{"id":2825,"date":"2021-10-25T12:36:37","date_gmt":"2021-10-25T10:36:37","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=2825"},"modified":"2021-10-25T12:36:39","modified_gmt":"2021-10-25T10:36:39","slug":"gdzie-kupic-mieszkanie-pod-wynajem-w-warszawie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/gdzie-kupic-mieszkanie-pod-wynajem-w-warszawie\/","title":{"rendered":"Gdzie kupi\u0107 mieszkanie pod wynajem w Warszawie?"},"content":{"rendered":"\n

Zakup mieszkania pod wynajem to jeden z lepszych sposob\u00f3w na lokowanie kapita\u0142u. Nic zatem dziwnego, \u017ce przy wyborze mieszkania powinni\u015bmy si\u0119 kierowa\u0107 przede wszystkim op\u0142acalno\u015bci\u0105 takiej inwestycji. Ogromny wp\u0142yw na wysoko\u015b\u0107 stopy zwrotu ma lokalizacja mieszkania na wynajem, wi\u0119c sprawd\u017amy, gdzie najlepiej kupi\u0107 mieszkanie na wynajem w Warszawie.<\/p>\n\n\n\n

Kto szuka mieszka\u0144 na wynajem?<\/h2>\n\n\n\n

Zanim zaczniesz przegl\u0105da\u0107 og\u0142oszenia o sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci i poszukiwa\u0107 mieszkania wartego zakupu musisz zastanowi\u0107 si\u0119, kto b\u0119dzie najemc\u0105 takiego mieszkania.<\/strong> W Warszawie bardzo du\u017c\u0105 grup\u0119 najemc\u00f3w stanowi\u0105 studenci oraz osoby przyje\u017cd\u017caj\u0105ce do Warszawy do pracy.<\/strong> Niekt\u00f3re z nich przyje\u017cd\u017caj\u0105 samodzielnie, ale po jakim\u015b czasie \u015bci\u0105gaj\u0105 rodziny do siebie lub zak\u0142adaj\u0105 je ju\u017c tutaj na miejscu. Wielu z przyje\u017cd\u017caj\u0105cych na studia i do pracy zostaje na d\u0142u\u017cej, ale mimo tego pierwsze kilka lat swojego pobytu w stolicy sp\u0119dza zwykle w mieszkaniu wynajmowanym.<\/p>\n\n\n\n

Patrz\u0105c na te trzy g\u0142\u00f3wne grupy najemc\u00f3w czyli student\u00f3w, singli pracuj\u0105cych i rodziny powiniene\u015b zastanowi\u0107 si\u0119, jakie s\u0105 ich potrzeby mieszkaniowe. Studenci i single poszukuj\u0105 zwykle niewielkich mieszka\u0144 dobrze skomunikowanych z centrum Warszawy<\/strong>, bo to w\u0142a\u015bnie tam sp\u0119dzaj\u0105 najwi\u0119cej czasu. Ch\u0119tnie wynajmuj\u0105 kawalerki lub niewielkie mieszkania dwupokojowe<\/strong>. Nie zale\u017cy im na du\u017cej ilo\u015bci teren\u00f3w spacerowych i plac\u00f3w zabaw w okolicy mieszkania, a infrastruktura edukacyjna nie ma dla nich \u017cadnego znaczenia. Z kolei te czynniki b\u0119d\u0105 bardzo istotne dla rodzin, kt\u00f3re poszukuj\u0105 mieszka\u0144 dwu-trzy pokojowych i chc\u0105 mieszka\u0107 w okolicy przyjaznej dzieciom i u\u0142atwiaj\u0105cej codzienne funkcjonowanie. Dla nich odleg\u0142o\u015b\u0107 do centrum ma mniejsze znaczenie, chocia\u017c troszcz\u0105 si\u0119 te\u017c o dobr\u0105 komunikacj\u0119 z najwa\u017cniejszymi punktami Warszawy.<\/p>\n\n\n\n

Ka\u017cda z tych grup ma zatem cz\u0119\u015bciowo zbie\u017cne, a cz\u0119\u015bciowo zupe\u0142nie rozbie\u017cne potrzeby, a Ty jako inwestor musisz zdecydowa\u0107, na kt\u00f3rej z nich chcesz si\u0119 skupi\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Zakup mieszkania na wynajem – najlepsze dzielnice Warszawy<\/h2>\n\n\n\n

Je\u015bli zdecydujesz, \u017ce chcesz wynajmowa\u0107 mieszkania studentom<\/strong>, to najlepiej by\u0142oby, gdyby\u015b wybra\u0142 lokalizacj\u0119 nieruchomo\u015bci w niedalekiej odleg\u0142o\u015bci od najwa\u017cniejszych uczelni warszawskich.<\/strong> Mo\u017cesz bra\u0107 zatem pod uwag\u0119 zakup mieszkania w \u015ar\u00f3dmie\u015bciu<\/strong>, gdzie znajduje si\u0119 Uniwersytet Warszawski i Politechnika Warszawska, na Mokotowie<\/strong>, gdzie mie\u015bci si\u0119 Szko\u0142a G\u0142\u00f3wna Handlowa, na Ursynowie, <\/strong>gdzie mie\u015bci si\u0119 Szko\u0142a G\u0142\u00f3wna Gospodarstwa Wiejskiego, ale r\u00f3wnie\u017c na Ochocie (Warszawski Uniwersytet Medyczny) czy na Bielanach (AWF).<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli zechcesz wynajmowa\u0107 swoje mieszkania osobom pracuj\u0105cym,<\/strong> to musisz spojrze\u0107 na dzielnice Warszawy pod k\u0105tem najwi\u0119kszej koncentracji biurowc\u00f3w zajmowanych przez mi\u0119dzynarodowe korporacje. Pracuj\u0105 w nich tysi\u0105ce os\u00f3b, a spory procent z nich mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Najbardziej znany jest z pewno\u015bci\u0105 tzw. Mordor czyli okolicy ul. Domaniewskiej na Mokotowie<\/strong> oraz okolice ronda Daszy\u0144skiego na Woli, <\/strong>cho\u0107 i w innych rejonach Warszawy, jak cho\u0107by w okolicach Dworca Centralnego, te\u017c nie brakuje biurowc\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

W jakiej dzielnicy warto zainwestowa\u0107?<\/h2>\n\n\n\n

W\u015br\u00f3d dzielnic Warszawy<\/a>, w kt\u00f3rych zakup mieszkania na wynajem mo\u017ce by\u0107 warty uwagi pojawia si\u0119 \u015ar\u00f3dmie\u015bcie, Ursyn\u00f3w i Mokot\u00f3w. To w\u0142a\u015bnie w tych dzielnicach prawdopodobie\u0144stwo znalezienia najemcy jest najwi\u0119ksze,<\/strong> ale do\u015b\u0107 wysoki jest r\u00f3wnie\u017c pr\u00f3g wej\u015bcia. \u015arednia cena za metr kwadratowy w \u015ar\u00f3dmie\u015bciu wynosi ponad 15 tys. z\u0142, na Mokotowie ponad 12 tys. z\u0142, a najtaniej jest na Ursynowie, bo ok. 10 tys. z\u0142. Oznacza to, \u017ce na zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 30 metr\u00f3w kwadratowych trzeba przeznaczy\u0107 od 300 do 450 tys. z\u0142otych. Nie jest to ma\u0142o, ale dla inwestor\u00f3w liczy si\u0119 przede wszystkim stopa zwrotu z inwestycji, a zatem na t\u0119 kwot\u0119 nale\u017cy spojrze\u0107 przez pryzmat mo\u017cliwych zysk\u00f3w z najmu.<\/p>\n\n\n\n

Czynsz najmu za dwupokojowe mieszkanie w \u015ar\u00f3dmie\u015bciu wynosi ok. 1800-2200 z\u0142, co oznacza, \u017ce roczny przych\u00f3d z najmu mo\u017ce osi\u0105gn\u0105\u0107 ok. 21,6-26,4 tys. z\u0142. Uwzgl\u0119dniaj\u0105c zatem cen\u0119 zakupu mieszkania ok. 450 tys. z\u0142 z \u0142atwo\u015bci\u0105 wyliczymy, \u017ce stopa zwrotu z takiej inwestycji wyniesie ok. 4,8-5,8%.<\/p>\n\n\n\n

Przeprowad\u017amy teraz podobn\u0105 kalkulacj\u0119 dla Mokotowa, gdzie czynsz najmu za mieszkanie tego rodzaju wynosi 2000-2500 z\u0142. Roczny przych\u00f3d mo\u017ce zatem wynie\u015b\u0107 24-30 tys. z\u0142, co przy cenie zakupu 360 tys. z\u0142 daje stop\u0119 zwrotu w wysoko\u015bci 6,6-8,3%.<\/p>\n\n\n\n

Przyjrzyjmy si\u0119 teraz cenom najmu na Ursynowie, gdzie miesi\u0119czny czynsz najmu za mieszkanie o powierzchni ok. 30 metr\u00f3w kwadratowych wynosi ok. 1500-2000z\u0142, przy czym w tej dzielnicy mieszkania o takiej powierzchni to w wi\u0119kszo\u015bci mieszkania jednopokojowe. Bazuj\u0105c na takiej kwocie czynszu mo\u017cemy obliczy\u0107 roczny przych\u00f3d na poziomie 18-24 tys. z\u0142, co przy cenach mieszka\u0144 z tej dzielnicy daje stop\u0119 zwrotu w wysoko\u015bci 6-8%.<\/p>\n\n\n\n

Wszystkie powy\u017csze obliczenia mia\u0142y na celu pokaza\u0107 spos\u00f3b liczenia stopy zwrotu z inwestycji i uzmys\u0142owi\u0107, \u017ce najdro\u017csza dzielnica wcale nie musi by\u0107 najlepszym miejscem na inwestycj\u0119. <\/strong>Obliczaj\u0105c stop\u0119 zwrotu nale\u017cy oczywi\u015bcie wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 r\u00f3wnie\u017c koszty oko\u0142ozakupowe oraz inne koszty zwi\u0105zane z przygotowaniem mieszkania do najmu. Nale\u017cy te\u017c bra\u0107 pod uwag\u0119 ryzyko pustostan\u00f3w, bo ka\u017cdy miesi\u0105c bez najemcy b\u0119dzie obni\u017ca\u0142 wysoko\u015b\u0107 stopy zwrotu.<\/p>\n\n\n\n

Podejmuj\u0105c decyzj\u0119 o zakupie mieszkania na wynajem nale\u017cy przede wszystkim twardo st\u0105pa\u0107 po ziemi. <\/strong>Nie nale\u017cy zatem wybiera\u0107 mieszkania wed\u0142ug w\u0142asnego gustu i preferencji, ale sugerowa\u0107 si\u0119 potrzebami grupy potencjalnych najemc\u00f3w oraz op\u0142acalno\u015bci\u0105 inwestycji. <\/strong>Koniecznie trzeba te\u017c pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci ro\u015bnie w czasie, a najwi\u0119ksze przyrosty zwykle notuje si\u0119 w dzielnicach centralnych. Ostateczna decyzja o lokalizacji mieszkania na wynajem powinna r\u00f3wnie\u017c uwzgl\u0119dnia\u0107 ten aspekt. Mo\u017ce si\u0119 bowiem okaza\u0107, \u017ce ni\u017csza stopa zwrotu z najmu b\u0119dzie zwi\u0105zana ze znacznie wi\u0119kszym wzrostem warto\u015bci mieszkania w czasie, wi\u0119c w perspektywie d\u0142ugoterminowej inwestycje w nieruchomo\u015bci w dzielnicach najlepiej po\u0142o\u017conych mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107 du\u017co bardziej op\u0142acalna.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n