{"id":1953,"date":"2021-03-01T14:56:18","date_gmt":"2021-03-01T13:56:18","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=1953"},"modified":"2023-02-08T12:16:08","modified_gmt":"2023-02-08T11:16:08","slug":"najemca-nie-placi-co-mozna-zrobic","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/najemca-nie-placi-co-mozna-zrobic\/","title":{"rendered":"Najemca nie p\u0142aci \u2013 co mo\u017cna zrobi\u0107?"},"content":{"rendered":"\n

Wynajem mieszkania to dobry spos\u00f3b na generowanie bie\u017c\u0105cych przychod\u00f3w z nieruchomo\u015bci, cho\u0107 zawsze wi\u0105\u017ce si\u0119 z ryzykiem, \u017ce najemca nie b\u0119dzie regularnie p\u0142aci\u0107. Kilkudniowe op\u00f3\u017anienie nie jest zwykle problemem, ale wi\u0119ksze zmartwienie pojawia si\u0119, gdy najemca nie p\u0142aci czynszu i op\u0142at przez d\u0142u\u017cszy czas. Zobacz co zrobi\u0107, gdy najemca zwleka z op\u0142atami.<\/p>\n\n\n\n

Zapisy umowy najmu a ustawa o ochronie praw lokator\u00f3w<\/h2>\n\n\n\n

W Polsce obowi\u0105zuje swoboda um\u00f3w, co oznacza, \u017ce wiele zapis\u00f3w umowy mo\u017cna ustali\u0107 pomi\u0119dzy stronami. S\u0105 jednak takie zapisy, kt\u00f3re s\u0105 nieskuteczne, gdy\u017c istniej\u0105 przepisy nadrz\u0119dne, kt\u00f3re s\u0105 mocniejsze ni\u017c zapisy wprowadzone w umowie. Do takich nale\u017c\u0105 przepisy wynikaj\u0105ce wprost z ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w, kt\u00f3re w znacznym stopniu chroni\u0105 najemc\u0119, nie zachowuj\u0105c przy tym r\u00f3wnowagi praw pomi\u0119dzy stronami umowy najmu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Z ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w wynika, \u017ce wynajmuj\u0105cy mo\u017ce wypowiedzie\u0107 umow\u0119 najmu dopiero wtedy, gdy najemca nie p\u0142aci czynszu przez 3 pe\u0142ne okresy p\u0142atno\u015bci, a wynajmuj\u0105cy dodatkowo wcze\u015bniej powiadomi\u0142 go o zamiarze wypowiedzenia i da\u0142 mu dodatkowy termin na sp\u0142at\u0119 nale\u017cno\u015bci. <\/strong>Oznacza to, \u017ce zanim wypowiedzenie oka\u017ce si\u0119 skuteczne, to min\u0105 dodatkowo dwa pe\u0142ne okresy czynszu, o kt\u00f3re zapewne wzro\u015bnie kwota zaleg\u0142o\u015bci czynszowych. Przez ten czas wynajmuj\u0105cy nie otrzymuje bie\u017c\u0105cych przychod\u00f3w z najmu, a dodatkowo nie mo\u017ce jeszcze poszukiwa\u0107 nowego najemcy, gdy\u017c mieszkanie nadal jest zaj\u0119te przez niep\u0142ac\u0105cego lokatora<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Co wa\u017cne, je\u015bli lokator p\u0142aci niepe\u0142ny czynsz, to wynajmuj\u0105cy r\u00f3wnie\u017c ma prawo wypowiedzie\u0107 mu umow\u0119 najmu, ale dopiero wtedy, gdy suma zaleg\u0142o\u015bci wynosi tyle ile czynsz za 3 pe\u0142ne okresy p\u0142atno\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Najemca nie p\u0142aci czynszu – co zrobi\u0107?<\/h2>\n\n\n\n

Mimo nier\u00f3wnowagi w przepisach dotycz\u0105cych mo\u017cliwo\u015bci wypowiedzenia umowy niep\u0142ac\u0105cemu najemcy, wynajmuj\u0105cy ma prawo \u017c\u0105da\u0107 odsetek za op\u00f3\u017anienia w p\u0142atno\u015bci<\/strong>. Je\u017celi umowa najmu nie stanowi inaczej, to zgodnie z przepisami czynsz najmu jest p\u0142atny z g\u00f3ry do 10. dnia ka\u017cdego miesi\u0105ca, je\u015bli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony lub oznaczony powy\u017cej miesi\u0105ca. W takiej sytuacji, po up\u0142ywie tego terminu, zgodnie art. 481 \u00a7 1 Kodeksu cywilnego wynajmuj\u0105cy ma prawo naliczy\u0107 odsetki ustawowe za zw\u0142ok\u0119. <\/strong>Prawo to przys\u0142uguje mu nawet wtedy, gdy op\u00f3\u017anienie by\u0142o niezale\u017cne od najemcy oraz gdy nie poni\u00f3s\u0142 on \u017cadnej szkody z tytu\u0142u zaleg\u0142o\u015bci w op\u0142atach za czynsz. W praktyce nie spotyka si\u0119 raczej sytuacji, gdy wynajmuj\u0105cy nalicza odsetki za kilka dni op\u00f3\u017anienia w op\u0142atach za czynsz, ale przy zaleg\u0142o\u015bciach trwaj\u0105cych kilka tygodni mo\u017ce z takiej mo\u017cliwo\u015bci skorzysta\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Niep\u0142ac\u0105cy najemca musi r\u00f3wnie\u017c liczy\u0107 si\u0119 z tym, \u017ce wynajmuj\u0105cy mo\u017ce wykorzysta\u0107 zastaw na rzeczach ruchomych najemcy<\/strong>. Prawo zastawu dotyczy rzeczy, kt\u00f3re najemca wni\u00f3s\u0142 do lokalu i kt\u00f3re nale\u017c\u0105 do niego lub os\u00f3b z nim zamieszkuj\u0105cych. Dzi\u0119ki temu, gdy dojdzie do post\u0119powania egzekucyjnego, wynajmuj\u0105cemu b\u0119dzie \u0142atwiej wyegzekwowa\u0107 sp\u0142at\u0119 nale\u017cno\u015bci, gdy najemca oka\u017ce si\u0119 niewyp\u0142acalny. Wykorzystanie tego prawa jest w praktyce bardzo trudne, dlatego post\u0119powanie egzekucyjne zwykle ko\u0144czy si\u0119 zaj\u0119ciem cz\u0119\u015bci wynagrodzenia czy emerytury\/renty.<\/p>\n\n\n\n

Wynajmuj\u0105cy ma r\u00f3wnie\u017c prawo dochodzi\u0107 sp\u0142aty zaleg\u0142o\u015bci przed s\u0105dem.<\/strong> Je\u015bli kwota nie przekracza 20 000z\u0142, to jest ona rozpatrywana w post\u0119powaniu uproszczonym, co oznacza, \u017ce op\u0142ata s\u0105dowa wynosi co najwy\u017cej 300z\u0142.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Najemca nie p\u0142aci, czas wypowiedzenia min\u0105\u0142- czy mog\u0119 wymieni\u0107 zamki i nie wpu\u015bci\u0107 go do mieszkania?<\/h2>\n\n\n\n

Wielu wynajmuj\u0105cych zastanawia si\u0119, czy mog\u0105 uniemo\u017cliwi\u0107 najemcy wej\u015bcie do mieszkania, gdy ten przesta\u0142 p\u0142aci\u0107 czynsz, a czas wypowiedzenia ju\u017c min\u0105\u0142. Niekt\u00f3rzy planuj\u0105 wymieni\u0107 zamki w drzwiach, inni szukaj\u0105 wsparcia u policji. Przepisy jednak jasno m\u00f3wi\u0105, \u017ce nie maj\u0105 oni do tego prawa, a za dzia\u0142ania tego rodzaju mog\u0105 by\u0107 s\u0105dzeni m.in. za naruszenie miru domowego. A zatem, je\u015bli czas wypowiedzenia ju\u017c min\u0105\u0142 i najemca nadal nie chce opu\u015bci\u0107 wynajmowanego lokalu, to w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce skierowa\u0107 spraw\u0119 do s\u0105du o rozpocz\u0119cie post\u0119powania, kt\u00f3re prowadzi do eksmisji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sprawa z eksmisj\u0105 nie jest jednak prosta, gdy\u017c je\u015bli najemca nie posiada prawa do innego lokalu mieszkalnego, to komornik realizuj\u0105cy eksmisj\u0119 musi poczeka\u0107, a\u017c gmina na jego wniosek, wska\u017ce najemcy lokal socjalny, w kt\u00f3rym b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 on zamieszka\u0107.<\/strong> Czas oczekiwania na taki lokal zale\u017cy od gminy, ale w wi\u0119kszo\u015bci gmin jest to proces d\u0142ugotrwa\u0142y, trwaj\u0105cy nawet latami. W tym czasie komornik nie mo\u017ce eksmitowa\u0107 najemcy, gdy\u017c jest on chroniony ustaw\u0105 o ochronie praw lokator\u00f3w. Nale\u017cy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce wynajmuj\u0105cy mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 odszkodowania od najemcy za ca\u0142y okres u\u017cywania lokalu bezpodstawnie, a jego wysoko\u015b\u0107 jest r\u00f3wna czynszowi, jaki w\u0142a\u015bciciel mieszkania m\u00f3g\u0142by otrzyma\u0107, gdyby mieszkanie by\u0142o wynajmowane.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Najemca nie p\u0142aci czynszu – czy mo\u017cna si\u0119 jako\u015b zabezpieczy\u0107?<\/h2>\n\n\n\n

Przedstawione wy\u017cej informacje jasno pokazuj\u0105, \u017ce sytuacja, w kt\u00f3rej najemca nie p\u0142aci czynszu jest niestety dla wynajmuj\u0105cego bardzo trudna, a dochodzenie swoich praw i odzyskiwanie nale\u017cno\u015bci mo\u017ce trwa\u0107 bardzo d\u0142ugo.<\/strong> Warto jednak mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107 istniej\u0105cych przepis\u00f3w, by m\u00f3c si\u0119 zawczasu zabezpieczy\u0107 przed stratami i problemami, gdy najemca nie p\u0142aci czynszu.<\/p>\n\n\n\n

Jednym z lepszych sposob\u00f3w jest skorzystanie z um\u00f3w najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, kt\u00f3re lepiej zabezpieczaj\u0105 interesy wynajmuj\u0105cego<\/strong>. Integraln\u0105 cz\u0119\u015bci\u0105 ka\u017cdej z tych um\u00f3w jest o\u015bwiadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu si\u0119 egzekucji.<\/p>\n\n\n\n

Dzi\u0119ki niemu, gdy najemca nie p\u0142aci czynszu, wynajmuj\u0105cy ma znacznie kr\u00f3tsz\u0105 drog\u0119 do eksmisji nieuczciwego lokatora.<\/strong> Nadal przys\u0142uguje mu prawo do wypowiedzenia umowy najmu dopiero wtedy, gdy najemca zalega za 3 pe\u0142ne okresy p\u0142atno\u015bci oraz zosta\u0142 powiadomiony on na pi\u015bmie o zamiarze wypowiedzenia i dosta\u0142 dodatkowy termin na uregulowanie zaleg\u0142ego czynszu. Je\u015bli jednak mimo tego najemca nadal zwleka z zap\u0142at\u0105 czynszu i mimo wezwania do opuszczenia lokalu nie chce tego zrobi\u0107, to wynajmuj\u0105cy mo\u017ce z\u0142o\u017cy\u0107 wniosek do s\u0105du o nadanie o\u015bwiadczeniu klauzuli wykonalno\u015bci, a to jest podstaw\u0105 do z\u0142o\u017cenia wniosku do komornika o wszcz\u0119cie post\u0119powania eksmisyjnego<\/strong>. Jest to procedura znacznie kr\u00f3tsza i prostsza ni\u017c post\u0119powanie s\u0105dowe o eksmisj\u0119, kt\u00f3re jest konieczne przy zwyczajnych umowach najmu. Drug\u0105 wa\u017cn\u0105 zalet\u0105 tego rozwi\u0105zania jest fakt, \u017ce eksmisja najemcy nie wymaga wskazania mu innego lokalu<\/strong>, a zatem nie trzeba czeka\u0107 na zwolnienie si\u0119 lokalu socjalnego w gminie, by eksmisja sta\u0142a si\u0119 faktem.<\/p>\n\n\n\n

Najemca problematyczny – jak go rozpozna\u0107?<\/h2>\n\n\n\n

Na koniec jeszcze jedna rada, kt\u00f3ra mo\u017ce pom\u00f3c zabezpieczy\u0107 si\u0119 przed sytuacj\u0105, w kt\u00f3rej najemca nie p\u0142aci czynszu. Najlepsz\u0105 metod\u0105 na unikni\u0119cie takiej sytuacji jest odpowiednia weryfikacja najemcy. Bardzo cz\u0119sto ju\u017c w trakcie prezentacji mieszkania do wynaj\u0119cia mo\u017cna wyczu\u0107, \u017ce z danym najemc\u0105 b\u0119d\u0105 problemy. Je\u015bli unika on odpowiedzi na temat tego, gdzie pracuje, sk\u0105d ma dochody lub inny wysy\u0142ane przez niego sygna\u0142y budz\u0105 jakikolwiek niepok\u00f3j, to znak, kt\u00f3ry powinien wzbudzi\u0107 nasz\u0105 czujno\u015b\u0107. Je\u015bli wynajmuj\u0105cy ma jakiekolwiek w\u0105tpliwo\u015bci, czy osoba taka b\u0119dzie rzetelnym najemc\u0105, to lepiej poszuka\u0107 kogo\u015b innego, nawet gdyby oznacza\u0142oby to d\u0142u\u017cszy czas poszukiwania najemcy. Kilka czy kilkana\u015bcie dni op\u00f3\u017anienia to i tak du\u017co kr\u00f3cej ni\u017c czas trwania ca\u0142ej procedury rozpoczynanej w sytuacji, gdy najemca nie p\u0142aci czynszu.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n