{"id":2184,"date":"2021-04-21T15:42:46","date_gmt":"2021-04-21T13:42:46","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=2184"},"modified":"2023-03-06T14:08:01","modified_gmt":"2023-03-06T13:08:01","slug":"jakie-mieszkanie-na-wynajem","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/jakie-mieszkanie-na-wynajem\/","title":{"rendered":"Jakie mieszkanie na wynajem?"},"content":{"rendered":"\n

Zakup mieszkania na wynajem to jeden z popularniejszych sposob\u00f3w inwestowania w nieruchomo\u015bci<\/a>. Jest to inwestycja bezpieczna, generuj\u0105ca bie\u017c\u0105ce przychody, a jednocze\u015bnie pozwalaj\u0105ca zarabia\u0107 na wzro\u015bcie nieruchomo\u015bci w czasie. Zanim jednak b\u0119dziemy mogli cieszy\u0107 si\u0119 zyskami z zakupionej nieruchomo\u015bci, musimy znale\u017a\u0107 odpowiednie mieszkanie na wynajem. Sprawd\u017amy, jakie mieszkanie na wynajem najlepiej wybra\u0107, by inwestycja okaza\u0142a si\u0119 op\u0142acalna.<\/p>\n\n\n\n

Lokalizacja mieszkania na wynajem<\/h2>\n\n\n\n

Regu\u0142a, kt\u00f3r\u0105 znaj\u0105 chyba wszyscy interesuj\u0105cy si\u0119 nieruchomo\u015bciami m\u00f3wi o tym, \u017ce na cen\u0119 nieruchomo\u015bci maj\u0105 wp\u0142yw trzy rzeczy czyli: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Nie inaczej jest w przypadku zakupu mieszkania na wynajem<\/a>, przy kt\u00f3rym r\u00f3wnie\u017c kluczow\u0105 kwesti\u0105 b\u0119dzie jego lokalizacja.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Najwi\u0119ksze zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest zawsze w du\u017cych miastach, kt\u00f3re przyci\u0105gaj\u0105 osoby studiuj\u0105ce i poszukuj\u0105ce pracy. <\/strong>Nic zatem dziwnego, \u017ce du\u017cy rynek mieszka\u0144 na wynajem mamy w Warszawie, Krakowie, Wroc\u0142awiu, Tr\u00f3jmie\u015bcie czy Poznaniu, ale to nie znaczy, \u017ce w mniejszych miastach nie ma zapotrzebowania na mieszkania na wynajem. Jest wiele mniejszych miast, w kt\u00f3rych warto kupi\u0107 mieszkanie pod wynajem, ale zawsze przed podj\u0119ciem decyzji trzeba sprawdzi\u0107, jak wygl\u0105da zapotrzebowanie na wynajem w tym rejonie. <\/strong>S\u0105 bowiem ma\u0142e miasta rozwijaj\u0105ce si\u0119 szybko dzi\u0119ki powstaj\u0105cym centrom przemys\u0142owym lub logistycznym, kt\u00f3re przyci\u0105gaj\u0105 rzesze os\u00f3b poszukuj\u0105cych pracy, ale s\u0105 i takie, w kt\u00f3rych nie ma pracy, ludzie wyje\u017cd\u017caj\u0105 do wi\u0119kszych o\u015brodk\u00f3w i zakup mieszkania na wynajem zdecydowanie si\u0119 nie op\u0142aca.<\/p>\n\n\n\n

Maj\u0105c powy\u017csze na uwadze lepiej postawi\u0107 na wi\u0119ksze o\u015brodki miejskie, a wybieraj\u0105c rejon miasta, w kt\u00f3rym chcemy kupi\u0107 mieszkanie, powinni\u015bmy spojrze\u0107 na niego przez pryzmat osoby szukaj\u0105cej lokalu do wynaj\u0119cia. Spor\u0105 grup\u0119 takich os\u00f3b stanowi\u0105 studenci i osoby pracuj\u0105ce, a zatem blisko\u015b\u0107 uczelni lub biurowc\u00f3w b\u0119dzie z pewno\u015bci\u0105 czynnikiem wp\u0142ywaj\u0105cym na wyb\u00f3r lokalizacji mieszkania na wynajem.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wa\u017cna jest r\u00f3wnie\u017c infrastruktura, szczeg\u00f3lnie dost\u0119p do komunikacji miejskiej.<\/strong> W du\u017cych miastach kluczowe jest zatem po\u0142o\u017cenie w pobli\u017cu w\u0119z\u0142\u00f3w komunikacyjnych, a w Warszawie blisko stacji metra. Dzi\u0119ki dobrej komunikacji miejskiej, zw\u0142aszcza metrem lub tramwajem, mo\u017cna bowiem du\u017co szybciej dosta\u0107 si\u0119 w oddalon\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 miasta, bo unika si\u0119 kork\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Niekt\u00f3rzy m\u00f3wi\u0105, \u017ce zawsze dobrym wyborem jest po\u0142o\u017cenie mieszkania na wynajem blisko centrum, ale obiektywnie rzecz bior\u0105c nie zawsze jest to zgodne z prawd\u0105.<\/strong> Owszem, mieszkania na wynajem po\u0142o\u017cone w centrum miast daj\u0105 wy\u017cszy przych\u00f3d z najmu, ale s\u0105 te\u017c sporo dro\u017csze przy zakupie. W perspektywie czasu mog\u0105 sporo zyska\u0107 na warto\u015bci, lecz licz\u0105c op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji lepiej spojrze\u0107 na ten temat przez pryzmat przychod\u00f3w z najmu, kt\u00f3re s\u0105 \u0142atwiejsze do oszacowania ni\u017c wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie. Je\u015bli zatem naszym celem jest wysoka stopa zwrotu z inwestycji, a tak powinien podchodzi\u0107 do tematu ka\u017cdy inwestor, to lokalizacja mieszkania na wynajem w centrum miasta b\u0119dzie dobrym rozwi\u0105zaniem tylko wtedy, gdy b\u0119dzie dawa\u0142a stop\u0119 zwrotu na zadawalaj\u0105cym poziomie.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Co wynajmowa\u0107, \u017ceby zarobi\u0107, czyli jaka wielko\u015b\u0107 mieszkania pod wynajem?<\/h2>\n\n\n\n

Drug\u0105 kluczow\u0105 kwesti\u0105, kt\u00f3r\u0105 zajmuje my\u015bli inwestuj\u0105cych w mieszkania pod wynajem, jest jego wielko\u015b\u0107. Obserwacje rynku nieruchomo\u015bci pokazuj\u0105, \u017ce najbardziej poszukiwane mieszkania na wynajem to kawalerki i mieszkania 2-3 pokojowe.<\/strong> Du\u017co trudniej jest znale\u017a\u0107 ch\u0119tnych na wynajem mieszka\u0144 wi\u0119kszych, 4, 5 czy 6 pokojowych. Ma\u0142e mieszkania wynajmuj\u0105 si\u0119 szybciej, gdy\u017c jest szeroka grupa os\u00f3b, kt\u00f3re mog\u0105 by\u0107 nimi zainteresowane i mo\u017cna je wynajmowa\u0107 zar\u00f3wno w ca\u0142o\u015bci – mieszkania 1-2 pokojowe, jak i na pokoje, a zatem mo\u017cna dopasowa\u0107 spos\u00f3b wynajmu do aktualnych warunk\u00f3w rynkowych i swojego modelu biznesowego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Przy mieszkaniach wi\u0119kszych, kt\u00f3re jednocze\u015bnie s\u0105 dro\u017csze, jest trudniej znale\u017a\u0107 ch\u0119tnych, a co za tym idzie konieczno\u015bci\u0105 mo\u017ce sta\u0107 si\u0119 ich wynajem na pokoje. Z jednej strony pozwala to zminimalizowa\u0107 okresy pustostan\u00f3w, ale z drugiej wymaga wi\u0119cej zaanga\u017cowania ze strony w\u0142a\u015bciciela. W zwi\u0105zku z tym, jako pierwsze mieszkanie na wynajem lepiej kupi\u0107 mieszkanie mniejsze, najlepiej 1-2 pokojowe, bo na takie mieszkania popyt jest zawsze du\u017cy.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Wybieraj\u0105c wielko\u015b\u0107 mieszkania na wynajem warto r\u00f3wnie\u017c zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na fakt, \u017ce mo\u017cna znale\u017a\u0107 mieszkania jednopokojowe o powierzchni ok. 30m2<\/sup>, ale na rynku s\u0105 dost\u0119pne r\u00f3wnie\u017c mieszkania 2-pokojowe o podobnej lub odrobin\u0119 wi\u0119kszej powierzchni. R\u00f3\u017cnica w cenie b\u0119dzie niewielka, a wysoko\u015b\u0107 czynszu z najmu mo\u017ce by\u0107 sporo wi\u0119ksza, gdy\u017c za wynajem mieszkania dwupokojowego zawsze mo\u017cna \u017c\u0105da\u0107 wy\u017cszego czynszu ni\u017c za wynajem mieszkania jednopokojowego. <\/strong>Dla najemcy bowiem cz\u0119sto wa\u017cniejsza jest funkcjonalno\u015b\u0107 ni\u017c metra\u017c, a zatem to na ni\u0105 nale\u017cy zwraca\u0107 baczn\u0105 uwag\u0119.<\/p>\n\n\n\n

M\u00f3wi\u0105c o funkcjonalno\u015bci warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 jeszcze jeden aspekt, kt\u00f3ry dotyczy mieszka\u0144 na wynajem, a mianowicie kwestie odr\u0119bnych pomieszcze\u0144. Wiele mieszka\u0144 nazywanych w og\u0142oszeniach mieszkaniami dwupokojowymi w praktyce oznacza, \u017ce mamy do czynienia z salonem po\u0142\u0105czonym z kuchni\u0105 i odr\u0119bn\u0105 sypialni\u0105. O ile w przypadku par czy rodzin taki uk\u0142ad jest wygodny i nie budzi kontrowersji, o tyle w przypadku wynajmu mieszkania przez grup\u0119 znajomych czy nie znaj\u0105cych si\u0119 wsp\u00f3\u0142lokator\u00f3w salon z aneksem kuchennym jest rozwi\u0105zaniem trudnym do zaakceptowania<\/strong>. Je\u015bli zatem planujemy kupi\u0107 mieszkanie w okolicy uczelni lub biurowc\u00f3w i nasz\u0105 grup\u0105 docelow\u0105 s\u0105 studenci i osoby pracuj\u0105ce, to lepiej szuka\u0107 mieszkania z\u0142o\u017conego z dw\u00f3ch zamkni\u0119tych pokoi i oddzielnej kuchni.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Wynajem mieszkania – jaki standard?<\/h2>\n\n\n\n

Kolejne pytanie, jakie zadaj\u0105 sobie pocz\u0105tkuj\u0105cy inwestorzy dotyczy standardu, jakie powinno mie\u0107 mieszkanie na wynajem. Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bo to zale\u017cy w jakim segmencie rynku nieruchomo\u015bci chcemy si\u0119 obraca\u0107 oraz jakie mieszkania oferuj\u0105 inni wynajmuj\u0105cy<\/a>. <\/strong>Jest r\u00f3wnie\u017c zale\u017cne od lokalizacji, bo w centrum miasta trudniej b\u0119dzie wynaj\u0105\u0107 mieszkanie w kiepskim standardzie ni\u017c na obrze\u017cach miasta.<\/p>\n\n\n\n

Warto r\u00f3wnie\u017c zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, \u017ce oczekiwania najemc\u00f3w znacznie si\u0119 zmieni\u0142y, a wzrost liczby mieszka\u0144 na wynajem sprawi\u0142, \u017ce standard wynajmowanych mieszka\u0144 znacznie si\u0119 podni\u00f3s\u0142. <\/strong>Ju\u017c nie wystarczy zadba\u0107 o to, by mieszkanie mia\u0142o sprawne instalacje i jakie\u015b meble z demobilu. Owszem, na takie mieszkania te\u017c z pewno\u015bci\u0105 znajd\u0105 si\u0119 ch\u0119tni, bo b\u0119d\u0105 to tanie mieszkania na wynajem, ale trzeba si\u0119 zastanowi\u0107, czy faktycznie jest to ten klient, na kt\u00f3rym nam zale\u017cy, czy raczej b\u0119dzie to tzw. klient problematyczny, kt\u00f3ry b\u0119dzie mia\u0142 problem z p\u0142aceniem czynszu na czas. Zdecydowanie \u0142atwiej b\u0119dzie znale\u017a\u0107 p\u0142ac\u0105cego klienta, je\u015bli mieszkanie na wynajem b\u0119dzie czyste i schludne oraz zostanie wyposa\u017cone w proste, ale solidne meble, kt\u00f3re b\u0119d\u0105 s\u0142u\u017cy\u0107 najemcom przez d\u0142ugi czas.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Stopa zwrotu z mieszkania na wynajem<\/h2>\n\n\n\n

Ostatnim, ale dla wielu inwestor\u00f3w najwa\u017cniejszym kryterium, gdy kupuj\u0105 mieszkanie na wynajem jest stopa zwrotu z inwestycji. Jej obliczenie wykonuje si\u0119 dziel\u0105c roczne przychody przez kapita\u0142 zainwestowany w mieszkanie. <\/strong>My\u015bl\u0105c o kapitale mamy na my\u015bli nie tylko cen\u0119 mieszkania na wynajem, ale r\u00f3wnie\u017c koszty dodatkowe, a wi\u0119c koszty transakcyjne (notariusz, podatek PCC, po\u015brednik itp.) oraz koszty ewentualnego remontu i wyposa\u017cenia mieszkania. Obliczona wysoko\u015b\u0107 stopy zwrotu pozwoli na ocen\u0119 czy inwestycja jest op\u0142acalna.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Na otrzyman\u0105 stop\u0119 zwrotu mo\u017cna spojrze\u0107 na r\u00f3\u017cny spos\u00f3b. Je\u015bli b\u0119dziemy sprawdza\u0107 jej wysoko\u015b\u0107 w odniesieniu do oprocentowania lokat bankowych, to przy aktualnych bardzo niskich stopach procentowych ka\u017cda warto\u015b\u0107 stopy zwrotu powy\u017cej zera b\u0119dzie oznacza\u0142a op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji. Do\u015bwiadczony inwestor patrzy jednak na stop\u0119 zwrotu inaczej, por\u00f3wnuj\u0105c j\u0105 np. ze stopami zwrotu z innych inwestycji, w kt\u00f3re m\u00f3g\u0142by w\u0142o\u017cy\u0107 sw\u00f3j kapita\u0142. W takiej sytuacji musi jednak bra\u0107 pod uwag\u0119 nie tylko wysoko\u015b\u0107 stopy zwrotu z kapita\u0142u, ale r\u00f3wnie\u017c ryzyko, jakie si\u0119 z tym wi\u0105\u017ce. Inwestycja na gie\u0142dzie czy w kryptowaluty mo\u017ce by\u0107 bardziej op\u0142acalna i mo\u017cna na niej zarobi\u0107 wi\u0119cej ni\u017c na wynajmie mieszka\u0144, ale mo\u017cna te\u017c du\u017co straci\u0107, bo jest to rynek bardzo wra\u017cliwy na wszelkie anomalia.<\/p>\n\n\n\n

Warto zatem szuka\u0107 por\u00f3wna\u0144 do innych, r\u00f3wnie bezpiecznych inwestycji, i na tej podstawie dokonywa\u0107 oceny stopy zwrotu z kapita\u0142u i decydowa\u0107, czy op\u0142aca si\u0119 kupi\u0107 wybrane mieszkanie na wynajem. <\/strong>Pewnym punktem odniesienia mo\u017ce by\u0107 warto\u015b\u0107 stopy zwrotu na poziomie 5%, bo to w\u0142a\u015bnie tak\u0105 warto\u015b\u0107 mia\u0142a \u015brednia stopa zwrotu z wynajmu mieszka\u0144 w ci\u0105gu ostatnich 200 lat na terenie zachodniej Europy, a wi\u0119c na rynku du\u017co bardziej rozwini\u0119tym ni\u017c Polska.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n
\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n