{"id":1907,"date":"2021-02-19T13:20:03","date_gmt":"2021-02-19T12:20:03","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=1907"},"modified":"2023-02-08T12:17:49","modified_gmt":"2023-02-08T11:17:49","slug":"czynsz-najmu-a-oplaty-eksploatacyjne-jak-sie-rozliczac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/czynsz-najmu-a-oplaty-eksploatacyjne-jak-sie-rozliczac\/","title":{"rendered":"Czynsz najmu a op\u0142aty eksploatacyjne – jak si\u0119 rozlicza\u0107?"},"content":{"rendered":"\n

Przygotowuj\u0105c si\u0119 do rozm\u00f3w z potencjalnymi najemcami w\u0142a\u015bciciel mieszkania powinien by\u0107 gotowy na bardzo du\u017co r\u00f3\u017cnych pyta\u0144. Jednym z wa\u017cniejszych jest kwestia czynszu najmu i op\u0142at eksploatacyjnych, kt\u00f3rych wysoko\u015b\u0107 zale\u017cy od zu\u017cycia ich przez najemc\u0119. Zobaczmy, w jaki spos\u00f3b mo\u017cna rozlicza\u0107 si\u0119 z najemcami i kt\u00f3ry z tych sposob\u00f3w rodzi najmniej problem\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Op\u0142aty eksploatacyjne – co to jest?<\/h2>\n\n\n\n

W ofertach najmu, kt\u00f3re mo\u017cna spotka\u0107 na portalach og\u0142oszeniowych, zwykle podawana jest kwota czynszu najmu oraz dodatek w postaci op\u0142at eksploatacyjnych. Czynsz najmu to op\u0142ata za wynajem mieszkania, natomiast op\u0142aty eksploatacyjne to wszelkie koszty dodatkowe z tym zwi\u0105zane, w tym czynsz administracyjny oraz op\u0142aty za media takie jak: energia elektryczna, gaz, woda czy ogrzewanie. <\/strong>Niekt\u00f3rzy do op\u0142at eksploatacyjnych zaliczaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c op\u0142aty za internet, telefon czy telewizj\u0119, ale op\u0142aty te nie musz\u0105 by\u0107 powi\u0105zane z nieruchomo\u015bci\u0105. W zwi\u0105zku z tym cz\u0119sto lepszym rozwi\u0105zaniem jest bezpo\u015brednie zawieranie um\u00f3w z dostawcami tych medi\u00f3w przez najemc\u0119. Dzi\u0119ki temu mo\u017ce on dopasowa\u0107 do swoich potrzeb rodzaj abonamentu i p\u0142aci dok\u0142adnie za te media, z kt\u00f3rych chce korzysta\u0107, a po zako\u0144czeniu najmu mo\u017ce przenie\u015b\u0107 swoj\u0105 umow\u0119 do nowego miejsca zamieszkania.<\/p>\n\n\n\n

Op\u0142aty eksploatacyjne to op\u0142aty niezale\u017cne od wynajmuj\u0105cego, do kt\u00f3rych zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w zobowi\u0105zany jest najemca. Op\u0142aty eksploatacyjne s\u0105 zale\u017cne od zu\u017cycia medi\u00f3w, dlatego ich wysoko\u015b\u0107 nigdy nie jest dok\u0142adnie okre\u015blona w umowie najmu. Zawsze jednak obci\u0105\u017caj\u0105 najemc\u0119 i w zwi\u0105zku z tym w umowie najmu powinien by\u0107 jasno okre\u015blony spos\u00f3b rozlicze\u0144 za media.<\/strong> Mo\u017cna to robi\u0107 na kilka r\u00f3\u017cnych sposob\u00f3w, dlatego poni\u017cej om\u00f3wimy kr\u00f3tko zalety i wady ka\u017cdego z nich.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Najemca samodzielnie op\u0142aca wszystkie op\u0142aty eksploatacyjne<\/h2>\n\n\n\n

Sytuacja, w kt\u00f3rej najemca samodzielnie op\u0142aca wszystkie op\u0142aty eksploatacyjne to rozwi\u0105zanie, kt\u00f3re wydaje si\u0119 by\u0107 atrakcyjne dla w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, gdy\u017c pozornie odci\u0105\u017ca go od monitorowania sytuacji z p\u0142atno\u015bciami. W rzeczywisto\u015bci jednak sprawa nie wygl\u0105da tak r\u00f3\u017cowo, gdy\u017c wynajmuj\u0105cy powinien sprawdza\u0107 czy najemca faktycznie regularnie op\u0142aca rachunki za media. W razie braku uregulowania op\u0142at, ro\u015bnie d\u0142ug wobec dostawcy medi\u00f3w, do kt\u00f3rego uregulowania zobowi\u0105zana jest osoba, z kt\u00f3r\u0105 dostawca podpisa\u0142 umow\u0119 czyli najcz\u0119\u015bciej w\u0142a\u015bciciel mieszkania. Oczywi\u015bcie po uregulowaniu zaleg\u0142o\u015bci mo\u017ce on \u017c\u0105da\u0107 od najemcy zap\u0142aty za zu\u017cyte media, czego podstaw\u0105 s\u0105 rachunki dokumentuj\u0105ce zu\u017cycie, ale przy najemcy problematycznym mo\u017ce to by\u0107 trudne.<\/p>\n\n\n\n

W celu unikni\u0119cia takiej sytuacji w\u0142a\u015bciciel powinien regularnie sprawdza\u0107 czy rachunki zosta\u0142y op\u0142acone <\/strong>(np. poprzez dost\u0119p online do swojego konta u dostawcy medi\u00f3w), by nie dopu\u015bci\u0107 do powstania du\u017cego zad\u0142u\u017cenia.<\/strong> Mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c zobowi\u0105za\u0107 najemc\u0119 do podpisania bezpo\u015brednich um\u00f3w z dostawcami medi\u00f3w, co odbywa si\u0119 na podstawie umowy najmu oraz protoko\u0142u zdawczo-odbiorczego. Dzi\u0119ki temu wynajmuj\u0105cy przerzuca odpowiedzialno\u015b\u0107 za powsta\u0142e w trakcie trwania umowy najmu d\u0142ugi na najemc\u0119 i w razie zaleg\u0142o\u015bci to on musi je sp\u0142aci\u0107, gdy\u017c wynajmuj\u0105cy nie jest stron\u0105 umowy. W praktyce to drugie rozwi\u0105zanie jest rzadko stosowane i zdarza si\u0119 raczej przy wieloletnich umowach najmu.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Wynajmuj\u0105cy op\u0142aca rachunki i rozlicza si\u0119 z najemc\u0105<\/h2>\n\n\n\n

Innym sposobem regulowania op\u0142at za media jest wykonywanie op\u0142at przez wynajmuj\u0105cego, a nast\u0119pnie rozliczanie si\u0119 z najemc\u0105 na podstawie przed\u0142o\u017conych mu rachunk\u00f3w<\/strong>. Metoda ta jest bezpieczniejsza dla wynajmuj\u0105cego, gdy\u017c ma on pe\u0142n\u0105 kontrol\u0119 nad stanem rozlicze\u0144 z dostawcami medi\u00f3w. Wad\u0105 tego rozwi\u0105zanie jest jednak fakt, \u017ce rozliczenie z najemc\u0105 nast\u0119puje z do\u0142u czyli na podstawie zu\u017cycia. Oznacza to, \u017ce w razie op\u00f3\u017anie\u0144 w przekazaniu \u015brodk\u00f3w przez najemc\u0119 na wykonanie op\u0142at za media, wynajmuj\u0105cy, nie chc\u0105c generowa\u0107 d\u0142ug\u00f3w, musi zap\u0142aci\u0107 z w\u0142asnej kieszeni, zamra\u017caj\u0105c sobie na pewien czas \u015brodki pieni\u0119\u017cne. Czasem s\u0105 to kwoty kilkuset z\u0142otych, a w okresie zimowym, je\u015bli w mieszkaniu czy domu zamontowane jest ogrzewanie gazowe czy elektryczne, nawet wi\u0119cej.<\/p>\n\n\n\n

Wynajmuj\u0105cy pobiera zaliczki na poczet op\u0142at<\/h2>\n\n\n\n

Trzecim rozwi\u0105zaniem bardzo cz\u0119sto wybieranym i stosowanym przy wielu umowach najmu, jest pobieranie miesi\u0119cznych zaliczek na poczet op\u0142at eksploatacyjnych. <\/strong>Wysoko\u015b\u0107 zaliczki okre\u015bla si\u0119 w umowie najmu, a jej wysoko\u015b\u0107 mo\u017ce wynika\u0107 z do\u015bwiadczenia w\u0142a\u015bciciela mieszkania zebranego na podstawie poprzednich okres\u00f3w najmu. Zaliczka taka jest p\u0142acona z g\u00f3ry, doliczona do czynszu najmu, a po pewnym czasie dokonuje si\u0119 rozliczenia zaliczek z faktycznie poniesionymi kosztami zu\u017cycia medi\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Rozwi\u0105zanie takie jest najbezpieczniejsze dla wynajmuj\u0105cego, gdy\u017c to on op\u0142aca media i ma pe\u0142n\u0105 kontrol\u0119 nad stanem zobowi\u0105za\u0144. Jednocze\u015bnie nie musi wyk\u0142ada\u0107 ca\u0142o\u015bci \u015brodk\u00f3w na pokrycie koszt\u00f3w zu\u017cycia z w\u0142asnej kieszeni. <\/strong>Taki spos\u00f3b rozlicze\u0144 op\u0142at eksploatacyjnych jest r\u00f3wnie\u017c wygodny dla najemcy,<\/strong> gdy\u017c wykonuje on tylko jeden przelew miesi\u0119cznie, nie martwi\u0105c si\u0119 o konieczno\u015b\u0107 oddzielnego regulowania op\u0142at u ka\u017cdego z dostawc\u00f3w medi\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

W okre\u015blonych pomi\u0119dzy stronami okresach nale\u017cy dokona\u0107 rozlicze\u0144 w oparciu o faktyczne zu\u017cycie medi\u00f3w, rozpoczynaj\u0105c od stan\u00f3w wpisanych w protok\u00f3\u0142 zdawczo-odbiorczy<\/a>. <\/strong>Cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 takich rozlicze\u0144 zale\u017cy od ustale\u0144 pomi\u0119dzy stronami, a zwykle robi si\u0119 to w okresach p\u00f3\u0142rocznych-rocznych. Wynajmuj\u0105cy dokonuj\u0105c rozliczenia koszt\u00f3w zobowi\u0105zany jest przed\u0142o\u017cy\u0107 wszystkie rachunki od dostawc\u00f3w medi\u00f3w, sp\u00f3\u0142dzielni czy wsp\u00f3lnoty, na bazie kt\u00f3rych zosta\u0142o ono wykonane, a najemca na tej podstawie jest zobowi\u0105zany uregulowa\u0107 wszelkie nale\u017cno\u015bci za zu\u017cyte przez siebie media.<\/p>\n\n\n\n

Po okre\u015bleniu faktycznych koszt\u00f3w z tytu\u0142u op\u0142at eksploatacyjnych strony mog\u0105 rozwa\u017cy\u0107 zmian\u0119 kwoty zaliczki, obni\u017caj\u0105c j\u0105 lub podwy\u017cszaj\u0105c, w zale\u017cno\u015bci od tego, czy wyst\u0105pi\u0142a nadp\u0142ata czy te\u017c najemca by\u0142 zobowi\u0105zany dop\u0142aci\u0107 r\u00f3\u017cnic\u0119.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Spos\u00f3b rozlicze\u0144 op\u0142at a rozliczenia podatkowe<\/h2>\n\n\n\n

Kwestia wyboru sposobu, w jaki b\u0119d\u0105 rozliczane op\u0142aty eksploatacyjne, rodzi jeszcze pytania o to, jaki maj\u0105 one wp\u0142yw na rozliczenia podatkowe. Niezale\u017cnie od tego, czy wynajmuj\u0105cy rozlicza si\u0119 z najemc\u0105 indywidualnie czy przerzuca on odpowiedzialno\u015b\u0107 za regulowanie rachunk\u00f3w na najemc\u0119, to nie wp\u0142ywa to na wysoko\u015b\u0107 przychodu z najmu. Zgodnie z przepisami przychodem jest tylko czynsz najmu, kt\u00f3ry podlega opodatkowaniu. Natomiast op\u0142aty eksploatacyjne to koszty ponoszone przez najemc\u0119<\/strong> i nawet je\u015bli wp\u0142aca on wynajmuj\u0105cemu zaliczki na poczet tych op\u0142at, to wynajmuj\u0105cy jest jedynie po\u015brednikiem pomi\u0119dzy dostawc\u0105 medi\u00f3w, a najemc\u0105, w zwi\u0105zku z czym kwota tych op\u0142at nie wlicza si\u0119 do jego przychodu z najmu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n