Miejscowo\u015bci turystyczne w Polsce od dobrych kilku lat przechodz\u0105 boom rozwojowy, a powstaj\u0105ce w nich budynki z apartamentami wakacyjnymi sk\u0142aniaj\u0105 do przemy\u015ble\u0144 nad op\u0142acalno\u015bci\u0105 takiej inwestycji. Sprawd\u017amy, czy apartament wakacyjny to dobry pomys\u0142 lokowania kapita\u0142u i jakie mo\u017ce przynie\u015b\u0107 on zyski.<\/p>\n\n\n\n
Na rynek apartament\u00f3w wakacyjnych w Polsce to rynek o bardzo ekspansywnym rozwoju. Z roku na rok ro\u015bnie liczba inwestycji w miejscowo\u015bciach wypoczynkowych<\/strong>, a jak podaje raport „Rynek Hoteli oraz condohoteli w Polsce 2021” opracowany przez Emmerson Evaluation, w 2020 r. zanotowano 6% wzrost liczby apartament\u00f3w wakacyjnych, co oznacza ponad 2100 nowych apartament\u00f3w w miejscowo\u015bciach atrakcyjnych turystycznie.<\/strong> Dominuj\u0105cy jest tutaj zdecydowanie pas nadmorski, w kt\u00f3rym znajduje si\u0119 ponad 46% wszystkich nieruchomo\u015bci wakacyjnych w Polsce.<\/strong> Na drugim miejscu jest pas g\u00f3rski, w kt\u00f3rym jest 30% apartament\u00f3w wakacyjnych, a na trzecim aglomeracje, kt\u00f3re r\u00f3wnie\u017c s\u0105 miejscem atrakcyjnym dla turyst\u00f3w (20% rynku nieruchomo\u015bci wakacyjnych). Zaskakuj\u0105cy mo\u017ce by\u0107 fakt, \u017ce rynek apartament\u00f3w wakacyjnych na Warmii i Mazurach jest jeszcze tak s\u0142abo rozwini\u0119ty, gdy\u017c stanowi on jedynie 4% z dost\u0119pnych lokali na wynajem wakacyjny.<\/p>\n\n\n\n Autorzy wspomnianego raportu pokusili si\u0119 o prognozy na przysz\u0142o\u015b\u0107 i zgodnie z ich szacunkami nadal przewidywane s\u0105 znaczne wzrosty w poda\u017cy na rynku nieruchomo\u015bci wakacyjnych. Zgodnie z nimi do 2023r. liczba nieruchomo\u015bci wakacyjnych w aglomeracjach wzro\u015bnie o 28%, a w pasie nadmorskim o ponad 25%. <\/strong>Nieco ni\u017csze wzrosty przewidywane s\u0105 w rejonach g\u00f3rskich (17%), a nadal najmniejszy jest przewidywany wzrost na Warmii i Mazurach – jedynie o 2,5%. Prognozy na przysz\u0142o\u015b\u0107 mog\u0105 si\u0119 jednak znacznie zmieni\u0107 ze wzgl\u0119du na pandemi\u0119 i ograniczenia z ni\u0105 zwi\u0105zane. Trudno w tej chwili przewidzie\u0107 czy wszystkie planowane inwestycje b\u0119d\u0105 realizowane zgodnie z planem, czy jednak zostan\u0105 od\u0142o\u017cone w przysz\u0142o\u015b\u0107, do czasu ustabilizowania si\u0119 sytuacji epidemicznej.<\/p>\n\n\n\n Powy\u017csze dane pozwala\u0142y na poznanie rynku apartament\u00f3w wakacyjnych z perspektywy liczby obiekt\u00f3w tego rodzaju. Wzrost ich liczby mo\u017ce sugerowa\u0107, \u017ce to inwestycja op\u0142acalna, bo inaczej nie by\u0142oby ch\u0119tnych, kt\u00f3rzy kupi\u0105 apartamenty wakacyjne. Jest w takim my\u015bleniu wiele prawdy, ale nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce istnieje r\u00f3wnie\u017c druga strona medalu czyli popyt, kt\u00f3ry determinuje op\u0142acalno\u015b\u0107 danej inwestycji. Przegl\u0105daj\u0105c portale typu Booking czy Airbnb i szukaj\u0105c apartamentu na wynajem w miejscowo\u015bci turystycznej w szczycie sezonu wakacyjnego mo\u017cemy dosta\u0107 informacj\u0119, \u017ce ponad 90% obiekt\u00f3w tego rodzaju jest ju\u017c niedost\u0119pna. Oznacza to, \u017ce wakacyjne apartamenty ciesz\u0105 si\u0119 du\u017cym zainteresowaniem w\u015br\u00f3d najemc\u00f3w, a zatem mo\u017cna liczy\u0107 na wysokie ob\u0142o\u017cenie w trakcie sezonu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n To jednak za ma\u0142o, by stwierdzi\u0107, \u017ce inwestycja jest op\u0142acalna, bo sezon w nadmorskich kurortach trwa maksymalnie 4 miesi\u0105ce: od czerwca do wrze\u015bnia. Czasem pojawia si\u0119 zainteresowanie wynajmem w okresie oko\u0142o \u015bwi\u0105tecznym i sylwestrowym oraz w trakcie d\u0142ugich weekend\u00f3w, ale i tak ponad po\u0142ow\u0119 roku apartamenty wakacyjne pozostaj\u0105 puste. Podobnie sytuacja wygl\u0105da na Warmii i Mazurach, kt\u00f3re przyci\u0105gaj\u0105 w cieplejszej porze roku.<\/p>\n\n\n\n Nieco lepiej sytuacja wygl\u0105da w pasie g\u00f3rskim, gdy\u017c w tych kurortach sezon jest du\u017co d\u0142u\u017cszy. Jest bowiem wielu ch\u0119tnych na narty, jesienne i wczesnowiosenne wyprawy g\u00f3rskie, a za „martwy” sezon uwa\u017cane s\u0105 zwykle tylko listopad i marzec. Na wy\u017csze ob\u0142o\u017cenie mo\u017cna liczy\u0107 r\u00f3wnie\u017c w aglomeracjach, cho\u0107 ograniczenia pandemiczne i tutaj mocno wp\u0142yn\u0119\u0142y na op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji w apartamenty wakacyjne.<\/p>\n\n\n\n Sprawdzili\u015bmy ju\u017c, \u017ce pojawiaj\u0105 si\u0119 coraz to nowe apartamenty wakacyjne, wiemy, \u017ce ciesz\u0105 si\u0119 one zainteresowaniem, a zatem czas sprawdzi\u0107, co oferuje nam rynek nieruchomo\u015bci wakacyjnych. Pod poj\u0119ciem tym kryj\u0105 si\u0119 bowiem nie tylko apartamenty wakacyjne rozumiane jako mieszkania nabyte w inwestycji deweloperskiej i przeznaczone na wynajem kr\u00f3tkoterminowy, ale r\u00f3wnie\u017c condohotele i aparthotele.<\/p>\n\n\n\n Condohotel to obiekt funkcjonuj\u0105cy jak hotel,<\/strong> a zatem do wynaj\u0119cia s\u0105 pojedyncze lub podw\u00f3jne pokoje hotelowe z \u0142azienk\u0105, rzadko kiedy wyposa\u017cone w aneks kuchenny. G\u0142\u00f3wn\u0105 r\u00f3\u017cnic\u0105 jest fakt, \u017ce poszczeg\u00f3lne pokoje zosta\u0142y wyodr\u0119bnione jako oddzielne lokale i maj\u0105 odr\u0119bnych w\u0142a\u015bcicieli. Ca\u0142o\u015bci\u0105 inwestycji i wynajmem zajmuje si\u0119 firma zarz\u0105dzaj\u0105ca obiektem, a inwestor czerpie zyski z wynajmu i na okre\u015blonych warunkach mo\u017ce korzysta\u0107 z pobytu w\u0142a\u015bcicielskiego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Podobnie funkcjonuj\u0105 aparthotele,<\/strong> przy czym zamiast typowych pokoi hotelowych mamy do czynienia z niewielkimi mieszkaniami, kt\u00f3re wynajmowane s\u0105 turystom. W tym przypadku obs\u0142ug\u0105 zajmuje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c firma zarz\u0105dzaj\u0105ca, \u015bci\u0105gaj\u0105ca z bark\u00f3w w\u0142a\u015bciciela ci\u0119\u017car obs\u0142ugi najmu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n W odr\u00f3\u017cnieniu od powy\u017cszych nieruchomo\u015bci wakacyjnych, apartamenty wakacyjne mog\u0105, ale nie musz\u0105 by\u0107 obs\u0142ugiwane przez firm\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105 budynkiem. W\u0142a\u015bciciel mo\u017ce wybra\u0107 tak\u0105 opcj\u0119 jako wygodniejsz\u0105 i mniej absorbuj\u0105c\u0105, ale mo\u017ce r\u00f3wnie\u017c zajmowa\u0107 si\u0119 najmem samodzielnie lub na w\u0142asn\u0105 r\u0119k\u0119 poszuka\u0107 osoby lub firmy, kt\u00f3ra b\u0119dzie wykonywa\u0142a dla niego t\u0119 us\u0142ug\u0119.<\/p>\n\n\n\n Zar\u00f3wno aparthotele jak i condohotele to inwestycje nastawione na zyski z najmu, a podstaw\u0105 do oceny op\u0142acalno\u015bci inwestycji jest dok\u0142adne przestudiowanie umowy. W niekt\u00f3rych z nich s\u0105 zawarte bardzo \u015bcis\u0142e ograniczenia co do termin\u00f3w i czasu trwania tzw. pobytu w\u0142a\u015bcicielskiego, co nie ka\u017cdemu mo\u017ce si\u0119 podoba\u0107. Czasem umowy gwarantuj\u0105 okre\u015blony poziom zysk\u00f3w, ale podana stopa zwrotu mo\u017ce nie uwzgl\u0119dnia\u0107 koszt\u00f3w obs\u0142ugi czy remont\u00f3w, dlatego przy atrakcyjnych zyskach warto zwr\u00f3ci\u0107 na ten punkt szczeg\u00f3ln\u0105 uwag\u0119.<\/p>\n\n\n\n Wybieraj\u0105c oddzielny apartament wakacyjny mamy zdecydowanie wi\u0119ksze mo\u017cliwo\u015bci dopasowania czasu i sposobu jego wynajmu do w\u0142asnych potrzeb. Dzi\u0119ki temu mo\u017cemy sp\u0119dza\u0107 w nim czas wtedy kiedy chcemy, a nie wtedy, kiedy umo\u017cliwia nam to umowa z firm\u0105 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105. Oczywi\u015bcie wp\u0142ywa to na op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji, bo zajmuj\u0105c apartament nie czerpiemy zysk\u00f3w z jego wynajmu, ale jest to nasza suwerenna decyzja, a nie wym\u00f3g stawiany nam przez umow\u0119.<\/p>\n\n\n\n Wiedz\u0105c wi\u0119cej o nieruchomo\u015bciach wakacyjnych czas spojrze\u0107 na ceny nieruchomo\u015bci tego rodzaju. Ich wysoko\u015b\u0107 zale\u017cy przede wszystkim od lokalizacji inwestycji: czy jest ona po\u0142o\u017cona nad morzem (odleg\u0142o\u015b\u0107 od pla\u017cy), czy w g\u00f3rach (widok, odleg\u0142o\u015b\u0107 od wyci\u0105gu i innych atrakcji turystycznych). Cena za metr si\u0119ga kilkunastu tysi\u0119cy z\u0142otych, a nawet kilkudziesi\u0119ciu, a zatem planuj\u0105c zakup nawet niewielkiej nieruchomo\u015bci wakacyjnej trzeba si\u0119 liczy\u0107 z wydatkiem rz\u0119du co najmniej 300 tys. z\u0142otych, ale zdecydowanie wi\u0119kszy wyb\u00f3r b\u0119dziemy mie\u0107 dysponuj\u0105c kwot\u0105 400 – 600 tys. z\u0142otych.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Przy takim poziomie cen stopa zwrotu na poziomie 5% oznacza 20-30 tys. rocznego dochodu z najmu. W miejscowo\u015bciach nad morzem, w kt\u00f3rych wysoki sezon trwa 2 miesi\u0105ce, a pozosta\u0142e 2 miesi\u0105ce (czerwiec i wrzesie\u0144) s\u0105 ta\u0144sze i ob\u0142o\u017cone w mniejszym stopniu, oznacza to konieczno\u015b\u0107 zarobienia co najmniej 6,5 – 10 tys. miesi\u0119cznie, by za\u0142o\u017cona minimalna stopa zwrotu zosta\u0142a osi\u0105gni\u0119ta. Przy tych za\u0142o\u017ceniach zysk z ka\u017cdej doby musi wynosi\u0107 od 200 – 330 z\u0142, a to oznacza, \u017ce najemca musi zap\u0142aci\u0107 du\u017co wi\u0119cej, gdy\u017c trzeba uwzgl\u0119dni\u0107 koszty obs\u0142ugi i zu\u017cycia apartamentu. Nie s\u0105 to jednak za\u0142o\u017cenia nierealne, gdy\u017c ceny wynajmu apartament\u00f3w wakacyjnych nad morzem w wysokim sezonie s\u0105 sporo wy\u017csze, a komunikat o ponad 90% ob\u0142o\u017ceniu kwater jest najlepszym dowodem, \u017ce tury\u015bci s\u0105 gotowi tyle zap\u0142aci\u0107.<\/p>\n\n\n\n Rozwa\u017caj\u0105 decyzj\u0119 o zakupie apartamentu wakacyjnego trzeba pami\u0119ta\u0107, \u017ce inwestowanie w nieruchomo\u015bci wakacyjne jest obarczone sporym ryzykiem, czego najlepszym przyk\u0142adem s\u0105 wydarzenia zwi\u0105zane z koronawirusem. W lecie 2020r. wi\u0119kszo\u015b\u0107 os\u00f3b wybra\u0142a wypoczynek w kraju, a zatem ob\u0142o\u017cenie apartament\u00f3w by\u0142o ca\u0142kiem du\u017ce, natomiast w zimie, gdy zamkni\u0119te zosta\u0142y stoki narciarskie, ob\u0142o\u017cenie apartament\u00f3w w pa\u015bmie g\u00f3rskim by\u0142o bardzo niewielkie. Pandemia z pewno\u015bci\u0105 kiedy\u015b si\u0119 sko\u0144czy, ale na zainteresowanie wynajmem nieruchomo\u015bci wakacyjnych ma wp\u0142yw szereg innych czynnik\u00f3w, jak cho\u0107by cz\u0119stsze wyjazdy wypoczynkowe za granic\u0119, kt\u00f3re bywaj\u0105 ta\u0144sze od wypoczynku nad polskim morzem. <\/strong>Przy aktualnych ograniczeniach ma\u0142o kto decyduje si\u0119 na ryzyko wyjazdu, gdy\u017c we wszystkich krajach sytuacja epidemiczna zmienia si\u0119 niemal z dnia na dzie\u0144. W kolejnych latach mo\u017ce si\u0119 to jednak zmieni\u0107 i rosn\u0105ca poda\u017c nieruchomo\u015bci wakacyjnych przy ni\u017cszym zainteresowaniu doprowadzi do obni\u017cenia cen najmu i obni\u017cenia op\u0142acalno\u015bci inwestycji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n W przypadku nieruchomo\u015bci wakacyjnych pod znakiem zapytania stoi r\u00f3wnie\u017c wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie, kt\u00f3ry jest cz\u0119sto podkre\u015blany przy inwestycjach w mieszkania na wynajem<\/a>. W tej chwili zainteresowanie mieszkaniami tego rodzaju nadal ro\u015bnie, a wi\u0119c apartamenty wakacyjne s\u0105 coraz dro\u017csze. Mo\u017ce jednak przyj\u015b\u0107 taki moment, w kt\u00f3rym ze wzgl\u0119du na spadek op\u0142acalno\u015bci inwestycyjnej cz\u0119\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci wr\u00f3ci do obrotu wt\u00f3rnego. Im wi\u0119cej b\u0119dzie takich ofert, tym ni\u017csze b\u0119d\u0105 ich ceny, a znalezienie nabywc\u00f3w lokali typowo inwestycyjnych, kt\u00f3rych zwrot z inwestycji jest na niskim poziomie, b\u0119dzie bardzo trudne. W lokalizacjach turystycznych rynek nieruchomo\u015bci nie jest tak ch\u0142onny jak w innych miejscach, gdzie jest wi\u0119cej sta\u0142ych mieszka\u0144c\u00f3w. W zwi\u0105zku z tym w obliczu zmniejszenia zainteresowania turyst\u00f3w dan\u0105 lokalizacj\u0119 mo\u017ce doj\u015b\u0107 do sytuacji, \u017ce cena sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci b\u0119dzie daleka od oczekiwanej.<\/p>\n\n\n\n Reasumuj\u0105c mo\u017cna powiedzie\u0107, \u017ce decyzja o inwestycji w apartamenty wakacyjne powinna by\u0107 poprzedzona analiz\u0105 sytuacji w danym rejonie oraz spojrzeniem na ni\u0105 przez pryzmat w\u0142asnych potrzeb. Je\u015bli chcemy mie\u0107 tzw. drugi dom i sp\u0119dza\u0107 wakacje w swoim apartamencie, kt\u00f3rego zakup traktujemy jako lokat\u0119 kapita\u0142u, to inne czynniki b\u0119d\u0105 mia\u0142y wp\u0142yw na podj\u0119cie ostatecznej decyzji o zakupie. Je\u015bli jednak naszym celem jest osi\u0105gni\u0119cie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji, to przed zakupem trzeba dok\u0142adnie przeanalizowa\u0107 dane, oszacowa\u0107 ryzyko i dopiero wtedy podj\u0105\u0107 decyzj\u0119 inwestycyjn\u0105.<\/p>\n\n\n\n Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\nApartamenty wakacyjne a sezonowo\u015b\u0107<\/h2>\n\n\n\n
Apartament wakacyjny, condohotel czy aparthotel?<\/h2>\n\n\n\n
Ile kosztuje apartament wakacyjny?<\/h2>\n\n\n\n
Ryzyko inwestycyjne przy inwestycji w apartamenty wakacyjne<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n