015b\u0107 cen transakcyjnych jest ni\u017csza, gdy\u017c zanim sprzeda\u017c dojdzie do skutku, to przychodzi czas negocjacji, podczas kt\u00f3rych strony ustalaj\u0105 wszystkie warunki sprzeda\u017cy. Zwykle kupuj\u0105cy stara si\u0119 obni\u017cy\u0107 cen\u0119 sprzeda\u017cy, a w zale\u017cno\u015bci od umiej\u0119tno\u015bci negocjacyjnych udaje mu si\u0119 obni\u017cy\u0107 cen\u0119 ofertow\u0105 o 5-10%, a czasem nawet wi\u0119cej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Patrz\u0105c na te r\u00f3\u017cnice, kt\u00f3re mog\u0105 si\u0119ga\u0107 kilkunastu procent, nietrudno stwierdzi\u0107, \u017ce wysoko\u015b\u0107 ceny ofertowej mo\u017ce s\u0142u\u017cy\u0107 do tego, by pozna\u0107 rz\u0105d wielko\u015bci cen nieruchomo\u015bci w danej lokalizacji, ale nie powiniene\u015b jej uto\u017csamia\u0107 z faktyczn\u0105 kwot\u0105, kt\u00f3ra wp\u0142ynie na konto po transakcji sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Aby j\u0105 okre\u015bli\u0107 powiniene\u015b kierowa\u0107 si\u0119 wysoko\u015bci\u0105 cen transakcyjnych. Ich poznanie nie jest jednak \u0142atwe, bo nie s\u0105 to informacje dost\u0119pne powszechnie.<\/p>\n\n\n\n Ceny transakcyjne to ceny, kt\u00f3re faktycznie zosta\u0142y zap\u0142acone po sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci <\/strong>i s\u0105 to dane, kt\u00f3re pochodz\u0105 z akt\u00f3w notarialnych. Dost\u0119p do nich ma np. rzeczoznawca maj\u0105tkowy, kt\u00f3ry na podstawie tych danych wykonuje operat szacunkowy s\u0142u\u017c\u0105cy do okre\u015blenia warto\u015bci rynkowej nieruchomo\u015bci. Wykonanie operatu kosztuje kilkaset z\u0142otych i niekt\u00f3rzy sprzedaj\u0105cy decyduj\u0105 si\u0119 na skorzystanie z us\u0142ug rzeczoznawcy, zanim zdecyduj\u0105 si\u0119 wystawi\u0107 swoje og\u0142oszenie o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n Rzeczoznawca maj\u0105tkowy nie jest jednak jedyn\u0105 osob\u0105, kt\u00f3ra mo\u017ce zna\u0107 ceny transakcyjne. Doskona\u0142ym \u017ar\u00f3d\u0142em informacji o warto\u015bci nieruchomo\u015bci mo\u017ce by\u0107 do\u015bwiadczony po\u015brednik, <\/strong>zw\u0142aszcza dzia\u0142aj\u0105cy na lokalnym rynku. Dzi\u0119ki du\u017cej liczbie nieruchomo\u015bci w podobnej lokalizacji ma on szeroki obraz lokalnego rynku i zna nie tylko ceny ofertowe, ale przede wszystkim ceny transakcyjne nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re zosta\u0142y sprzedane za jego po\u015brednictwem. Pozwala to tworzy\u0107 w\u0142asn\u0105 baz\u0119 danych cen transakcyjnych, z kt\u00f3rej mo\u017ce korzysta\u0107 podczas szacowania warto\u015bci nieruchomo\u015bci zg\u0142aszanych przez kolejnych sprzedaj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n Poza tymi dwoma profesjonalnymi \u017ar\u00f3d\u0142ami wiedzy na temat cen transakcyjnych mo\u017cesz skorzysta\u0107 r\u00f3wnie\u017c z tzw. poczty pantoflowej czyli informacji od os\u00f3b, kt\u00f3re niedawno sprzeda\u0142y mieszkania w podobnej lokalizacji.<\/strong> Musisz jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce cz\u0119sto wiarygodno\u015b\u0107 tych danych mo\u017ce by\u0107 w\u0105tpliwa, gdy\u017c niekt\u00f3rzy lubi\u0105 nieco koloryzowa\u0107 i podawa\u0107 cen\u0119 wy\u017csz\u0105 od tej, kt\u00f3r\u0105 faktycznie uda\u0142o im si\u0119 uzyska\u0107. Inni za\u015b nie chc\u0105 dzieli\u0107 si\u0119 takimi informacjami i wol\u0105 nie podawa\u0107 ceny, za kt\u00f3r\u0105 sprzedali swoje mieszkanie. Jednym s\u0142owem je\u015bli chcesz sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107, to ustalenie warto\u015bci nieruchomo\u015bci wy\u0142\u0105cznie na podstawie takich informacji nie jest najlepszym pomys\u0142em.<\/p>\n\n\n\n Wiesz ju\u017c, co wp\u0142ywa na warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, wiesz jak analizowa\u0107 ceny ofertowe i jak pozna\u0107 ceny transakcyjne, a zatem czas najwy\u017cszy by wyceni\u0107 Twoje mieszkanie. Mo\u017cesz to zrobi\u0107 samodzielnie, na podstawie ofert na portalach, ale nie znaj\u0105c dobrze rynku nieruchomo\u015bci i maj\u0105c ograniczony dost\u0119p do cen transakcyjnych musisz mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce wycena nieruchomo\u015bci wykonana w taki spos\u00f3b mo\u017ce by\u0107 niedostosowana do faktycznych warunk\u00f3w rynkowych. W takiej sytuacji zdecydowanie lepiej posi\u0142kowa\u0107 si\u0119 fachowym wsparciem po\u015brednika lub rzeczoznawcy<\/strong>, kt\u00f3rzy na podstawie swojego do\u015bwiadczenia i dost\u0119pnych dla nich danych b\u0119d\u0105 mogli lepiej wyceni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n Musisz r\u00f3wnie\u017c pami\u0119ta\u0107, \u017ce na wysoko\u015b\u0107 ceny sprzeda\u017cy spory wp\u0142yw ma czas, w kt\u00f3rym chcesz sfinalizowa\u0107 transakcj\u0119. Im mniej masz czasu na sprzeda\u017c mieszkania, tym trudniej Ci b\u0119dzie wyceni\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 samodzielnie<\/strong>. Nie masz bowiem czasu, by eksperymentowa\u0107 i og\u0142asza\u0107 mieszkanie czy dom w cenie wysokiej jak na aktualne warunki rynkowe, bo wi\u0105\u017ce si\u0119 to z ryzykiem, \u017ce sprzeda\u017c nie nast\u0105pi w okre\u015blonym przez Ciebie terminie. W takim przypadku lepiej si\u0119gn\u0105\u0107 po wsparcie specjalisty jakim jest rzeczoznawca i po\u015brednik, kt\u00f3rzy lepiej orientuj\u0105 si\u0119 w cenach i potrafi\u0105 dokona\u0107 wyceny lepiej dopasowanej do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomo\u015bci, co prze\u0142o\u017cy si\u0119 na sprzeda\u017c w ustalonym przez Ciebie czasie.<\/p>\n\n\n\n Je\u015bli sprzeda\u017c mieszkania lub domu nie wi\u0105\u017ce si\u0119 z konkretnym czasem, w jakim trzeba dokona\u0107 transakcji, to mo\u017cesz zdecydowa\u0107 si\u0119 na samodzielnie ustalenie ceny ofertowej. Musisz mie\u0107 jednak \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce niestety mo\u017ce ona znacz\u0105co r\u00f3\u017cni\u0107 od mo\u017cliwej do osi\u0105gni\u0119cia ceny rynkowej. Cz\u0119sto zdarza si\u0119, \u017ce w\u0142a\u015bciciel zawy\u017ca cen\u0119 sprzeda\u017cy, gdy\u017c podchodzi do sprzeda\u017cy bardzo emocjonalnie i zamiast spojrze\u0107 racjonalnie na swoje mieszkanie czy dom, patrzy na nie przez pryzmat czasu i serca, kt\u00f3re w\u0142o\u017cy\u0142 w jego zaprojektowanie i wyko\u0144czenie. Kupuj\u0105cy z kolei najcz\u0119\u015bciej patrzy na zimno i analizuje czy warto kupi\u0107 dane mieszkanie nie bior\u0105c pod uwag\u0119 emocji w\u0142a\u015bcicieli, lecz por\u00f3wnuj\u0105c cen\u0119 oferowanej nieruchomo\u015bci do ofert podobnych. Z tego powodu podej\u015bcie w\u0142a\u015bcicieli nie jest w\u0142a\u015bciwe, cho\u0107 niestety do\u015b\u0107 cz\u0119ste, co mo\u017cna zauwa\u017cy\u0107 patrz\u0105c na portale og\u0142oszeniowe. Cz\u0119sto znajduj\u0105 si\u0119 na nich oferty, kt\u00f3re s\u0105 tam obecne ju\u017c od dobrych kilku miesi\u0119cy i niestety nie ciesz\u0105 si\u0119 popularno\u015bci\u0105, gdy\u017c s\u0105 one oferowane w zbyt wysokich cenach.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\nWycena nieruchomo\u015bci – przegl\u0105d cen ofertowych<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/Rynek-nieruchomosci-ceny-1024x663.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nCena ofertowa a cena transakcyjna – jakie s\u0105 r\u00f3\u017cnice?<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\nJak pozna\u0107 ceny transakcyjne?<\/h2>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/01\/Praca-agenta-nieruchomosci-1024x683.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\nOkre\u015blenie ceny ofertowej – samodzielnie czy z po\u015brednikiem?<\/h2>\n\n\n\n