{"id":2024,"date":"2021-03-15T15:20:13","date_gmt":"2021-03-15T14:20:13","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=2024"},"modified":"2021-09-25T15:47:09","modified_gmt":"2021-09-25T13:47:09","slug":"ksiega-wieczysta-krok-po-kroku","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/ksiega-wieczysta-krok-po-kroku\/","title":{"rendered":"Ksi\u0119ga wieczysta krok po kroku"},"content":{"rendered":"\n

Ksi\u0119ga wieczysta to jeden z najwa\u017cniejszych dokument\u00f3w zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105, a sprawdzenie jej tre\u015bci to jeden z obowi\u0105zkowych punkt\u00f3w weryfikacji nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 chcesz kupi\u0107. Poni\u017cej krok po kroku przeprowadzimy Ci\u0119 przez kolejne dzia\u0142y tej ksi\u0119gi i poka\u017cemy, kt\u00f3re z nich s\u0105 dla Ciebie szczeg\u00f3lnie istotne.<\/p>\n\n\n\n

Ksi\u0119ga wieczysta – informacje podstawowe<\/h2>\n\n\n\n

Ksi\u0119ga wieczysta to dokument, w kt\u00f3rym znajduj\u0105 si\u0119 podstawowe informacje na temat nieruchomo\u015bci.<\/strong> To z niej dowiesz si\u0119, kto jest jej w\u0142a\u015bcicielem, jakie jest jej po\u0142o\u017cenie oraz jakie s\u0105 dodatkowe prawa przys\u0142uguj\u0105ce w\u0142a\u015bcicielowi np. s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 na jego rzecz lub obci\u0105\u017caj\u0105ce nieruchomo\u015b\u0107 np. hipoteka. Jedna ksi\u0119ga wieczysta zwykle dotyczy jednej nieruchomo\u015bci np. mieszkania, ale w przypadku dzia\u0142ek zdarza si\u0119, \u017ce jest jedna ksi\u0119ga wieczysta dla kilku dzia\u0142ek po\u0142o\u017conych obok siebie, je\u015bli w\u0142a\u015bciciel jest ten sam.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ksi\u0119gi wieczyste s\u0105 jawne, a zatem ka\u017cdy znaj\u0105cy numer ksi\u0119gi wieczystej mo\u017ce sprawdzi\u0107 zawarto\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej. <\/strong>Mo\u017ce to zrobi\u0107w wersji papierowej w wydziale ksi\u0105g wieczystych dzia\u0142aj\u0105cym przy ka\u017cdym s\u0105dzie rejonowym lub w elektronicznym systemie ksi\u0105g wieczystych dost\u0119pnych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwo\u015bci<\/a>. Sprawdzanie wersji elektronicznej ksi\u0119gi wieczystej jest zdecydowanie \u0142atwiejsze i szybsze, bo mo\u017cna w ten spos\u00f3b mie\u0107 dost\u0119p do ksi\u0119gi wieczystej dowolnej nieruchomo\u015bci po\u0142o\u017conej na terenie Polski.<\/p>\n\n\n\n

Wpisuj\u0105c w okienko wyszukiwania numer ksi\u0119gi nale\u017cy wybra\u0107, czy chcesz przegl\u0105da\u0107 aktualn\u0105 tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej, czy te\u017c tre\u015b\u0107 zupe\u0142n\u0105. Tre\u015b\u0107 aktualna pozwala sprawdzi\u0107 stan prawny nieruchomo\u015bci na dzie\u0144 przegl\u0105dania wpisu, natomiast tre\u015b\u0107 zupe\u0142na daje mo\u017cliwo\u015b\u0107 poznania historii nieruchomo\u015bci.<\/strong> Dzi\u0119ki tej funkcji mo\u017cna sprawdzi\u0107 kto by\u0142 wcze\u015bniej w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci, jakie by\u0142y jej obci\u0105\u017cenia i znale\u017a\u0107 inne informacje, kt\u00f3re czasem mog\u0105 by\u0107 przydatne. Natomiast w wi\u0119kszo\u015bci sytuacji wystarczy przejrze\u0107 aktualn\u0105 tre\u015b\u0107 ksi\u0119gi wieczystej, bo to ona ma kluczowe znaczenie dla transakcji sprzeda\u017cy lub wynajmu nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

\"KW,<\/figure>\n\n\n\n

Dzia\u0142y ksi\u0119gi wieczystej – co zawieraj\u0105?<\/h2>\n\n\n\n

Ka\u017cda ksi\u0119ga wieczysta podzielona jest na cztery dzia\u0142y zawieraj\u0105ce okre\u015blony zestaw informacji. W dziale pierwszym ksi\u0119gi wieczystej znajdziemy informacje na temat nieruchomo\u015bci.<\/strong> S\u0105 to przede wszystkim dane o dok\u0142adnym po\u0142o\u017ceniu i powierzchni nieruchomo\u015bci, a tak\u017ce o prawach zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105. To tutaj znajdziemy m.in. informacje o udzia\u0142ach w cz\u0119\u015bciach wsp\u00f3lnych, s\u0142u\u017cebno\u015bciach, kt\u00f3re przys\u0142uguj\u0105 w\u0142a\u015bcicielowi nieruchomo\u015bci i inne prawo rzeczowe, kt\u00f3re jest z ni\u0105 zwi\u0105zane.<\/p>\n\n\n\n

W dziale drugim ksi\u0119gi wieczystej s\u0105 informacje na temat w\u0142a\u015bcicieli <\/strong>czyli ich dane osobowe, takie jak imi\u0119, nazwisko, imiona rodzic\u00f3w i pesel. <\/strong>Je\u015bli w\u0142a\u015bcicielem jest wi\u0119cej ni\u017c jedna osoba, to w tym dziale znajd\u0105 si\u0119 informacje na temat wielko\u015bci udzia\u0142\u00f3w, kt\u00f3re przys\u0142uguj\u0105 ka\u017cdemu w\u0142a\u015bcicielowi oraz informacje o tym, czy w\u0142asno\u015b\u0107 wchodzi w sk\u0142ad ma\u0142\u017ce\u0144skiej wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej.<\/p>\n\n\n\n

Trzeci dzia\u0142 ksi\u0119gi wieczystej to dzia\u0142 dotycz\u0105cy praw, ogranicze\u0144 i roszcze\u0144 zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105. <\/strong>To tutaj pojawia si\u0119 spis praw rzeczowych zwi\u0105zanych z w\u0142asno\u015bci\u0105 czyli m.in. na temat s\u0142u\u017cebno\u015bci przys\u0142uguj\u0105cych w\u0142a\u015bcicielom nieruchomo\u015bci s\u0105siednich lub s\u0142u\u017cebno\u015bci przesy\u0142u. W tym dziale znajd\u0105 si\u0119 te\u017c informacje na temat prawa do\u017cywocia oraz ewentualnej egzekucji z nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Czwarty dzia\u0142 ksi\u0119gi wieczystej to dzia\u0142 zwi\u0105zany z hipotek\u0105. <\/strong>To tutaj b\u0119d\u0105 umieszczone informacje na temat obci\u0105\u017ce\u0144 hipotecznych, wraz z dok\u0142adnym podaniem ich wysoko\u015bci i waluty.<\/p>\n\n\n\n

Co sprawdza\u0107 w ksi\u0119dze wieczystej przed zakupem?<\/h2>\n\n\n\n

Wiedz\u0105c ju\u017c co zawiera ka\u017cdy z dzia\u0142\u00f3w ksi\u0119gi wieczystej warto by\u0142oby wiedzie\u0107, kt\u00f3ry z tych dzia\u0142\u00f3w jest najbardziej istotny z punktu widzenia kupuj\u0105cego. Prawd\u0119 m\u00f3wi\u0105c, \u017cadnego z dzia\u0142\u00f3w nie mo\u017cna pomin\u0105\u0107, ale niekt\u00f3re z zapis\u00f3w b\u0119d\u0105 mia\u0142y wi\u0119kszy wp\u0142yw na decyzje zwi\u0105zane z p\u00f3\u017aniejszym u\u017cytkowaniem nieruchomo\u015bci.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na pocz\u0105tek na pewno nale\u017cy zajrze\u0107 do dzia\u0142u I i II KW,<\/strong> \u017ceby sprawdzi\u0107, czy nieruchomo\u015b\u0107 ma faktycznie tak\u0105 powierzchni\u0119, jak\u0105 deklaruje w\u0142a\u015bciciel i czy osoba, kt\u00f3ra si\u0119 za niego podaje jest faktycznie t\u0105, kt\u00f3ra figuruje w ksi\u0119dze wieczystej. Je\u015bli dane dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci si\u0119 zgadzaj\u0105, ale w\u0142a\u015bcicielem jest inna osoba ni\u017c ta, kt\u00f3ra prowadzi rozmowy zwi\u0105zane ze sprzeda\u017c\u0105, to dobrze by\u0142oby poprosi\u0107 o dokumenty potwierdzaj\u0105ce, \u017ce w\u0142a\u015bciciel da\u0142 tej osobie odpowiednie pe\u0142nomocnictwo.<\/p>\n\n\n\n

Nale\u017cy te\u017c z uwag\u0105 czyta\u0107 dane dotycz\u0105ce dodatkowych praw zwi\u0105zanych z nieruchomo\u015bci\u0105 wpisanych w dziale I, bo takie prawo rzeczowe jak s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 czyli np. dojazd do dzia\u0142ki przez s\u0105siedni\u0105 posesj\u0119, mo\u017ce by\u0107 czasem do\u015b\u0107 uci\u0105\u017cliwy i powodowa\u0107 konflikty s\u0105siedzkie.<\/p>\n\n\n\n

Po zbadaniu dw\u00f3ch pierwszych dzia\u0142\u00f3w ksi\u0119gi wieczystej mo\u017cna i\u015b\u0107 o krok dalej czyli zajrze\u0107 do dzia\u0142u III. Najlepiej by\u0142oby, gdyby dzia\u0142 III by\u0142 wolny od wpis\u00f3w<\/strong>, bo pozwala mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce nic nie b\u0119dzie ogranicza\u0107 mo\u017cliwo\u015bci korzystania z nieruchomo\u015bci. Je\u015bli w dziale tym znajd\u0105 si\u0119 jakie\u015b wpisy, to trzeba si\u0119 uwa\u017cnie przyjrze\u0107 ka\u017cdemu z nich i zastanowi\u0107 si\u0119, czy mimo ich istnienia chcemy kupi\u0107 dan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. Je\u015bli znajdzie si\u0119 w nich np. prawo do\u017cywocia to trzeba mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce to w znacznym stopniu ograniczy mo\u017cliwo\u015b\u0107 pe\u0142nego dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 dop\u00f3ki \u017cyje osoba, kt\u00f3rej to prawo przys\u0142uguje.<\/p>\n\n\n\n

Ostatnim wa\u017cnym dzia\u0142em jest dzia\u0142 IV czyli dzia\u0142 dotycz\u0105cy hipotek. Podobnie jak w przypadku dzia\u0142u III najlepiej by\u0142oby, gdyby dzia\u0142 IV by\u0142 wolny od wpis\u00f3w.<\/strong> Je\u015bli jednak tak nie jest, to trzeba sprawdzi\u0107 jakie wpisy si\u0119 tam znajduj\u0105. Je\u015bli jest to wpis zwi\u0105zany z kredytem hipotecznym zaci\u0105gni\u0119tym na zakup nieruchomo\u015bci i poza nim nie ma \u017cadnych innych wpis\u00f3w, to sprawa jest do\u015b\u0107 prosta i przy zachowaniu odpowiednich procedur mo\u017cna tak\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 kupi\u0107. Pisali\u015bmy o tym we wpisie: Jak sprzeda\u0107 mieszkanie z kredytem<\/a>. Je\u015bli jednak wpisy dotycz\u0105ce hipotek maj\u0105 inny charakter, to w\u00f3wczas nale\u017cy zastanowi\u0107 si\u0119 nad tym, czy chcemy kupi\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 zad\u0142u\u017con\u0105. Jest wiele sposob\u00f3w na to, by wyprowadzi\u0107 jej stan prawny, ale wymaga to sporo wiedzy, wi\u0119c raczej jest to rozwi\u0105zanie dla os\u00f3b, kt\u00f3re dobrze znaj\u0105 przepisy i rynek nieruchomo\u015bci i s\u0105 w stanie sobie z tym poradzi\u0107.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Czy dane w ksi\u0119dze wieczystej s\u0105 aktualne?<\/h2>\n\n\n\n

Ksi\u0119ga wieczysta jest podstawowym dokumentem okre\u015blaj\u0105cym stan prawny nieruchomo\u015bci, co do kt\u00f3rej istnieje domniemanie, \u017ce wpisy w niej zawarte s\u0105 zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.<\/strong> Je\u015bli zatem kto\u015b poddaje w w\u0105tpliwo\u015b\u0107 dane w niej zawarte, to musi udowodni\u0107 swoje racje w post\u0119powaniu s\u0105dowym.<\/p>\n\n\n\n

Istnieje r\u00f3wnie\u017c r\u0119kojmia wiary publicznej ksi\u0105g wieczystych co oznacza, \u017ce nawet je\u015bli w toku post\u0119powania s\u0105dowego okaza\u0142oby si\u0119, \u017ce dane zawarte w ksi\u0119dze wieczystej by\u0142yby nieprawdziwe, to i tak transakcja pozostaje wa\u017cna. <\/strong>Jednym s\u0142owem, je\u015bli kto\u015b kupi\u0142 nieruchomo\u015b\u0107 opieraj\u0105c si\u0119 na danych z KW, to i tak pozostaje w\u0142a\u015bcicielem, a osoba, kt\u00f3ra dowiod\u0142a, \u017ce zapisy w ksi\u0119dze by\u0142y wadliwe i to jej przys\u0142ugiwa\u0142o prawo w\u0142asno\u015bci, mo\u017ce dochodzi\u0107 zar\u00f3wno zwrotu kwoty, za kt\u00f3r\u0105 odby\u0142a si\u0119 transakcja, jak i odszkodowania od osoby podaj\u0105cej si\u0119 za w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n\n\n\n

Warto r\u00f3wnie\u017c wiedzie\u0107, \u017ce istniej\u0105 pewne przes\u0142anki, kt\u00f3re mog\u0105 wskazywa\u0107 na to, \u017ce dane z ksi\u0119gi wieczystej s\u0105 nieaktualne. S\u0105 to tzw. wzmianki<\/strong> czyli informacje o tym, \u017ce do s\u0105du wp\u0142yn\u0105\u0142 wniosek o zmian\u0119 wpis\u00f3w w ksi\u0119dze wieczystej. Wzmianki te pojawiaj\u0105 si\u0119 od razu po wp\u0142yni\u0119ciu do s\u0105du wniosku o wprowadzenie zmian, zanim te wpisy zostan\u0105 uaktualnione. Pojawienie si\u0119 wzmianki wy\u0142\u0105cza r\u0119kojmi\u0119 wiary publicznej, gdy\u017c jej obecno\u015b\u0107 sugeruje, \u017ce w ksi\u0119dze nast\u0105pi zmiana.<\/strong> Je\u015bli zatem wzmianka pojawi si\u0119 w dziale II, czyli dotycz\u0105cym w\u0142a\u015bcicieli, to osoba kupuj\u0105ca nie powinna decydowa\u0107 si\u0119 na zakup od w\u0142a\u015bciciela jeszcze figuruj\u0105cego w KW, gdy\u017c wzmianka jest widocznym znakiem, \u017ce stan prawny przedstawiony w ksi\u0119dze wieczystej jest niezgodny z aktualnym stanem prawnym.<\/p>\n\n\n\n

Kto powinien sprawdzi\u0107 ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105?<\/h2>\n\n\n\n

Znajomo\u015b\u0107 tre\u015bci ksi\u0119gi wieczystej to konieczno\u015b\u0107 dla ka\u017cdego, kto dokonuje transakcji na rynku nieruchomo\u015bci. <\/strong>Ze szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0105 powinien do niej podchodzi\u0107 kupuj\u0105cy, gdy\u017c zakup nieruchomo\u015bci zad\u0142u\u017conej czy pe\u0142nej wpis\u00f3w dotycz\u0105cych ograniczonych praw rzeczowych mo\u017ce wi\u0105za\u0107 si\u0119 z wieloma problemami.<\/p>\n\n\n\n

Do ksi\u0119gi wieczystej powinien jednak zagl\u0105da\u0107 r\u00f3wnie\u017c sprzedaj\u0105cy, bo zdarza si\u0119 czasem, \u017ce z ksi\u0119gi wieczystej nie zosta\u0142y wykre\u015blone wpisy dotycz\u0105ce hipoteki, mimo \u017ce kredyt zaci\u0105gni\u0119ty na nieruchomo\u015b\u0107 ju\u017c dawno zosta\u0142 sp\u0142acony. Wykre\u015blenie takie jest mo\u017cliwe po z\u0142o\u017ceniu wniosku o wykre\u015blenie wpisu wraz z do\u0142\u0105czeniem odpowiednich dokument\u00f3w potwierdzaj\u0105cych sp\u0142at\u0119 kredytu i zgody banku na wykre\u015blenie z hipoteki. Sk\u0142adaj\u0105c taki wniosek do S\u0105du Rejonowego mo\u017cna szybko wyczy\u015bci\u0107 dzia\u0142 IV, a tym samym u\u0142atwi\u0107 sobie rozmowy z osobami zainteresowanymi zakupem.<\/p>\n\n\n\n

Ksi\u0119g\u0119 wieczyst\u0105 powinien r\u00f3wnie\u017c sprawdzi\u0107 najemca, by mie\u0107 pewno\u015b\u0107, \u017ce osoba, z kt\u00f3r\u0105 podpisuje umow\u0119 najmu jest w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci. Je\u015bli nim nie jest, to powinna mie\u0107 odpowiednie dokumenty potwierdzaj\u0105ce prawo do wynajmu, np. umow\u0119 najmu zezwalaj\u0105c\u0105 na podnajem lokalu. Dzi\u0119ki temu najemca mo\u017ce unikn\u0105\u0107 wielu problem\u00f3w, kt\u00f3re mog\u0142yby wyst\u0105pi\u0107, gdyby umowa zosta\u0142a podpisana z osob\u0105 nie maj\u0105c\u0105 prawa do jej zawarcia.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n