Wpisy w księdze wieczystej, które obciążają nieruchomość, a więc np. wpisy o hipotece, to zawsze czynnik, który działa niekorzystnie przy sprzedaży nieruchomości. Wiele osób boi się kupić mieszkanie z wpisem o hipotece w księdze wieczystej, dlatego przed sprzedaż warto wiedzieć, jak zabrać się za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, by sprzedaż nieruchomości przebiegła bez zakłóceń.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – kiedy jest możliwe
Na początek warto przypomnieć, że wpis hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości jest spowodowany zadłużeniem właściciela nieruchomości. Najczęściej powodem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego na jej zakup, ale powodem może być też zadłużenie względem innych instytucji lub wierzycieli prywatnych. Wpis do hipoteki zabezpiecza interesy wierzyciela hipotecznego w sytuacji, gdyby dłużnik nie spłacał swoich zobowiązań.
Biorąc wszystko powyższe pod uwagę, wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe tylko w określonych przypadkach, w którym najbardziej oczywiste wydaje się spłata długu. Po spłacie wierzytelności w całości bez przeszkód można składać wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Są jednak również inne przypadki, w których wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej danej nieruchomości jest możliwe. Należą do nich takie sytuacje jak:
- zwolnienia z długu przez wierzyciela (art. 508 k.c.);
- spełnienia za zgodą wierzyciela innego świadczenia w celu zwolnienia się z zobowiązania datio in solutum (Art.453 k.c.);
- odnowienia (Art. 507 k.c.);
- złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się uprawnienia do odebrania jej z powrotem (Art. 99 ustawy o księgach wieczystych);
- wygaśnięcia użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką.
Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej krok po kroku
Wspomnieliśmy wyżej, że po spłacie kredytu hipotecznego można składać wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Najlepiej zrobić to od razu po spłacie kredytu, bo stan ksiąg wieczystych powinien odpowiadać stanowi faktycznemu. Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę z tego, że wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie po spłacie kredytu, lecz właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką musi zadbać o usunięcie wpisu, składając stosowny wniosek.
Do wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką musi dołączyć zgodę wierzyciela hipotecznego na usunięcie wpisu. Zgoda ta nazywana jest listem mazalnym lub kwitem mazalnym i wierzyciel hipoteczny wystawia go na prośbę dłużnika po spłacie kredytu hipotecznego. Bardzo rzadko w umowach kredytowych znajduje się zapis, że bank wydaje taki list automatycznie po wygaśnięciu wierzytelności. W większości przypadków wymagane jest działanie dłużnika, który musi się zwrócić do banku z prośbą o wydanie takiego dokumentu. Gdy bank go przygotuje, to należy dołączyć go do wniosku o wykreślenie hipoteki i złożyć w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych, dołączając dowód uiszczenia opłaty sądowej. Można to zrobić osobiście składając dokumenty na dziennik podawczy lub wysłać je pocztą, listem poleconym.
Po złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej należy uzbroić się w cierpliwość. Wykreślenie hipoteki nie odbywa się bowiem od ręki, lecz czeka w kolejce spraw, które załatwiają sądy. Czas oczekiwania zależny jest od obłożenia danego sądu, ale trzeba się liczyć z tym, że w dużych miastach wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości może trwać nawet kilka miesięcy.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – potencjalne trudności
Patrząc na opisaną wyżej procedurę wydaje się, że procedura wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nie jest skomplikowana. Istotnie tak jest, ale tylko wtedy, gdy bank bez przeszkód wyda list mazalny. Problemy zaczynają się jednak wtedy, gdy w księdze wieczystej nieruchomości znajdują się wpisy o kredycie hipotecznym, który co prawda dawno został spłacony, ale do tej pory nie został wykreślony z hipoteki, a bank będący wierzycielem hipotecznym już nie istnieje. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką powinien zgłosić się do Banku Gospodarstwa Krajowego, który na podstawie przepisów jest upoważniony do wydawania oświadczeń umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Wierzycielem hipotecznym może być jednak nie tylko bank, ale również inna instytucja czy osoba fizyczna. W sytuacji, gdy instytucja nie istnieje lub wierzyciel hipoteczny będący osobą fizyczną już nie żyje, to jedyną drogą udowodnienia spłaty zobowiązania jest postępowanie sądowe o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym. Postępowanie takie nie może być wszczęte z urzędu, lecz rozpoczyna się na wniosek właściciela nieruchomości lub użytkownik wieczysty. W trakcie postępowania dłużnik musi udowodnić, że dług został spłacony, a sąd na podstawie zebranych dowodów orzeka, czy jest podstawa prawna do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Pomocne materiały:
