{"id":1698,"date":"2021-01-14T14:10:21","date_gmt":"2021-01-14T13:10:21","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=1698"},"modified":"2022-04-14T09:23:40","modified_gmt":"2022-04-14T07:23:40","slug":"czym-rozni-sie-umowa-przedwstepna-notarialna-od-cywilnoprawnej","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/czym-rozni-sie-umowa-przedwstepna-notarialna-od-cywilnoprawnej\/","title":{"rendered":"Czym ro\u017cni si\u0119 umowa przedwst\u0119pna notarialna od cywilnoprawnej?"},"content":{"rendered":"\n

Umowa przedwst\u0119pna to umowa, kt\u00f3ra poprzedza zawarcie umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci. Jest ona dokumentem, kt\u00f3ry nale\u017cy do\u0142\u0105czy\u0107 do wniosku kredytowego, gdy mieszkanie jest kupowane na kredyt. Mo\u017cna j\u0105 zawrze\u0107 w zwyk\u0142ej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wyb\u00f3r jednej z tych form niesie za sob\u0105 r\u00f3\u017cne skutki i r\u00f3\u017cne s\u0105 sposoby dochodzenia swoich praw, gdyby nie dosz\u0142o do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym artykule dowiesz si\u0119 czym ro\u017cni si\u0119 umowa przedwst\u0119pna notarialna od cywilnoprawnej<\/strong>. Zobaczmy, jakie s\u0105 g\u0142\u00f3wne r\u00f3\u017cnice pomi\u0119dzy nimi i kt\u00f3ra z tych um\u00f3w jest korzystniejsza.<\/p>\n\n\n\n

Umowa przedwst\u0119pna – co to jest?<\/h2>\n\n\n\n

Umowa przedwst\u0119pna<\/strong>, niezale\u017cnie od tego, czy jest to umowa przedwst\u0119pna w formie aktu notarialnego czy te\u017c umowa zawierana w zwyk\u0142ej formie pisemnej, musi okre\u015bla\u0107 g\u0142\u00f3wne warunki umowy przyrzeczonej<\/strong>. Jest ona zawierana w sytuacji, w kt\u00f3rej z r\u00f3\u017cnych powod\u00f3w nie mo\u017ce doj\u015b\u0107 od razu do zawarcia umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 czyli np. mieszkanie jest kupowane na kredyt lub sprzedaj\u0105cy potrzebuje czasu na to, by uregulowa\u0107 pewne kwestie prawne zwi\u0105zane ze sprzedawan\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105.<\/p>\n\n\n\n

W umowie przedwst\u0119pnej musi by\u0107 wskazany przedmiot sprzeda\u017cy <\/strong>czyli np. mieszkanie wraz z dok\u0142adnym wskazaniem jego adresu, metra\u017cu i liczby pomieszcze\u0144 oraz cena, za kt\u00f3r\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 ma zosta\u0107 sprzedana<\/strong>. Zwykle w umowie przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci okre\u015bla si\u0119 r\u00f3wnie\u017c termin zawarcia umowy przyrzeczonej<\/strong>. Nie jest to jednak obligatoryjne i w sytuacji, gdy termin nie zostanie okre\u015blony, to ka\u017cda ze stron mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 o\u015bwiadczenie o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, a je\u015bli uczyni\u0105 to obie strony, to terminem wi\u0105\u017c\u0105cym jest ten, kt\u00f3ry zosta\u0142 wskazany wcze\u015bniej. Je\u015bli w ci\u0105gu roku od zawarcia umowy przedwst\u0119pnej nie zosta\u0142 wskazany termin jej zawarcia, to nie mo\u017cna ju\u017c \u017c\u0105da\u0107 zawarcia umowy przyrzeczonej, co wynika bezpo\u015brednio z przepis\u00f3w kodeksu cywilnego.<\/p>\n\n\n\n

Warto zatem ustali\u0107 termin zawarcia umowy sprzeda\u017cy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 uwzgl\u0119dniaj\u0105c przy tym czas konieczny na uregulowanie kwestii prawnych czy otrzymanie pozytywnej informacji dotycz\u0105cej uzyskania kredytu. Nale\u017cy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce gdy dojdzie do przekroczenia terminu umowy przedwst\u0119pnej sprawia, to druga strona umowy, kt\u00f3ra by\u0142a gotowa do zawarcia umowy, a nie z jej winy do finalizacji transakcji nie dosz\u0142o, mo\u017ce dochodzi\u0107 swoich praw.<\/p>\n\n\n\n

Wa\u017cnym elementem umowy przedwst\u0119pnej jest zadatek, kt\u00f3rego wp\u0142ata jest potwierdzeniem woli zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupuj\u0105cego. Zadatek jest te\u017c g\u0142\u00f3wnym zabezpieczeniem roszcze\u0144 obu stron<\/strong> w przypadku, gdyby nie dosz\u0142o do finalizacji transakcji czyli zawarcia umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Umowa przedwst\u0119pna cywilnoprawna – jak zabezpiecza interesy stron?<\/h2>\n\n\n\n

Umowa cywilnoprawna to umowa zawierana w zwyk\u0142ej formie pisemnej, a zatem jej podpisanie jest szybkie i nie wymaga obecno\u015bci notariusza. <\/strong>Umowa cywilnoprawna nie wi\u0105\u017ce si\u0119 wi\u0119c z \u017cadnymi op\u0142atami i mo\u017cna j\u0105 podpisa\u0107 nawet od razu po obejrzeniu nieruchomo\u015bci, zw\u0142aszcza je\u015bli jest bardzo du\u017cy popyt na dany typ nieruchomo\u015bci na rynku. Podpis pod umow\u0105 przedwst\u0119pn\u0105 jest potwierdzeniem, \u017ce kupuj\u0105cy jest zdecydowany na zakup mieszkania i chce unikn\u0105\u0107 sytuacji, w kt\u00f3rej sprzedaj\u0105cy nadal b\u0119dzie oferowa\u0142 j\u0105 innym ogl\u0105daj\u0105cym. Zabezpieczeniem jego interes\u00f3w jest zadatek, kt\u00f3ry wp\u0142aca sprzedaj\u0105cemu.<\/p>\n\n\n\n

Gdyby mimo podpisania umowy przedwst\u0119pnej sprzedaj\u0105cy nie zdecydowa\u0142 si\u0119 na sprzeda\u017c osobie, z kt\u00f3r\u0105 zawar\u0142 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 w zwyk\u0142ej formie pisemnej, to kupuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 zwrotu zadatku w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci. Na tym jednak ko\u0144cz\u0105 si\u0119 jego mo\u017cliwo\u015bci w dochodzeniu swoich praw. Gdyby transakcja nie dosz\u0142a do skutku z winy kupuj\u0105cego, to druga strona czyli sprzedaj\u0105cy ma prawo zachowa\u0107 zadatek i mo\u017ce rozpocz\u0105\u0107 poszukiwania osoby gotowej na zakup.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Umowa przedwst\u0119pna w formie aktu notarialnego – lepsza forma zabezpiecze\u0144<\/h2>\n\n\n\n

Umowa przedwst\u0119pna notarialna nie r\u00f3\u017cni si\u0119 znacz\u0105co tre\u015bci\u0105 od umowy zawieranej w formie pisemnej. R\u00f3wnie\u017c w tym przypadku jest to preludium do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem w umowie przedwst\u0119pnej w formie aktu notarialnego powinny znale\u017a\u0107 si\u0119 zatem szczeg\u00f3\u0142owe informacje na temat przedmiotu sprzeda\u017cy, jego ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.<\/strong> G\u0142\u00f3wn\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0105, kt\u00f3ra odr\u00f3\u017cnia j\u0105 od umowy zawieranej w zwyk\u0142ej formie pisemnej, jest fakt, \u017ce jest ona zawierana u notariusza<\/strong>, co oznacza dodatkowe koszty oraz fakt, \u017ce zawieraj\u0105c umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 w formie aktu notarialnego ka\u017cda ze stron ma zdecydowanie wi\u0119ksze mo\u017cliwo\u015bci dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdyby druga strona zrezygnowa\u0142a z zawarcia umowy sprzeda\u017cy.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

W takiej sytuacji ka\u017cda ze stron wnie\u015b\u0107 pozew do s\u0105du i dochodzi\u0107 swoich praw nad drodze post\u0119powania s\u0105dowego<\/strong>, kt\u00f3rego celem jest doprowadzenie do zawarcia umowy sprzeda\u017cy. Wyrok s\u0105du zast\u0119puje bowiem podpis drugiej strony, wi\u0119c w takim przypadku po zako\u0144czonym procesie s\u0105dowym nieruchomo\u015b\u0107 zmienia w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n\n\n\n

Dodatkowym zabezpieczeniem kupuj\u0105cego jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do ksi\u0119gi wieczystej<\/strong>, wynikaj\u0105cego bezpo\u015brednio z umowy przedwst\u0119pnej zawartej w formie aktu notarialnego. Dzi\u0119ki temu druga strona, czyli sprzedaj\u0105cy, nie b\u0119dzie mia\u0142 mo\u017cliwo\u015bci sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci innej osobie, ze wzgl\u0119du na istniej\u0105cy zapis w ksi\u0119dze wieczystej.<\/p>\n\n\n\n

Podpisanie umowy przedwst\u0119pnej notarialnej nie wyklucza r\u00f3wnie\u017c mo\u017cliwo\u015bci skorzystania z zabezpieczenia w formie zadatku<\/strong>. Nale\u017cy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce gdyby nie dosz\u0142o do zawarcia umowy sprzeda\u017cy, to trzeba podj\u0105\u0107 decyzj\u0119, z kt\u00f3rej mo\u017cliwo\u015bci dochodzenia swoich praw chcemy skorzysta\u0107. Je\u015bli wybierzemy rozliczenie wzajemnych roszcze\u0144 w postaci zadatku, to zamykamy sobie drog\u0119 do dochodzenia swoich praw przed s\u0105dem.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Ile kosztuje umowa przedwst\u0119pna u notariusza?<\/a><\/h2>\n\n\n\n

Jak ju\u017c wcze\u015bniej wspomniano, zawarcie umowy przedwst\u0119pnej w formie aktu notarialnego wi\u0105\u017ce si\u0119 z dodatkowymi kosztami. <\/strong>G\u0142\u00f3wnym kosztem jest taksa notarialna, kt\u00f3rej wysoko\u015b\u0107 jest zale\u017cna od warto\u015bci przedmiotu umowy oraz od notariusza. W Rozporz\u0105dzeniu Ministra Sprawiedliwo\u015bci s\u0105 okre\u015blone maksymalne stawki taksy notarialnej oraz zapis, \u017ce wynagrodzenie za zawarcie umowy przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci mo\u017ce stanowi\u0107 maksymalnie 50% wynagrodzenia za zawarcie umowy przyrzeczonej.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Opieraj\u0105c si\u0119 na sposobie liczenia taksy notarialnej wskazanej w ww. Rozporz\u0105dzeniu mo\u017cna wyliczy\u0107, \u017ce w przypadku mieszkania o warto\u015bci 300 tys. z\u0142 umowa przedwst\u0119pna notarialna b\u0119dzie kosztowa\u0107 maksymalnie ok. 1000 z\u0142 + 23% VAT. Do tej kwoty nale\u017cy r\u00f3wnie\u017c doliczy\u0107 koszt odpis\u00f3w z aktu, kt\u00f3ry jest liczony od strony i \u0142\u0105czny koszt zale\u017cy od liczby potrzebnych odpis\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Warto jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce to koszt maksymalny, a notariusz mo\u017ce stosowa\u0107 ni\u017csze stawki, wi\u0119c zawsze warto negocjowa\u0107. Wielu notariuszy jest gotowych obni\u017cy\u0107 cen\u0119 umowy przedwst\u0119pnej, gdy zobowi\u0105\u017cemy si\u0119, \u017ce zg\u0142osimy si\u0119 do niego r\u00f3wnie\u017c w celu podpisania umowy przyrzeczonej.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n

Koszty dodatkowe zawarcia umowy przedwst\u0119pnej w formie aktu notarialnego<\/h2>\n\n\n\n

Wspomnieli\u015bmy ju\u017c wcze\u015bniej, \u017ce umowa przedwst\u0119pna notarialna daje szersze mo\u017cliwo\u015bci dochodzenia swoich praw, gdyby nie dosz\u0142o do podpisania umowy sprzeda\u017cy. Jedn\u0105 z nich jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 wpisania roszczenia o zawarcie umowy sprzeda\u017cy do ksi\u0119gi wieczystej, z kt\u00f3rego bez w\u0105tpienia warto skorzysta\u0107. Nale\u017cy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z tym dodatkowe koszty. Za wniosek o wpis roszczenia s\u0105d pobiera op\u0142at\u0119 w wysoko\u015bci 150 z\u0142<\/strong>. Dodatkowo, po podpisaniu umowy sprzeda\u017cy nale\u017cy zg\u0142osi\u0107 wniosek o wykre\u015blenie tego wpisu z ksi\u0119gi wieczystej, co wi\u0105\u017ce si\u0119 z op\u0142at\u0105 w wysoko\u015bci 75z\u0142 (po\u0142owa kwoty za wpis).<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Umowa przedwst\u0119pna notarialna lepsza od umowy cywilnoprawnej<\/h2>\n\n\n\n

Na podstawie przytoczonych powy\u017cej argument\u00f3w jasno mo\u017cna stwierdzi\u0107, \u017ce zawieraj\u0105c umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 zdecydowanie lepiej jest zdecydowa\u0107 si\u0119 na zawarcie jej u notariusza<\/strong>. Dzi\u0119ki temu w sytuacji, gdyby jedna ze stron uchyla\u0142a si\u0119 od zawarcia umowy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, zar\u00f3wno kupuj\u0105cy jak i sprzedaj\u0105cy, b\u0119d\u0105 mogli dochodzi\u0107 swoich praw przed s\u0105dem. Nadal r\u00f3wnie\u017c b\u0119d\u0105 mieli mo\u017cliwo\u015b\u0107 wybrania zadatku jako rekompensaty za brak umowy sprzeda\u017cy, wi\u0119c wybieraj\u0105c t\u0119 form\u0119 nic nie trac\u0105, a tylko zyskuj\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Co prawda zawarcie takiej umowy wi\u0105\u017ce si\u0119 z dodatkowymi kosztami, kt\u00f3re opisali\u015bmy powy\u017cej, ale wydaje si\u0119, \u017ce w por\u00f3wnaniu z korzy\u015bciami, jakie wynikaj\u0105 z um\u00f3w przedwst\u0119pnych zawieranych u notariusza, s\u0105 one naprawd\u0119 niewielkie i warto jednak je ponie\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Czy zawarcie umowy przedwst\u0119pnej jest konieczne?<\/h2>\n\n\n\n

Na koniec chcemy odpowiedzie\u0107 na jeszcze jedno pytanie, kt\u00f3re dotyczy konieczno\u015bci zawierania umowy przedwst\u0119pnej. Nie jest to umowa, kt\u00f3r\u0105 trzeba podpisywa\u0107 zawsze, gdy chcemy kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107. <\/strong>Je\u015bli kupujesz za got\u00f3wk\u0119, a stan prawny nieruchomo\u015bci nie budzi w\u0105tpliwo\u015bci, to bez przeszk\u00f3d mo\u017cesz od razu podpisa\u0107 umow\u0119 przenosz\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli jednak potrzebujesz kredytu, z pomoc\u0105 kt\u00f3rego b\u0119dziesz finansowa\u0107 cho\u0107by niewielk\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ceny kupowanej nieruchomo\u015bci, to musisz zawrze\u0107 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, bo jest ona jednym z najwa\u017cniejszych element\u00f3w wniosku kredytowego, kt\u00f3ry sk\u0142adasz w banku ubiegaj\u0105c si\u0119 o kredyt.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Pomocne Materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n