W obrocie nieruchomościami pojawiają się często mieszkania ze służebnością, których istnienie zawsze budzi wiele emocji, gdyż wiele osób boi się kłopotów z tym związanych. Wyjaśnijmy czym jest służebność mieszkania i zobaczmy, czy faktycznie jest się czego obawiać.
Służebność mieszkania – co to jest?
Służebność mieszkania to zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe związane z konkretną osobą, wskazaną z imienia i nazwiska. Służebnik na podstawie umowy zawartej z właścicielem mieszkania ma prawo do bezpłatnego użytkowania wskazanej dokładnie części nieruchomości. W przypadku mieszkania służebność osobista może dotyczyć konkretnego pokoju, w przypadku domu np. całego piętra. W ramach swoich praw służebnik może również korzystać z kuchni i łazienki oraz z innych pomieszczeń w budynku przeznaczonych do wspólnego użytku przez mieszkańców, np. pralni czy suszarni, nawet jeśli nie jest to dokładnie opisane w umowie służebności.
Komu przysługuje służebność osobista?
Wspomnieliśmy już, że służebność osobista przysługuje konkretnej osobie, która jest wskazana z imienia i nazwiska. Prawo zezwala jednak służebnikowi przyjąć do mieszkania małżonka i dzieci małoletnie, które mogą pozostać w mieszkaniu również po ukończeniu pełnoletności. W wyjątkowych sytuacjach, w części mieszkania przysługującej służebnikowi może zamieszkać inna osoba niespokrewniona, jeśli służebnik ma ją na utrzymaniu lub jest ona niezbędna do prowadzenia gospodarstwa domowego. Mogą oni jednak mieszkać wyłącznie w tej części mieszkania, do której korzystania służebnik jest uprawniony z tytułu służebności.
Czy można znieść służebność osobistą?
Bardzo istotną dla wielu osób kwestią jest fakt, że służebność osobista mieszkania jest prawem niezbywalnym. Oznacza to, że nie podlega ona dziedziczeniu, nie może być przekazywane w darowiźnie, sprzedawane i wygasa ze śmiercią służebnika.
Służebność osobista mieszkania co do zasady jest prawem niezbywalnym i nie ma możliwości usunąć służebnika przed wygaśnięciem służebności czyli śmiercią osoby, której ona przysługuje. W wyjątkowych sytuacjach służebność osobista może być zamieniona na rentę, ale wymaga to postępowania sądowego, a przyczyną wystąpienia o taką zamianę może być np. niszczenie mienia przez służebnika czy rażące naruszanie spokoju.
Służebność osobista mieszkania a opłaty
Służebność mieszkania daje prawo do bezpłatnego zamieszkiwania we wskazanej części nieruchomości. Nie znaczy to jednak, że służebnik nie musi ponosić żadnych kosztów związanych z mieszkaniem, gdyż zgodnie z przepisami powinien on dokładać się do opłat za media i utrzymanie nieruchomości w części proporcjonalnie dopasowanej do zużycia. Obowiązek ten można wyłączyć w akcie notarialnym, w którym ustanawiana jest służebność osobista mieszkania, ale jeśli nie ma tam żadnych informacji na ten temat, to służebnik ma obowiązek ponoszenia opłat za media.
Czy można sprzedać lub wynająć mieszkanie ze służebnością?
Mieszkanie lub dom, który ma w dziale III księgi wieczystej wpisaną służebność osobistą może podlegać obrotowi rynkowemu. Oznacza to, że mieszkanie ze służebnością można zarówno sprzedać, jak i wynająć, i niepotrzebna jest to tego zgoda służebnika. Mimo zmiany właściciela nieruchomości służebność osobista nie wygasa, a nowy właściciel musi zaakceptować fakt jej istnienia i nie ma prawa usunąć służebnika z mieszkania.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Ustanowienie służebności osobistej odbywa się na podstawie umowy pomiędzy właścicielem mieszkania a służebnikiem. Umowa taka wymaga formy aktu notarialnego, a zatem w celu ustanowienia służebności należy udać się do notariusza, który sporządzi odpowiednią umowę. W umowie ustanowienia służebności należy wskazać nie tylko dokładną część nieruchomości, która przysługuje służebnikowi, ale również ustalić zakres innych praw, np. wykonywania remontów. Jej efektem jest wpisanie do działu III księgi wieczystej informacji o służebności osobistej.
Wykreślenie służebności osobistej może nastąpić dopiero po śmierci osoby uprawnionej. Podstawą do złożenia wniosku o jej wykreślenie jest akt zgonu, który należy dołączyć do składanego wniosku.
Pomocne materiały:
