{"id":3032,"date":"2022-01-24T14:46:04","date_gmt":"2022-01-24T13:46:04","guid":{"rendered":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/?p=3032"},"modified":"2022-01-24T14:46:08","modified_gmt":"2022-01-24T13:46:08","slug":"kredyt-na-zakup-mieszkania-na-wynajem-czy-to-sie-oplaca-w-2022-roku","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/tur-nieruchomosci.pl\/blog\/kredyt-na-zakup-mieszkania-na-wynajem-czy-to-sie-oplaca-w-2022-roku\/","title":{"rendered":"Kredyt na zakup mieszkania na wynajem – czy to si\u0119 op\u0142aca w 2022 roku?"},"content":{"rendered":"\n

Zakup mieszkania na wynajem to forma inwestowania, kt\u00f3ra ciesz si\u0119 du\u017cym zainteresowaniem. Dzi\u0119ki wynajmowi mo\u017cna osi\u0105ga\u0107 bie\u017c\u0105ce przychody, a jednocze\u015bnie w d\u0142u\u017cszej perspektywie zyska\u0107 na wzro\u015bcie warto\u015bci nieruchomo\u015bci w czasie. Czy jednak inwestycja taka jest r\u00f3wnie\u017c op\u0142acalna, gdy \u015brodki na inwestycj\u0119 b\u0119d\u0105 pochodzi\u0142y z kredytu hipotecznego? Sprawd\u017amy, w jaki spos\u00f3b to wyliczy\u0107.<\/p>\n\n\n\n

Zakup mieszkania pod wynajem przed pandemi\u0105<\/h2>\n\n\n\n

G\u0142\u00f3wnym czynnikiem, kt\u00f3ry ma wp\u0142yw na decyzj\u0119 o inwestycji w mieszkanie na wynajem jest stopa zwrotu. <\/strong>W sytuacji, gdy inwestor chce kupi\u0107 mieszkanie na wynajem z w\u0142asnych \u015brodk\u00f3w, przy obliczaniu stopy zwrotu bierze pod uwag\u0119 wszystkie koszty zakupu mieszkania, a wi\u0119c jego cen\u0119, koszty oko\u0142ozakupowe i koszty wyposa\u017cenia, a nast\u0119pnie zestawia t\u0119 warto\u015b\u0107 z oczekiwanymi dochodami.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli jednak mieszkanie na wynajem ma by\u0107 kupione ze \u015brodk\u00f3w pozyskanych z kredytu hipotecznego, to sprawa si\u0119 nieco komplikuje. Do wszystkich wy\u017cej wymienionych koszt\u00f3w dochodz\u0105 bowiem koszty kredytu hipotecznego, na kt\u00f3ry sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 przede wszystkim mar\u017ca bankowa oraz stopy procentowe. Przez ostatnie lata stopy procentowe by\u0142y na niskim poziomie, co sprawia\u0142o, \u017ce wiele os\u00f3b decydowa\u0142o si\u0119 na zakup mieszkania na wynajem korzystaj\u0105ce ze \u015brodk\u00f3w z kredytu hipotecznego. <\/strong>Koszt uzyskania tego kapita\u0142y by\u0142 bowiem zdecydowanie ni\u017cszy ni\u017c wzrost warto\u015bci mieszka\u0144 w czasie, a rat\u0119 kredytow\u0105 zwykle pokrywa\u0142 czynsz najmu mieszkania. Dzi\u0119ki temu w\u0142a\u015bciciel nie tylko nie musia\u0142 dodatkowo wyk\u0142ada\u0107 w\u0142asnych \u015brodk\u00f3w na sp\u0142at\u0119 rat kredytowych, bo kredyt sp\u0142aca\u0142 si\u0119 sam, a dodatkowo mia\u0142 niewielkie got\u00f3wkowe przychody miesi\u0119czne. W sytuacji, gdyby jednak zdecydowa\u0142 si\u0119 sprzeda\u0107 mieszkanie, to dzi\u0119ki wzrostowi jego warto\u015bci zyskiwa\u0142 jeszcze wi\u0119cej, wi\u0119c inwestycja spina\u0142a si\u0119 pod ka\u017cdym wzgl\u0119dem.<\/p>\n\n\n\n

Przez pewien czas ryzyko przy takiej inwestycji by\u0142o bardzo niewielkie, bo stopy procentowe utrzymywa\u0142y niski poziom, a ch\u0119tnych na wynajem mieszkania by\u0142o bardzo du\u017co. Korzystne by\u0142y te\u017c rozwi\u0105zania podatkowe pozwalaj\u0105ce na wliczanie w koszty amortyzacji kupionego mieszkania oraz odsetek od kredytu, dzi\u0119ki czemu obci\u0105\u017cenia podatkowe by\u0142y ograniczone do minimum, a czasem nawet do zera.<\/p>\n\n\n\n

Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny na pocz\u0105tku 2022 roku<\/h2>\n\n\n\n

Z perspektywy pocz\u0105tku 2022 roku mo\u017cemy spojrze\u0107 na powy\u017cszy opis z pewn\u0105 nostalgi\u0105. Z ko\u0144cem 2021 roku zosta\u0142a bowiem podniesiona referencyjna stopa procentowa, a kolejne jej podwy\u017cki sprawi\u0142y, \u017ce z pocz\u0105tkiem 2022 roku jest ona na poziomie 2,25%<\/strong>. Oznacza to znacz\u0105cy wzrost raty kredytu <\/strong>w por\u00f3wnaniu z jej wysoko\u015bci\u0105 we wrze\u015bniu 2021 czyli w okresie sprzed podwy\u017cek. Szacuje si\u0119, \u017ce dla kredytu z\u0142ot\u00f3wkowego zaci\u0105gni\u0119tego na 30 lat w wysoko\u015bci 300 tys. z\u0142otych rata wzrasta o ok. 500z\u0142, a dla kredytu w wysoko\u015bci 500 tys. z\u0142 wzrost mo\u017ce wynie\u015b\u0107 nawet 800z\u0142.<\/strong> W zwi\u0105zku z tym dotychczasowa op\u0142acalno\u015b\u0107 inwestycji staje pod znakiem zapytania, bo mo\u017ce okaza\u0107 si\u0119, \u017ce czynsz najmu nie pokryje raty kredytowej.<\/p>\n\n\n\n

Dodatkowo w 2022 roku zacz\u0119\u0142y obowi\u0105zywa\u0107 przepisy Polskiego \u0141adu, kt\u00f3re znosz\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 rozliczania przychod\u00f3w z najmu mieszka\u0144 wed\u0142ug skali podatkowej.<\/strong> Co prawda osoby, kt\u00f3re ju\u017c wcze\u015bniej korzysta\u0142y z takiej mo\u017cliwo\u015bci maj\u0105 jeszcze rok vacatio legis, ale nowi inwestorzy, kt\u00f3rzy dopiero my\u015bl\u0105 o wynajmie mieszka\u0144, przychody z najmu mog\u0105 rozlicza\u0107 jedynie rycza\u0142tem, niezale\u017cnie od tego, czy jest to najem prywatny czy w ramach prowadzonej dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej.<\/strong> Oznacza to, \u017ce nie mog\u0105 ju\u017c od przychod\u00f3w odliczy\u0107 amortyzacji czy koszt\u00f3w odsetek od kredytu, a w przypadku przychod\u00f3w z najmu podatek zawsze wyniesie wi\u0119cej ni\u017c zero.<\/p>\n\n\n\n

Gdy do tych dw\u00f3ch czynnik\u00f3w wp\u0142ywaj\u0105cych na op\u0142acalno\u015b\u0107 wynajmu mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny dodamy jeszcze sytuacj\u0119 pandemii, kt\u00f3ra znacznie ograniczy\u0142a popyt na rynku najmu, zar\u00f3wno d\u0142ugoterminowego, jak i kr\u00f3tkoterminowego<\/strong>, to nie dziwi\u0105 w\u0105tpliwo\u015bci, jakie pojawiaj\u0105 si\u0119 w\u015br\u00f3d inwestor\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Bior\u0105c powy\u017csze pod uwag\u0119 zakup nieruchomo\u015bci na wynajem na kredyt hipoteczny powinno by\u0107 poprzedzone naprawd\u0119 bardzo dok\u0142adnymi obliczeniami. W dodatku m\u00f3wi si\u0119 te\u017c o tym, \u017ce RPP mo\u017ce jeszcze podnie\u015b\u0107 stopy procentowe, a to oznacza dalszy wzrost koszt\u00f3w kredytu i negatywnie wp\u0142ywa na op\u0142acalno\u015b\u0107 zakupu mieszkania na wynajem. Wydaje si\u0119 zatem, \u017ce w aktualnej sytuacji rynkowej kupno mieszkania mo\u017ce by\u0107 dobrym sposobem na uchronienie kapita\u0142u przed spadkiem warto\u015bci z powodu rosn\u0105cej inflacji i przy dobrej okazji zakup taki mo\u017ce nadal si\u0119 op\u0142aca\u0107. Natomiast raczej nie warto decydowa\u0107 si\u0119 na zaci\u0105ganie zobowi\u0105za\u0144 w postaci kredytu, gdy\u017c wysoko\u015b\u0107 czynszu za najem mieszkania mo\u017ce nie starczy\u0107 na jej sp\u0142acenie, co wyklucza op\u0142acalno\u015b\u0107 takiej inwestycji.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Pomocne materia\u0142y:<\/strong><\/p>\n\n\n\n