{"id":1880,"date":"2021-02-15T10:00:00","date_gmt":"2021-02-15T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=1880"},"modified":"2021-02-13T19:34:19","modified_gmt":"2021-02-13T18:34:19","slug":"umowa-najmu-na-czas-okreslony-czy-nieokreslony","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/umowa-najmu-na-czas-okreslony-czy-nieokreslony\/","title":{"rendered":"Umowa najmu na czas okre\u015blony czy nieokre\u015blony?"},"content":{"rendered":"\n

Jednym z pyta\u0144, kt\u00f3ry pojawia si\u0119 wraz z planem wynajmu mieszkania, jest okres trwania umowy. Mo\u017cna wybra\u0107 umow\u0119 najmu na czas okre\u015blony lub nieokre\u015blony. Maj\u0105 one okre\u015blone skutki prawne, wi\u0119c warto zna\u0107 konsekwencje, jakie wi\u0105\u017c\u0105 si\u0119 z ka\u017cdym z tych rozwi\u0105za\u0144. Zobaczmy, czy lepiej zawrze\u0107 umow\u0119 najmu na czas okre\u015blony czy nieokre\u015blony.<\/p>\n\n\n\n

Umowa najmu na czas okre\u015blony<\/h2>\n\n\n\n

Umowa na czas okre\u015blony to umowa, w kt\u00f3rej wskazany jest konkretny termin zako\u0144czenia okresu najmu.<\/strong> Przez ca\u0142y ten okres najemca ma prawo zajmowa\u0107 wynaj\u0119ty lokal i musi p\u0142aci\u0107 w\u0142a\u015bcicielowi ustalony w umowie czynsz najmu. Wielu w\u0142a\u015bcicieli bardzo ceni sobie to rozwi\u0105zanie, gdy\u017c zawieraj\u0105c umow\u0119 najmu na czas okre\u015blony wie, przez jaki czas b\u0119dzie otrzymywa\u0142 regularne przychody. Takie rozwi\u0105zanie ceni\u0105 sobie r\u00f3wnie\u017c najemcy, kt\u00f3rzy maj\u0105 pewno\u015b\u0107, \u017ce w\u0142a\u015bciciel nie wypowie im niespodziewanie najmu, co pozwala im zachowa\u0107 stabilizacj\u0119 \u017cyciow\u0105 i zawodow\u0105.<\/p>\n\n\n\n

Czy mo\u017cna wypowiedzie\u0107 umow\u0119 najmu na czas okre\u015blony?<\/h3>\n\n\n\n

W zwi\u0105zku z charakterem umowy, kt\u00f3ra jasno okre\u015bla czas trwania umowy najmu, co do zasady nie mo\u017cna jej wypowiedzie\u0107. Ustawodawca jednak przewidzia\u0142 kilka mo\u017cliwo\u015bci, w kt\u00f3rych wypowiedzenie umowy najmu na czas okre\u015blony jest mo\u017cliwe.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Podstawowym powodem, kt\u00f3ry daje prawo najemcy do wypowiedzenia umowy najmu na czas okre\u015blony s\u0105 wady lokalu, kt\u00f3re uniemo\u017cliwiaj\u0105 korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.<\/strong> Jak wynika z art. 664 k.c., zanim najemca z\u0142o\u017cy wypowiedzenie umowy najmu, to musi wezwa\u0107 w\u0142a\u015bciciela do usuni\u0119cia powsta\u0142ych wad. Drugim warunkiem, kt\u00f3ry pozwala najemcy skorzysta\u0107 z mo\u017cliwo\u015bci wypowiedzenia umowy najmu przed terminem jest czas powstania wad. Aby wypowiedzenie umowy najmu by\u0142o skuteczne, wady uniemo\u017cliwiaj\u0105ce korzystanie z lokalu musia\u0142y powsta\u0107 w trakcie trwania najmu lub, je\u015bli by\u0142y ju\u017c wcze\u015bniej, najemca nie wiedzia\u0142 o nich w momencie rozpocz\u0119cia najmu.<\/p>\n\n\n\n

Przepisy kodeksu cywilnego, a dok\u0142adniej art. 682 k.c. umo\u017cliwiaj\u0105 najemcy wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym r\u00f3wnie\u017c wtedy, gdy w lokalu pojawi\u0105 si\u0119 wady zagra\u017caj\u0105ce \u017cyciu lub zdrowiu. <\/strong>W tym przypadku nie ma jednak znaczenia, czy wada powsta\u0142a w trakcie trwania najmu czy by\u0142a ju\u017c wcze\u015bniej, bo sam fakt, \u017ce zagra\u017ca ona \u017cyciu lub zdrowiu najemcy, uprawnia go do wypowiedzenia umowy najmu na czas okre\u015blony. Przyk\u0142adem takiej wady mo\u017ce by\u0107 np. grzyb w mieszkaniu.<\/p>\n\n\n\n

Strony zawieraj\u0105ce umow\u0119 najmu na czas okre\u015blony mog\u0105 r\u00f3wnie\u017c zastrzec w umowie sytuacje, w kt\u00f3rych ka\u017cda ze stron b\u0119dzie mia\u0142a prawo z\u0142o\u017cenia wypowiedzenia.<\/strong> Mog\u0105 to by\u0107 przypadki uzale\u017cnione od sytuacji \u017cyciowych najemcy np. przebiegu studi\u00f3w (prawo wypowiedzenia umowy najmu, gdy student nie zaliczy roku), pracy (prawo wypowiedzenia gdy najemca zostanie s\u0142u\u017cbowo przeniesiony do innego miasta) lub regularnych p\u0142atno\u015bci (np. prawo wypowiedzenia przez wynajmuj\u0105cego, gdy najemca zalega z czynszem za x okres\u00f3w). Warunki te zale\u017c\u0105 od ustale\u0144 pomi\u0119dzy stronami i zawieraj\u0105c umow\u0119 na czas okre\u015blony z pewno\u015bci\u0105 warto rozwa\u017cy\u0107 ich umieszczenie, co da furtk\u0119 do rozwi\u0105zania umowy najmu przed up\u0142ywem terminu ustalonego w umowie.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Umowa najmu na czas okre\u015blony – kiedy obowi\u0105zkowe?<\/h3>\n\n\n\n

Zawarcie umowy na czas okre\u015blony mo\u017ce by\u0107 wymuszone przepisami dotycz\u0105cymi zawierania okre\u015blonego rodzaju um\u00f3w. Na czas okre\u015blony musi by\u0107 zawarta umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego,<\/strong> a zatem przy wyborze takiej umowy najmu, ani w\u0142a\u015bciciel, ani najemca nie mog\u0105 zastanawia\u0107 si\u0119 nad wyborem umowy najmu na czas nieokre\u015blony.<\/p>\n\n\n\n

W przypadku um\u00f3w najmu okazjonalnego przepisy ograniczaj\u0105 czas trwania najmu do 10 lat z mo\u017cliwo\u015bci\u0105 przed\u0142u\u017cenia. W przypadku um\u00f3w najmu instytucjonalnego, czas trwania umowy na czas okre\u015blony mo\u017ce by\u0107 dowolny, nawet 20 czy 30 lat. Podpisanie umowy najmu instytucjonalnego znosi r\u00f3wnie\u017c dzia\u0142anie przepis\u00f3w kodeksu cywilnego m\u00f3wi\u0105cych o tym, \u017ce umowa najmu zawarta na czas okre\u015blony 10 lat po tym okresie przechodzi automatycznie w umow\u0119 na czas nieokre\u015blony.<\/p>\n\n\n\n

Umowa najmu na czas nieokre\u015blony<\/h2>\n\n\n\n

Umowa na czas nieokre\u015blony to umowa, kt\u00f3rej podpisanie mo\u017ce wynika\u0107 z zamiaru lub niedopatrzenia. Oznacza to, \u017ce umow\u0105 najmu na czas nieokre\u015blony b\u0119dzie zar\u00f3wno umowa najmu, w kt\u00f3rej tre\u015bci znajduje si\u0119 sformu\u0142owanie, \u017ce zosta\u0142a ona zawarta na czas nieokre\u015blony, jak i taka, w kt\u00f3rej nie zostanie podany czas trwania najmu. <\/strong>Zgodnie z przepisami staje si\u0119 ona umow\u0105 na czas nieokre\u015blony regulowan\u0105 przepisami kodeksu cywilnego o najmie.<\/p>\n\n\n\n

Wypowiedzenie umowy na czas nieokre\u015blony<\/h3>\n\n\n\n

Przepisy przewiduj\u0105, \u017ce wypowiedzie\u0107 umow\u0119 najmu zawart\u0105 na czas nieokre\u015blony mo\u017ce zar\u00f3wno wynajmuj\u0105cy, jak i najemca. Okres wypowiedzenia mo\u017ce zosta\u0107 ustalony dowolnie pomi\u0119dzy stronami, przy czym ustalenie to musi by\u0107 poparte zapisami w umowie. <\/strong>Cz\u0119sto strony okre\u015blaj\u0105 miesi\u0119czny okres wypowiedzenia. Je\u015bli jednak strony nie okre\u015bl\u0105 okresu wypowiedzenia, to stosuje si\u0119 przepis dotycz\u0105cy okresu wypowiedzenia zgodnie z art. 688 k.c. Przepis ten m\u00f3wi, \u017ce umowa na czas nieokre\u015blony mo\u017ce zosta\u0107 wypowiedziana na trzy miesi\u0105ce naprz\u00f3d na koniec miesi\u0105ca kalendarzowego, je\u015bli czynsz najmu p\u0142acony jest co miesi\u0105c.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Warto tutaj wspomnie\u0107, \u017ce w przypadku um\u00f3w na czas nieokre\u015blony bardzo nier\u00f3wno potraktowane s\u0105 strony umowy najmu. Najemca mo\u017ce bowiem wypowiedzie\u0107 umow\u0119 bez podawania przyczyny, natomiast wynajmuj\u0105cy mo\u017ce to zrobi\u0107 tylko wtedy, gdy zostan\u0105 spe\u0142nione okre\u015blone w przepisach warunki. <\/strong>Wypowiedzenie umowy na czas nieokre\u015blony przez wynajmuj\u0105cego jest zatem mo\u017cliwe tylko w przypadkach szczeg\u00f3\u0142owo okre\u015blonych w ustawie o ochronie praw lokator\u00f3w, w\u015br\u00f3d kt\u00f3rych najwa\u017cniejsze s\u0105 takie, w kt\u00f3rych najemca:<\/p>\n\n\n\n