{"id":2932,"date":"2021-12-06T14:15:44","date_gmt":"2021-12-06T13:15:44","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=2932"},"modified":"2021-12-06T14:15:48","modified_gmt":"2021-12-06T13:15:48","slug":"inwestycja-w-nieruchomosci-jak-obliczyc-stope-zwrotu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/inwestycja-w-nieruchomosci-jak-obliczyc-stope-zwrotu\/","title":{"rendered":"Inwestycja w nieruchomo\u015bci – jak obliczy\u0107 stop\u0119 zwrotu?"},"content":{"rendered":"\n

Inwestowanie w nieruchomo\u015bci jest uznawane za bezpieczne i znacznie bardziej op\u0142acalne ni\u017c trzymanie kapita\u0142u w banku na niskooprocentowanych lokatach. Nale\u017cy jednak pami\u0119ta\u0107, \u017ce inwestycja w nieruchomo\u015bci nie zawsze musi si\u0119 op\u0142aca\u0107, dlatego przed podj\u0119ciem decyzji o zakupie danego mieszkania trzeba obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 inwestycji. Zobaczmy zatem jak obliczy\u0107 stop\u0119 zwrotu z inwestycji.<\/p>\n\n\n\n

Stopa zwrotu – co to jest?<\/h2>\n\n\n\n

Stopa zwrotu to podstawowa miara, kt\u00f3re jest u\u017cywana, gdy chcemy obliczy\u0107 op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji. Najcz\u0119\u015bciej inwestorzy do oblicze\u0144 wykorzystuj\u0105 stop\u0119 ROI czyli return on investment. Oblicza si\u0119 j\u0105 dziel\u0105c spodziewane dochody przez zainwestowane \u015brodki, a uzyskany u\u0142amek mno\u017c\u0105c przez 100%.<\/p>\n\n\n\n

ROI=(zysk netto\/ca\u0142kowite nak\u0142ady inwestycyjne)*100%<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mo\u017cna r\u00f3wnie\u017c obliczy\u0107 stop\u0119 zwrotu z zainwestowanego kapita\u0142u czyli ROE. W\u00f3wczas wz\u00f3r, z kt\u00f3rego obliczamy stop\u0119 zwrotu z kapita\u0142u wygl\u0105da nast\u0119puj\u0105co:<\/p>\n\n\n\n

ROE=(zysk netto\/kapita\u0142 w\u0142asny)*100%<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pierwszy wz\u00f3r czyli wska\u017anik ROI jest zwykle stosowany przy inwestycjach d\u0142ugoterminowych, gdy chcemy obliczy\u0107 rentowno\u015b\u0107 wynajmu mieszka\u0144. Natomiast drugi wz\u00f3r (ROE) jest najcz\u0119\u015bciej wykorzystywany przez osoby korzystaj\u0105ce przy finansowaniu inwestycji z kapita\u0142u obcego i w szybkim tempie chc\u0105ce pomno\u017cy\u0107 kapita\u0142 w\u0142asny. Ten wska\u017anik wykorzystuje si\u0119 m.in. do obliczania rentowno\u015bci flip\u00f3w, w kt\u00f3rych inwestor posi\u0142kuje si\u0119 kapita\u0142em obcym np. kredytem lub kapita\u0142em innego inwestora.<\/p>\n\n\n\n

Jak obliczy\u0107 stop\u0119 zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem?<\/h2>\n\n\n\n

Znaj\u0105c wzory, kt\u00f3re mo\u017cna zastosowa\u0107 do obliczenia stopy zwrotu z inwestycji czas przyst\u0105pi\u0107 do oblicze\u0144. Wielu pocz\u0105tkuj\u0105cych inwestor\u00f3w stosuje do ceny op\u0142acalno\u015bci wynajmu mieszka\u0144 wska\u017anik ROI, ale do wzoru podstawia jedynie oczekiwany przysz\u0142y roczny czynsz najmu i cen\u0119 kupowanego mieszkania. To niestety mo\u017ce zaburza\u0107 uzyskane wyniki, bo do ceny kupowanego mieszkania nale\u017cy doliczy\u0107 pozosta\u0142e koszty zwi\u0105zane z zakupem. <\/strong>Przy zakupie mieszkania z rynku wt\u00f3rnego<\/a> b\u0119dzie to zatem podatek PCC w wysoko\u015bci 2% ceny mieszkania, koszty notarialne czy koszty ewentualnego remontu. Mo\u017ce si\u0119 r\u00f3wnie\u017c pojawi\u0107 koszt w postaci prowizji dla agencji nieruchomo\u015bci, je\u015bli mieszkanie jest kupowane za jej po\u015brednictwem. To \u0142\u0105cznie od kilku do nawet kilkudziesi\u0119ciu tysi\u0119cy z\u0142otych, kt\u00f3re nale\u017cy doliczy\u0107 do nak\u0142ad\u00f3w inwestycyjnych.<\/p>\n\n\n\n

Natomiast przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, dodatkowymi nak\u0142adami b\u0119d\u0105 przede wszystkim koszty wyko\u0144czenia mieszkania. Kupowane od dewelopera lokum jest zwykle w stanie deweloperskim i zanim b\u0119dzie mog\u0142o zosta\u0107 wynaj\u0119te musi by\u0107 do tego dobrze przygotowane.<\/p>\n\n\n\n

Warto r\u00f3wnie\u017c pami\u0119ta\u0107 o drugiej danej podstawianej do wzoru na wska\u017anik ROI czyli zyskowi netto. Jak wida\u0107 mamy tutaj do czynienia nie z przychodami z czynszu, a z zyskami, czyli od uzyskanych przychod\u00f3w musimy odj\u0105\u0107 podatek od nieruchomo\u015bci oraz podatek dochodowy. <\/strong>Przed wej\u015bciem w \u017cycie przepis\u00f3w Nowego \u0141adu mo\u017cna by\u0142o wybra\u0107 spos\u00f3b rozliczania podatku od przychod\u00f3w z najmu lokali mieszkalnych, natomiast zgodnie z nowymi przepisami wchodz\u0105cymi w \u017cycie od 2022 roku, wszystkie przychody z najmu prywatnego musz\u0105 by\u0107 rozliczane w formie rycza\u0142tu. Podstaw\u0105 do jego obliczenia jest kwota osi\u0105ganych przychod\u00f3w, a stawka podatku zale\u017cy od ich wysoko\u015bci. Rycza\u0142t dla przychod\u00f3w z najmu do 100 tys. z\u0142otych wynosi 8,5%, a powy\u017cej tej kwoty stosuje si\u0119 stawk\u0119 12,5%. Wyj\u0105tkiem s\u0105 osoby, kt\u00f3re przed 2022 rokiem rozlicza\u0142y najem prywatny w oparciu o zasady og\u00f3lne, kt\u00f3re jeszcze przez rok b\u0119d\u0105 mia\u0142y mo\u017cliwo\u015b\u0107 korzystania z tej formy podatkowej i dopiero w 2023r. dotkn\u0105 ich zmiany podatkowe wynikaj\u0105ce z przepis\u00f3w Nowego \u0141adu.<\/p>\n\n\n\n

Rentowno\u015b\u0107 wynajmu mieszka\u0144 – jaka jest godna uwagi?<\/h2>\n\n\n\n

Wiedz\u0105c ju\u017c na co zwraca\u0107 uwag\u0119 przy obliczaniu zwrotu z inwestycji czas zastanowi\u0107 si\u0119 jaka stopa zwrotu oznacza inwestycj\u0119 godn\u0105 uwagi. Odpowied\u017a na to pytanie nie jest \u0142atwa, gdy\u017c do oceny sytuacji mo\u017cna przyj\u0105\u0107 r\u00f3\u017cne punkty widzenia.<\/strong> Dla niekt\u00f3rych zadowalaj\u0105ca b\u0119dzie stopa zwrotu wy\u017csza ni\u017c mo\u017cna uzyska\u0107 na lokatach bankowych. Dla innych z kolei b\u0119dzie to stopa zwrotu na poziomie znacznie przekraczaj\u0105cym oprocentowanie lokat i poziom inflacji, gdy\u017c tylko wtedy ich kapita\u0142 nie tylko przestanie traci\u0107 na warto\u015bci, ale r\u00f3wnie\u017c b\u0119dzie zarabia\u0142, a zatem b\u0119dzie realizowa\u0142 cel inwestycyjny.<\/p>\n\n\n\n

Obliczaj\u0105c rentowno\u015b\u0107 inwestycji nale\u017cy jednak r\u00f3wnie\u017c zauwa\u017cy\u0107, \u017ce jej wysoko\u015b\u0107 zale\u017cy od rynku nieruchomo\u015bci, na kt\u00f3rym chcemy zainwestowa\u0107.<\/strong> W du\u017cych miastach, takich jak Warszawa, Krak\u00f3w czy Tr\u00f3jmiasto, gdzie nieruchomo\u015bci s\u0105 bardzo drogie, uzyskanie wysokich st\u00f3p zwrotu z inwestycji nie jest \u0142atwe. Natomiast w mniejszych miastach, w kt\u00f3rych poziom cen mieszka\u0144 jest znacznie ni\u017cszy, a zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest do\u015b\u0107 du\u017ce, mo\u017cna uzyskiwa\u0107 znacznie wy\u017csze stopy zwrotu, raczej nieosi\u0105galne w najwi\u0119kszych miastach Polski.<\/p>\n\n\n\n

Inwestuj\u0105c w mieszkanie na wynajem <\/a>warto r\u00f3wnie\u017c pami\u0119ta\u0107 o tym, \u017ce to mo\u017ce by\u0107 op\u0142acalne nie tylko ze wzgl\u0119du na wysoko\u015b\u0107 rocznej stopy zwrotu z inwestycji, ale r\u00f3wnie\u017c ze wzgl\u0119du na wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie.<\/strong> Roczna stopa zwrotu nie musi by\u0107 zatem jedynym wska\u017anikiem, kt\u00f3ry jest brany pod uwag\u0119, by oceni\u0107 op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji, gdy\u017c to w\u0142a\u015bnie kilkuprocentowy wzrost warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie mo\u017ce by\u0107 czynnikiem przes\u0105dzaj\u0105cym o tym, \u017ce zwrot z inwestycji b\u0119dzie uznany za warty uwagi i mieszkanie b\u0119dzie warte zakupu.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n