Podpisywanie umowy przedwstępnej przy zakupie nieruchomości wiąże się z koniecznością wpłaty określonej w umowie sumy, zwykle do 20% wartości nieruchomości. Często przy okazji określania jej wysokości pojawia się pytanie, czy będzie to zaliczka czy zadatek. Zobaczmy, czym różni się zadatek od zaliczki i jakie są konsekwencje stosowania każdego z tych rozwiązań.
Co to jest zadatek?
Zadatek to kwota, której celem jest zabezpieczenie wykonania umowy. Zadatek to świadczenie pieniężne lub rzeczowe wręczane drugiej stronie przy zawieraniu umowy. Jego znaczenie dokładnie reguluje kodeks cywilny, a konkretnie art. 394. Zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia określonego w umowie, a jeśli jest to niemożliwe, to ulega zwrotowi.
Z zadatkiem wiążą się jeszcze inne prawa przysługującej każdej ze stron umowy. Przepisy regulują również kwestie zwrotu zadatku w sytuacji, gdy z umowy nie wywiązała się jedna ze stron. W takich sytuacjach wiele zależy od tego, z jakiego powodu umowa nie doszła do skutku i która ze stron ponosi za to odpowiedzialność.
Jeśli umowa nie dochodzi do skutku z powodów niezależnych od stron umowy np. obiektywne przeszkody, zmiany w przepisach czy zdarzenia nadzwyczajne, to zadatek zostaje zwrócony. Jednakże w sytuacji, gdy kupujący odstępuje od wykonania umowy, to strona sprzedająca może zadatek zatrzymać. A gdy sytuacja jest odwrotna, czyli sprzedający wycofuje się ze zobowiązań określonych w umowie, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Co to jest zaliczka?
Zaliczka to kwota, którą wpłaca się jako część zapłaty za wykonanie usługi czy zakup towaru w przyszłości. Nie została ona szczegółowo zdefiniowana w przepisach kodeksu cywilnego, dlatego w jej przypadku stosuje się ogólne przepisy dotyczące wzajemnych zobowiązań. Zaliczka zawsze jest zaliczana na poczet przyszłych płatności i nie stanowi zabezpieczenia wykonania umowy, a jest jedynie jej częścią, płatną przed lub w trakcie wykonywania określonych świadczeń.
Jeśli z jakiejś przyczyny nie doszło do realizacji zlecenia (brak towaru w magazynie, rezygnacja z usług), to zaliczka podlega zwrotowi, niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do wykonania umówionego zlecenia. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy zlecenie zostało wykonane częściowo, np. pomalowanie jednego pokoju zamiast całego mieszkania. Wówczas zaliczka może być zaliczona jako zapłata za częściowe wykonanie zlecenia i w takiej sytuacji nie podlega ona zwrotowi.
Jaka jest różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką?
Wiedząc już co kryje się pod hasłem zadatek i zaliczka czas przyjrzeć się szczegółowo, jakie są różnice pomiędzy nimi. Zadatek od zaliczki różni się przede wszystkim celem jego oferowania. Zgodnie z przepisami celem wręczenia zadatku jest zabezpieczenie wykonania umowy, natomiast zaliczka jest wpłacana jako część wynagrodzenia za wykonanie usługi lub zakup towaru. Zadatek, jako środek zabezpieczający wykonanie umowy, chroni strony umowy w sytuacji, gdyby do wykonania umowy nie doszło nie z ich winy. Zaliczka takiej ochrony nie daje i w sytuacji, gdyby umowa nie została wykonana, zaliczka jest zwracana.
Drugą istotną, która odróżnia zadatek od zaliczki jest wysokość świadczenia. W przypadku zadatku nie przekracza on zwykle 20% wartości umowy, którą zabezpiecza. Zaliczka natomiast może stanowić dowolny procent wartości zlecenia, czasem nawet może opiewać na jego całość, choć oczywiście w praktyce pełną zaliczkę spotyka się bardzo rzadko.
Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?
Wiedząc czym się różni zadatek od zaliczki można bez wątpienia powiedzieć, że w przypadku umów związanych ze sprzedażą nieruchomości powinien być stosowany zadatek. Celem jego wręczenia jest bowiem zabezpieczenie wykonania umowy i potwierdzenie, że kupujący faktycznie ma zamiar kupić wybraną nieruchomość.
Zadatek wpisany w umowie przedwstępnej potwierdza jego wolę oraz zabezpiecza go przed tym, że sprzedający zawrze kolejną umowę przedwstępną z inną osobą zainteresowaną mieszkaniem. Nawet jeśli taka sytuacja miałaby miejsce, to dzięki zadatkowi kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Nie będzie mógł już co prawda kupić wybranego mieszkania, ale przynajmniej otrzyma podwójny zadatek czyli w pewnym sensie zadośćuczynienie, które złagodzi konieczność ponownych poszukiwań nieruchomości wartej zakupu.
Praktyka pokazuje, że czasem takie sytuacje się zdarzają, zwłaszcza w takich momentach rynkowych, gdy jest większy popyt niż podaż. Wówczas sprzedający mają wielu chętnych gotowych kupić mieszkanie od razu, bez negocjacji cenowych, a czasem nawet podbijając cenę, byle tylko zgodził się on na sprzedaż nieruchomości. W takich sytuacjach zadatek wpisany w umowę jest hamulcem, który każe sprzedającemu dobrze się zastanowić, czy konieczność zapłaty zadatku w podwójnej wysokości jest równoważona przez wyższą cenę oferowaną przez innego kupującego.
Warto na zadatek spojrzeć również od strony sprzedającego, bo dzięki zadatkowi jego interesy również są dobrze zabezpieczone. W sytuacji, gdy kupujący rezygnuje z zakupu nieruchomości, to sprzedający może zadatek zachować w całości, co również jest pewnego rodzaju zadośćuczynieniem za brak realizacji umowy, za co ponosi winę kupujący.
Kiedy zadatek musi zostać zwrócony?
W opisanych wyżej sytuacjach zadatek zostaje zatrzymany przez sprzedającego lub jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości. Jednakże są sytuacje, w których zadatek musi zostać zwrócony w takiej kwocie, w jakiej został wpłacony. Jest to możliwe w trzech przypadkach:
- kiedy strony zdecydowały się rozwiązać umowę,
- gdy wina niewykonania umowy leży po każdej ze stron,
- gdy wina za niewykonanie umowy nie leży po żadnej ze stron.
Pierwszy przypadek dotyczy zgodnego porozumienia stron dotyczących zmiany decyzji związanej z umową. Jeśli taka jest wola stron, to umowa zostaje rozwiązana, a zadatek musi być zwrócony. Drugi przypadek dotyczy sytuacji, w których działania obu strony spowodowały, że do zawarcia umowy nie doszło.
W trzecim przypadku chodzi o przyczyny obiektywne, na które żadna ze stron nie miała wpływu, ale uniemożliwiły one zawarcie umowy. Takim powodem może być jakaś siła wyższa np. powódź, pożar czy np. lockdown ograniczający poruszanie się pomiędzy krajami i uniemożliwiający spotkanie w kancelarii notarialnej.
Zaliczka czy zadatek – podsumowanie
Jak widać z powyższego porównania pomiędzy zadatkiem a zaliczką, w przypadku umów związanych z przenoszeniem własności nieruchomości zdecydowanie polecamy stosować zadatek. Dzięki niemu możesz zabezpieczyć swoje interesy zarówno jako strona sprzedająca, jak i kupująca. W takiej roli zaliczka się nie sprawdzi, a jej pomylenie z zadatkiem spowoduje, że w przypadku odstąpienia od umowy z winy drugiej strony nie będzie można zachować zadatku ani żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości.
Pomocne Materiały:
