Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest mo\u017cliwe pod trzema warunkami. Najemca lokalu musi:<\/p>\n\n\n\n
- z\u0142o\u017cy\u0107 o\u015bwiadczenie o dobrowolnym poddaniu si\u0119 egzekucji<\/strong> oraz zobowi\u0105za\u0107 si\u0119 do opr\u00f3\u017cnienia i wydania lokalu na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w \u017c\u0105daniu opr\u00f3\u017cnienia lokalu. O\u015bwiadczenie to musi zosta\u0107 z\u0142o\u017cone w formie aktu notarialnego.<\/strong><\/li>
- najemca musi wskaza\u0107 inny lokal, w kt\u00f3rym b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 zamieszka\u0107 w sytuacji, gdyby dosz\u0142o do egzekucji. <\/li>
- najemca musi do\u0142\u0105czy\u0107 o\u015bwiadczenie w\u0142a\u015bciciela innego lokalu (posiadaj\u0105cego odpowiedni tytu\u0142 prawny do niego), w kt\u00f3rym wyra\u017ca on zgod\u0119 na zamieszkanie w sytuacji, gdyby dosz\u0142o do eksmisji.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Dzi\u0119ki tym o\u015bwiadczeniom znacznie uproszczona jest procedura wszcz\u0119cia eksmisji i zdecydowanie \u0142atwiej jest usun\u0105\u0107 najemc\u0119, kt\u00f3ry nie chce dobrowolnie opu\u015bci\u0107 lokalu.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/wynajem-mieszkania-2-1024x683.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nNajem okazjonalny – kto mo\u017ce z niego skorzysta\u0107?<\/h2>\n\n\n\n
Najem okazjonalny to forma zawierania um\u00f3w najmu przez osoby fizyczne. <\/strong>Nie mog\u0105 z niej skorzysta\u0107 ci, kt\u00f3rzy prowadz\u0105 najem w ramach dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej. Ustawodawca uzna\u0142 prawdopodobnie, \u017ce takie osoby maj\u0105 wi\u0119ksze do\u015bwiadczenie w najmie i lepiej poradz\u0105 sobie w sytuacji problem\u00f3w z najemcami ni\u017c osoba fizyczna, dla kt\u00f3rej wynajem jest tylko dodatkowym \u017ar\u00f3d\u0142em dochodu, a nie zaj\u0119ciem pe\u0142noetatowym.<\/p>\n\n\n\n
Mo\u017cliwo\u015b\u0107 skorzystania z umowy najmu okazjonalnego zale\u017cy jednak nie tylko od tego, kto jest wynajmuj\u0105cym, ale r\u00f3wnie\u017c co jest wynajmowane. Umowy najmu okazjonalnego dotycz\u0105 bowiem wy\u0142\u0105cznie lokalu mieszkalnego,<\/strong> a zatem nie mog\u0105 z tej formy najmu skorzysta\u0107 osoby prywatne wynajmuj\u0105ce lokale handlowe czy us\u0142ugowe.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/750x100_ubezpieczenie-najemcy_v1.png\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\nUmowa najmu okazjonalnego – notariusz potrzebny czy nie?<\/h2>\n\n\n\n
Umowa najmu okazjonalnego nie musi by\u0107 zawarta w formie aktu notarialnego, gdy\u017c wystarczy zwyk\u0142a forma pisemna. Natomiast za\u0142\u0105cznik do umowy, czyli o\u015bwiadczenie o dobrowolnym poddaniu si\u0119 egzekucji przez najemc\u0119 b\u0119dzie wa\u017cne tylko wtedy, gdy zostanie ono z\u0142o\u017cone w formie aktu notarialnego. <\/strong>To cz\u0119sto odstrasza potencjalnych zainteresowanych najmem okazjonalnym ze wzgl\u0119du na dodatkowe koszty, ale wydaje si\u0119, \u017ce s\u0105 to obawy na wyrost.<\/p>\n\n\n\n
Koszty notarialne zwi\u0105zane z o\u015bwiadczeniem w formie aktu notarialnego to kwota rz\u0119du 200-300 z\u0142<\/strong>, co wydaje si\u0119 nisk\u0105 stawk\u0105 za lepsz\u0105 ochron\u0119 praw w\u0142a\u015bciciela mieszkania ni\u017c przy zwyk\u0142ej umowie najmu. W zamian za to wynajmuj\u0105cy zyskuje wi\u0119ksze prawa do pozbycia si\u0119 z lokalu mieszkalnego nieuczciwego najemcy, a dzi\u0119ki temu minimalizuje koszty strat powsta\u0142ych z powodu trudno\u015bci z jego eksmisj\u0105. Je\u015bli por\u00f3wnamy koszty aktu notarialnego z jednomiesi\u0119cznym czynszem najmu, to zysk wydaje si\u0119 by\u0107 oczywisty.<\/p>\n\n\n\n
Niekt\u00f3rzy najemcy obawiaj\u0105 si\u0119, \u017ce koszty notariusza b\u0119d\u0105 musieli pokry\u0107 z w\u0142asnej kieszeni, ale w praktyce wielu wynajmuj\u0105cych bierze op\u0142aty notarialne na siebie, gdy\u017c to w\u0142a\u015bciciel mieszkania najwi\u0119cej zyskuje zawieraj\u0105c umow\u0119 najmu okazjonalnego.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/notariusz-najem-okazjonalny-1024x683.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nNa jaki okres zawiera si\u0119 umowy najmu okazjonalnego?<\/h2>\n\n\n\n
Umowa najmu okazjonalnego musi by\u0107 zawarta na czas okre\u015blony wynosz\u0105cy maksymalnie 10 lat.<\/strong> Po tym okresie umowa mo\u017ce by\u0107 przed\u0142u\u017cana, ale r\u00f3wnie\u017c na czas oznaczony. Najem okazjonalny nie mo\u017ce by\u0107 zawarty na czas nieokre\u015blony, jak to mo\u017ce mie\u0107 miejsce, gdy strony zawieraj\u0105 zwyk\u0142\u0105 umow\u0119 najmu.<\/p>\n\n\n\n
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – kiedy jest mo\u017cliwe?<\/h2>\n\n\n\n
W zwi\u0105zku z tym, \u017ce umowa najmu okazjonalnego jest umow\u0105 zawieran\u0105 na czas okre\u015blony, pojawiaj\u0105 si\u0119 pytania, czy mo\u017cliwe jest jej wypowiedzenie. Owszem, ustawodawca przewidzia\u0142 sytuacje pozwalaj\u0105ce na z\u0142o\u017cenie wypowiedzenia umowy. Dok\u0142adne warunki, w kt\u00f3rych wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego wynikaj\u0105 wprost z ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w (art. 11 ust. 2 pkt 1-3).<\/p>\n\n\n\n
Zgodnie z nimi wynajmuj\u0105cy mo\u017ce wypowiedzie\u0107 umow\u0119 na miesi\u0105c naprz\u00f3d, na koniec miesi\u0105ca kalendarzowego, gdy Najemca:<\/p>\n\n\n\n
- pomimo pisemnego upomnienia nadal u\u017cywa lokalu w spos\u00f3b sprzeczny z umow\u0105<\/strong> lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowi\u0105zki, dopuszczaj\u0105c do powstania szk\u00f3d, lub niszczy urz\u0105dzenia przeznaczone do wsp\u00f3lnego korzystania przez mieszka\u0144c\u00f3w albo wykracza w spos\u00f3b ra\u017c\u0105cy lub uporczywy przeciwko porz\u0105dkowi domowemu, czyni\u0105c uci\u0105\u017cliwym korzystanie z innych lokali, lub<\/li>
- jest w zw\u0142oce z zap\u0142at\u0105 czynszu, innych op\u0142at za u\u017cywanie lokalu <\/strong>lub op\u0142at niezale\u017cnych od w\u0142a\u015bciciela pobieranych przez w\u0142a\u015bciciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpo\u015brednio z dostawc\u0105 medi\u00f3w lub dostawc\u0105 us\u0142ug, co najmniej za 3 pe\u0142ne okresy p\u0142atno\u015bci <\/strong>pomimo uprzedzenia go na pi\u015bmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesi\u0119cznego terminu do zap\u0142aty zaleg\u0142ych i bie\u017c\u0105cych nale\u017cno\u015bci, lub<\/li>
- wynaj\u0105\u0142, podnaj\u0105\u0142 albo odda\u0142 do bezp\u0142atnego u\u017cywania lokal <\/strong>lub jego cz\u0119\u015b\u0107 bez wymaganej pisemnej zgody wynajmuj\u0105cego.<\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n
Nie s\u0105 to jednak jedyne przypadki, w kt\u00f3rych mo\u017cna wcze\u015bniej wypowiedzie\u0107 umow\u0119 najmu okazjonalnego. Wypowiedzenie umowy jest bowiem mo\u017cliwe tak\u017ce wtedy, gdy strony przewidzia\u0142y tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 w umowie<\/strong> czyli doda\u0142y do tre\u015bci umowy najmu okazjonalnego warunki, w kt\u00f3rych wypowiedzenie umowy przez jedn\u0105 lub obie strony jest mo\u017cliwe. Do najcz\u0119stszych warunk\u00f3w nale\u017c\u0105 tzw. sytuacje \u017cyciowe czyli zmiana miejsca pracy, wcze\u015bniejsze zako\u0144czenie studi\u00f3w itp. Wa\u017cno\u015b\u0107 tego zapisu wymaga jednak precyzji czyli konkretnego wskazania katalogu przypadk\u00f3w<\/strong>, w kt\u00f3rych jest to mo\u017cliwe, gdy\u017c pozostawienie zapisu:<\/p>\n\n\n\n
„ka\u017cda ze Stron ma prawo wypowiedzenia Umowy z zachowaniem \u2026\u2026\u2026\u00admiesi\u0119cznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesi\u0105ca kalendarzowego.\u201d b\u0119dzie sprzeczne z przepisami, a zatem zapis ten b\u0119dzie niewa\u017cny.<\/p>\n\n\n\n
Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest niewa\u017cna?<\/h2>\n\n\n\n
S\u0105 sytuacje, w kt\u00f3rych umowa najmu okazjonalnego jest niewa\u017cna. Przyczyn\u0105 takiej sytuacji jest brak zg\u0142oszenia umowy najmu okazjonalnego do urz\u0119du skarbowego. W\u0142a\u015bciciel mieszkania musi zg\u0142osi\u0107 fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urz\u0119du skarbowego w terminie 14 dni<\/strong>. Je\u015bli tego nie zrobi, to umowa najmu pozostaje zwyk\u0142\u0105 umow\u0105 najmu, dla kt\u00f3rej obowi\u0105zuj\u0105 przepisy ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n
Najem okazjonalny – procedura eksmisji<\/h2>\n\n\n\n
Najem okazjonalny to umowa, kt\u00f3ra ma za zadanie chroni\u0107 w\u0142a\u015bciciela mieszkania, a zatem jej moc prawna przydaje si\u0119 wtedy, gdy pojawiaj\u0105 si\u0119 problemy z najemc\u0105. Problem taki mo\u017ce pojawi\u0107 si\u0119 zar\u00f3wno wtedy, gdy najemca nie p\u0142aci\u0142 i dosta\u0142 wypowiedzenie umowy najmu jak i wtedy, gdy czas trwania najmu ju\u017c si\u0119 zako\u0144czy\u0142, a najemca mimo pisemnego wezwania do opr\u00f3\u017cnienia i wydania lokalu nadal nie chce opu\u015bci\u0107 mieszkania.<\/p>\n\n\n\n
Po up\u0142ywie terminu 7 dni od dnia dor\u0119czenia \u017c\u0105dania opr\u00f3\u017cnienia i wydania lokalu w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek o nadanie klauzuli wykonalno\u015bci aktowi notarialnemu.<\/strong> Do wniosku musi by\u0107 za\u0142\u0105czone potwierdzenie dor\u0119czenia \u017c\u0105dania opr\u00f3\u017cnienia i wydania lokalu oraz potwierdzenie zg\u0142oszenia umowy najmu okazjonalnego do urz\u0119du skarbowego. Po rozpatrzeniu wniosku o nadanie klauzuli wykonalno\u015bci s\u0105d wszczyna przyspieszon\u0105 procedur\u0119 eksmisji.<\/p>\n\n\n\n
Dzi\u0119ki tej szybszej formie rozpocz\u0119cia procedury eksmisji w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce omin\u0105\u0107 d\u0142ugie i skomplikowane procedury eksmisyjne, z kt\u00f3rych korzysta si\u0119 w przypadku zwyk\u0142ej umowy najmu. Ponadto lokator nie podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w, ograniczaj\u0105cych czas eksmisji w okresie zimowym i chroni\u0105cym okre\u015blone grupy najemc\u00f3w (np. kobiety w ci\u0105\u017cy). Nie musi r\u00f3wnie\u017c czeka\u0107 na udostepnienie najemcy lokalu zast\u0119pczego przez gmin\u0119, gdy\u017c do umowy najmu okazjonalnego za\u0142\u0105czone jest o\u015bwiadczenie osoby gotowej udost\u0119pni\u0107 sw\u00f3j lokal po zako\u0144czeniu najmu, wi\u0119c nie mo\u017cna tutaj m\u00f3wi\u0107 o eksmisji na bruk.<\/p>\n\n\n\n
Umowa najmu okazjonalnego – czy warto?<\/h2>\n\n\n\n
Wiedz\u0105c ju\u017c wszystko o umowie najmu okazjonalnego warto podsumowa\u0107 czy zawarcie takiej umowy ma sens. Z punktu widzenia w\u0142a\u015bciciela lokalu jest to umowa najmu lokalu, kt\u00f3ra umo\u017cliwia szybsze pozbycie si\u0119 nieuczciwego najemcy ni\u017c wtedy, gdy zawar\u0142by on zwyk\u0142\u0105 umow\u0119 najmu. Przyspieszenie procedury eksmisji oraz brak ochrony lokator\u00f3w przepisami ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w sprawia, \u017ce w\u0142a\u015bciciel mieszkania minimalizuje straty powsta\u0142e w wyniku bezprawnego korzystania z lokalu oraz zapewnia sobie mo\u017cliwo\u015b\u0107 omini\u0119cia uci\u0105\u017cliwych procedur s\u0105dowych. Gdy por\u00f3wnamy te korzy\u015bci z dodatkowymi kosztami, kt\u00f3rych wymaga z\u0142o\u017cenie o\u015bwiadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, to bilans wychodzi zdecydowanie na plus. Wynajmuj\u0105cy nie powinien mie\u0107 zatem w\u0105tpliwo\u015bci co do przewagi zawarcia umowy najmu okazjonalnego w por\u00f3wnaniu do podpisania zwyk\u0142ej umowy najmu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Najem okazjonalny nie powinien budzi\u0107 zastrze\u017ce\u0144 r\u00f3wnie\u017c u uczciwego najemcy. <\/strong>Zapisy umowy najmu okazjonalnego dotycz\u0105 bowiem g\u0142\u00f3wnie sytuacji, w kt\u00f3rych najemca nie wywi\u0105zuje si\u0119 ze swoich obowi\u0105zk\u00f3w. Je\u015bli ma on uczciwe zamiary, nie \u0142amie prawa umo\u017cliwiaj\u0105cego wypowiedzenie umowy najmu przed terminem, to mo\u017ce spa\u0107 spokojnie, \u017ce czas trwania umowy nie ulegnie zmianie.<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/wp-content\/uploads\/2023\/02\/750x300_weryfikacja.png\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\nPomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n
- jest w zw\u0142oce z zap\u0142at\u0105 czynszu, innych op\u0142at za u\u017cywanie lokalu <\/strong>lub op\u0142at niezale\u017cnych od w\u0142a\u015bciciela pobieranych przez w\u0142a\u015bciciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpo\u015brednio z dostawc\u0105 medi\u00f3w lub dostawc\u0105 us\u0142ug, co najmniej za 3 pe\u0142ne okresy p\u0142atno\u015bci <\/strong>pomimo uprzedzenia go na pi\u015bmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesi\u0119cznego terminu do zap\u0142aty zaleg\u0142ych i bie\u017c\u0105cych nale\u017cno\u015bci, lub<\/li>