Sprzeda\u017c dzia\u0142ki co do zasady przebiega podobnie jak sprzeda\u017c innych nieruchomo\u015bci. S\u0105 jednak pewne kwestie, od kt\u00f3rych zale\u017cy cena dzia\u0142ki, dlatego do sprzeda\u017cy dzia\u0142ki nale\u017cy si\u0119 dobrze przygotowa\u0107. Oto najwa\u017cniejsze kwestie, kt\u00f3re nale\u017cy przygotowa\u0107 przy sprzeda\u017cy dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n
Kluczow\u0105 spraw\u0105 przy sprzeda\u017cy dzia\u0142ki jest jej przeznaczenie. To w\u0142a\u015bnie fakt, \u017ce mamy do czynienia z dzia\u0142k\u0105 budowlan\u0105, roln\u0105 czy inwestycyjn\u0105 okre\u015bla jej warto\u015b\u0107 rynkow\u0105, a tym samym cen\u0119, za jak\u0105 dzia\u0142ka zostanie sprzedana. Zanim wi\u0119c dzia\u0142ka zostanie wystawiona na sprzeda\u017c musisz wiedzie\u0107, jakie przeznaczenie dla niej okre\u015bla Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.<\/strong> To dokument dost\u0119pny publicznie, zwykle na stronach gminy, w kt\u00f3rym mo\u017cna sprawdzi\u0107 czy jest to dzia\u0142ka budowlana, czy mo\u017ce rolna. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego okre\u015bla r\u00f3wnie\u017c czy jest do dzia\u0142ka budowlana przeznaczona pod zabudow\u0119 jednorodzinn\u0105 czy wielorodzinn\u0105 oraz dok\u0142adnie precyzuje jakie s\u0105 wymagania dotycz\u0105ce zabudowy dzia\u0142ek na danym obszarze. Chodzi przede wszystkim o minimaln\u0105 powierzchni\u0119 dzia\u0142ki dla budynk\u00f3w jednorodzinnych, bli\u017aniaczych czy szeregowych oraz wymagania dotycz\u0105ce wielko\u015bci powierzchni biologicznie czynnej na dzia\u0142ce.<\/p>\n\n\n\n Wszystkie powy\u017csze informacje maj\u0105 znaczenie dla kupuj\u0105cego, bo b\u0119dzie wiedzia\u0142, jaki dom mo\u017ce na dzia\u0142ce postawi\u0107, ale mo\u017ce mie\u0107 wp\u0142yw r\u00f3wnie\u017c na decyzje sprzedaj\u0105cego. Mo\u017ce si\u0119 bowiem okaza\u0107, \u017ce zamiast sprzedawa\u0107 jedn\u0105 du\u017c\u0105 dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105 mo\u017cesz sprzeda\u0107 kilka mniejszych, dziel\u0105c posiadan\u0105 dzia\u0142k\u0119<\/strong>. W ten spos\u00f3b cz\u0119sto mo\u017cna znacznie szybciej sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105, gdy\u017c cz\u0119sto \u0142atwiej jest znale\u017a\u0107 ch\u0119tnego na dzia\u0142k\u0119 o powierzchni 10ar\u00f3w ni\u017c osob\u0119, kt\u00f3ra chce kupi\u0107 dzia\u0142k\u0119 kilka razy wi\u0119ksz\u0105.<\/p>\n\n\n\n Dziel\u0105c dzia\u0142ki musisz jednak pami\u0119ta\u0107 o odpowiedniej komunikacji pomi\u0119dzy nimi. Najbardziej praktycznie jest wydzieli\u0107 oddzieln\u0105 dzia\u0142k\u0119 przeznaczon\u0105 na drog\u0119, w kt\u00f3rej sw\u00f3j proporcjonalny udzia\u0142 b\u0119d\u0105 mie\u0107 wszyscy, kt\u00f3rzy kupi\u0105 dzia\u0142ki powsta\u0142e w wyniku podzia\u0142\u00f3w. Jest to znacznie lepsze rozwi\u0105zanie ni\u017c s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 przechodu i przejazdu przez dzia\u0142ki po\u0142o\u017cone bli\u017cej drogi publicznej, bo ka\u017cda s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 zawsze mo\u017ce generowa\u0107 konflikty. Jej istnienie mo\u017ce mie\u0107 r\u00f3wnie\u017c negatywny wp\u0142yw na cen\u0119 dzia\u0142ki, wi\u0119c je\u015bli tylko jest taka mo\u017cliwo\u015b\u0107, to nale\u017cy jej unika\u0107.<\/p>\n\n\n\n Taki spos\u00f3b dzia\u0142ania nie zawsze jest racjonalny, bo s\u0105 lokalizacje, w kt\u00f3rych deweloperzy szukaj\u0105 teren\u00f3w pod inwestycje mieszkaniowe.<\/strong> Dla nich du\u017ca powierzchnia dzia\u0142ki jest atutem, wi\u0119c je\u015bli na Twojej dzia\u0142ce w MPZP jest mo\u017cliwo\u015b\u0107 zabudowy szeregowej lub bli\u017aniaczej, to mo\u017cesz spr\u00f3bowa\u0107 oferowa\u0107 swoj\u0105 dzia\u0142k\u0119 w ca\u0142o\u015bci, jako dzia\u0142k\u0119 idealn\u0105 pod inwestycj\u0119 dewelopersk\u0105.<\/p>\n\n\n\n Kolejn\u0105 wa\u017cn\u0105 kwesti\u0105 przy sprzeda\u017cy dzia\u0142ki jest dost\u0119p do drogi publicznej. Atrakcyjna dzia\u0142ka budowlana powinna mie\u0107 bezpo\u015bredni dost\u0119p do drogi publicznej<\/strong>, najlepiej asfaltowej lub przynajmniej utwardzonej. W wielu miejscach takiego bezpo\u015bredniego dost\u0119pu nie ma, zw\u0142aszcza je\u015bli dzia\u0142ki budowlane powstaj\u0105 w wyniku podzia\u0142u wi\u0119kszego area\u0142u, ale wtedy rozwi\u0105zaniem jest prywatna droga dojazdowa umo\u017cliwiaj\u0105ca dojazd do drogi publicznej, w kt\u00f3rej wsp\u00f3\u0142udzia\u0142 maj\u0105 wszyscy w\u0142a\u015bciciele dzia\u0142ek s\u0105siaduj\u0105cych.<\/p>\n\n\n\n Kolejnym czynnikiem, kt\u00f3ry b\u0119dzie mia\u0142 wp\u0142yw na sprzeda\u017c dzia\u0142ki jest jej uzbrojenie czyli mo\u017cliwo\u015b\u0107 pod\u0142\u0105czenia medi\u00f3w. Ma to szczeg\u00f3lne znaczenie w przypadku dzia\u0142ek budowlanych, a dzia\u0142ka uzbrojona jest zawsze dro\u017csza ni\u017c dzia\u0142ka nieuzbrojona. <\/strong>Je\u015bli wi\u0119c do dzia\u0142ki s\u0105 doprowadzone media lub znajduj\u0105 si\u0119 one w drodze albo bardzo blisko granicy dzia\u0142ki, to przy sprzeda\u017cy dzia\u0142ki budowlanej swobodnie mo\u017cesz pos\u0142ugiwa\u0107 si\u0119 stwierdzeniem, \u017ce dzia\u0142ka jest uzbrojona. Dzi\u0119ki temu b\u0119dziesz m\u00f3g\u0142 sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105 w wy\u017cszej cenie ni\u017c osoba wystawiaj\u0105ca na sprzeda\u017c dzia\u0142k\u0119 nieuzbrojon\u0105.<\/p>\n\n\n\n Bardzo istotn\u0105 kwesti\u0105 przy sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci ma jej status prawny. Nie inaczej jest w przypadku dzia\u0142ki budowlanej, dlatego przed wystawieniem og\u0142oszenia o sprzeda\u017cy dzia\u0142ki warto uregulowa\u0107 kwestie formalne.<\/strong> Zdarza si\u0119, \u017ce w ksi\u0119dze wieczystej znajduj\u0105 si\u0119 nieaktualne zapisy dotycz\u0105ce w\u0142asno\u015bci, gdy\u017c nie zosta\u0142o do ko\u0144ca przeprowadzone post\u0119powanie spadkowe. Zdarza si\u0119 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce w ksi\u0119dze wieczystej wpisana jest s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 na rzecz w\u0142a\u015bcicieli dzia\u0142ek s\u0105siaduj\u0105cych, a w praktyce jest to martwy zapis, gdy\u017c s\u0105siad od lat korzysta ju\u017c z innego dojazdu do dzia\u0142ki i ta s\u0142u\u017cebno\u015b\u0107 nie jest mu ju\u017c potrzebna. W ksi\u0119dze wieczystej mog\u0105 by\u0107 te\u017c zapisy zwi\u0105zane z obci\u0105\u017ceniami hipotecznymi, kt\u00f3re dawno zosta\u0142y wp\u0142acone, ale do tej pory nikt nie postara\u0142 si\u0119 o wykre\u015blenie tych wpis\u00f3w z ksi\u0119gi. Te wszystkie zapisy mog\u0105 mie\u0107 obni\u017cy\u0107 cen\u0119 dzia\u0142ki, dlatego warto zadba\u0107 o uregulowanie tych kwestii przed wystawieniem dzia\u0142ki na sprzeda\u017c.<\/p>\n\n\n\n Po sprawdzeniu powy\u017cszych informacji czas okre\u015bli\u0107 cen\u0119 ofertow\u0105 dzia\u0142ki<\/strong>. Nie jest to zadanie \u0142atwe, gdy\u017c na cen\u0119 dzia\u0142ki wp\u0142ywa bardzo wiele r\u00f3\u017cnych czynnik\u00f3w<\/strong>. Nale\u017c\u0105 do nich wspomniane wy\u017cej przeznaczenie dzia\u0142ki wed\u0142ug Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego(MPZP), dost\u0119p do drogi publicznej, uzbrojenie i stan prawny. <\/strong>S\u0105 jednak r\u00f3wnie\u017c inne czynniki, kt\u00f3re mog\u0105 determinowa\u0107 cen\u0119 dzia\u0142ki, a nale\u017c\u0105 do nich m.in. kszta\u0142t dzia\u0142ki, pochylenie, uk\u0142ad wzgl\u0119dem stron \u015bwiata, otoczenie czy widok.<\/strong> Warto\u015b\u0107 dzia\u0142ki mo\u017ce podnie\u015b\u0107 r\u00f3wnie\u017c prawomocne pozwolenie na budow\u0119<\/strong>, przy czym projekt domu, na kt\u00f3ry zosta\u0142o wydane pozwolenie musi by\u0107 w miar\u0119 uniwersalny, by osoba kupuj\u0105ca dostrzeg\u0142a w nim istotn\u0105 warto\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n Najdro\u017csze s\u0105 zawsze p\u0142askie dzia\u0142ki w kszta\u0142cie prostok\u0105ta lub kwadratu o szeroko\u015bci co najmniej 21-24m, z wjazdem od p\u00f3\u0142nocy lub p\u00f3\u0142nocnego wschodu i w \u0142adnym widokiem. Jak mo\u017cesz si\u0119 domy\u015bli\u0107 takich dzia\u0142ek jest niewiele, wi\u0119c gdy b\u0119dziesz ustala\u0107 cen\u0119 sprzeda\u017cy dzia\u0142ki budowlanej, to posi\u0142kuj si\u0119 cen\u0105 takiej dzia\u0142ki (je\u015bli jest dost\u0119pna gdzie\u015b w Twojej okolicy), jako t\u0105 g\u00f3rn\u0105 granic\u0105, kt\u00f3rej nie powiniene\u015b przekroczy\u0107.<\/p>\n\n\n\n Przy wycenie dzia\u0142ki mo\u017cesz posi\u0142kowa\u0107 si\u0119 cenami dzia\u0142ek budowlanych z okolicy, kt\u00f3re znajdziesz na portalach og\u0142oszeniowych<\/strong>. Mo\u017cesz r\u00f3wnie\u017c porozmawia\u0107 z osobami, kt\u00f3re niedawno sprzeda\u0142y\/kupi\u0142y dzia\u0142ki w okolicy lub z po\u015brednikiem nieruchomo\u015bci dzia\u0142aj\u0105cym na danym terenie. Zwykle jest to osoba, kt\u00f3ra najwi\u0119cej wie na temat cen dzia\u0142ek, bo zna nie tylko ceny ofertowe, kt\u00f3re znajdziesz na portalach, ale r\u00f3wnie\u017c ceny transakcyjne czyli ceny, za kt\u00f3re dzia\u0142ki faktycznie zosta\u0142y sprzedane. Je\u015bli chcesz, mo\u017cesz r\u00f3wnie\u017c skorzysta\u0107 z us\u0142ug profesjonalist\u00f3w, czyli zleci\u0107 wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawc\u0119 maj\u0105tkowego.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Wszystkie powy\u017csze kroki doprowadzi\u0142y Ci\u0119 do og\u0142oszenia o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Teraz zapewne czeka Ci\u0119 prezentowanie walor\u00f3w dzia\u0142ki osobom zainteresowanym, a\u017c w ko\u0144cu znajdzie si\u0119 taka, kt\u00f3ra zdecyduje si\u0119 na jej zakup. Nale\u017cy by\u0107 na to przygotowanym, gdy\u017c do podpisania umowy u notariusza potrzebne b\u0119d\u0105 istotne dokumenty. Niezb\u0119dny b\u0119dzie:<\/strong><\/p>\n\n\n\n W specyficznych sytuacjach mog\u0105 by\u0107 konieczne r\u00f3wnie\u017c inne dokumenty,<\/strong> ale o to, kt\u00f3re z nich musisz dostarczy\u0107, poinformuje Ci\u0119 notariusz. Je\u015bli masz w\u0105tpliwo\u015bci, co przygotowa\u0107, to skorzystaj z porady notariusza, przedstawiaj\u0105c sytuacj\u0119 prawn\u0105 swojej dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n Je\u015bli kupuj\u0105cy jest zdecydowany na zakup dzia\u0142ki i nie b\u0119dzie posi\u0142kowa\u0142 si\u0119 kredytem hipotecznym przy jej zakupie, to mo\u017cecie od razu podpisa\u0107 umow\u0119 przenosz\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107<\/strong>, oczywi\u015bcie w formie aktu notarialnego. Je\u015bli jednak kupuj\u0105cy potrzebuje kredytu lub Ty potrzebujesz jeszcze troch\u0119 czasu, by np. wyprostowa\u0107 pewne kwestie formalne, to konieczne b\u0119dzie podpisanie umowy przedwst\u0119pnej. <\/strong>Dla bezpiecze\u0144stwa obu stron lepiej zrobi\u0107 to r\u00f3wnie\u017c w formie aktu notarialnego. Umow\u0119 przenosz\u0105c\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 podpiszecie dopiero p\u00f3\u017aniej, gdy kupuj\u0105cy dostanie kredyt lub Ty za\u0142atwisz formalno\u015bci zwi\u0105zane z dzia\u0142k\u0105.<\/p>\n\n\n\n Koszty notarialne, koszty podatku od czynno\u015bci cywilno-prawnych czy koszty wpis\u00f3w do ksi\u0105g wieczystych ponosi kupuj\u0105cy. Po Twojej stronie mo\u017ce by\u0107 jedynie op\u0142acenie podatku od przychodu, je\u015bli sprzedajesz dzia\u0142k\u0119 w ci\u0105gu 5 lat od dnia jej nabycia. Cho\u0107 i tutaj w okre\u015blonych sytuacjach mo\u017cesz skorzysta\u0107 ze zwolnienia od tego obowi\u0105zku. Wi\u0119cej informacji na ten temat znajdziesz we wpisie: „Podatek od sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci<\/a>„.<\/p>\n\n\n\n Pomocne materia\u0142y:<\/p>\n\n\n\nDost\u0119p do drogi publicznej<\/h2>\n\n\n\n
Uzbrojenie dzia\u0142ki<\/h2>\n\n\n\n
Sprzeda\u017c dzia\u0142ki – stan prawny<\/h2>\n\n\n\n
Za jak\u0105 cen\u0119 sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 budowlan\u0105?<\/h2>\n\n\n\n
Jak sprzeda\u0107 dzia\u0142k\u0119 – przebieg transakcji<\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n