Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych życiowych decyzji. Często wiąże się z zaciągnięciem kredytu, który będzie spłacany przez wiele lat i będzie stanowił spore obciążenie dla budżetu domowego. Sporo mieszkań jest kupowanych na rynku wtórnym, dlatego dziś podpowiadamy jak kupić mieszkanie krok po kroku.
Poszukiwanie mieszkania
Pierwszym krokiem na drodze do własnego M jest znalezienie właściwego mieszkania. Warto przemyśleć, jakie cechy powinno mieć mieszkanie idealne. Mamy tu na myśli nie tylko jego metraż i liczbę pokoi, ale również jego lokalizację, dostęp do infrastruktury (szkoły, przedszkola, komunikacja zbiorowa, handel itp.). Dobrze byłoby również zastanowić się, które z tych czynników mają znaczenie priorytetowe, a które są drugorzędne, bo dzięki temu będzie nam łatwiej dokonać wyboru pomiędzy kilkoma propozycjami.
Sprawdzenie stanu prawnego przed zakupem mieszkania
Gdy już wstępnie wybierzemy mieszkania, które nam się podobają, a wizja lokalna wypadnie pomyślnie, to warto sprawdzić ich stan prawny. Z pomocą przychodzi tutaj pośrednik w obrocie nieruchomościami, który dzięki swojej wiedzy wie co i gdzie powinien sprawdzić. Kluczowe znaczenie ma księga wieczysta i wpisy w niej zawarte. Warto dowiedzieć się, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Warto też sprawdzić czy nie ciążą na nim ograniczone prawa rzeczowe np. służebność czy dożywocie oraz czy nie zostały wszczęte jakieś postępowania egzekucyjne. Dobrze byłoby również upewnić się, czy właściciel mieszkania nie ma zaległości w opłatach do wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej.
Warto jednak wiedzieć, że zakup mieszkania, które ma wpis w działa IV księgi wieczystej związany z obciążeniem hipoteki kredytem zaciągniętym na jego zakup – nie jest przeszkodą w zakupie. W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie dodatkowego dokumentu tzw. promesy z banku, w którym zaciągnięty był kredyt oraz odpowiednia procedura przy sprzedaży.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Jeśli sprawdzenie stanu prawnego mieszkania, którym jesteśmy zainteresowani wypadło pomyślnie i decyzja o jego zakupie została podjęta, to czas na podpisanie umowy. Jeśli mieszkanie będzie kupowane na kredyt, to konieczne jest podpisanie umowy przedwstępnej. Wtedy umowa będzie podstawą do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Taka umowa jest również podpisywana w sytuacji, gdy mieszkanie będziemy kupować za gotówkę, ale jest ono obciążone hipoteką z tytułu kredytu, który wcześniej został zaciągnięty przez jego obecnych właścicieli. Może być również zawarta w innych sytuacjach, w których zawarcie umowy przenoszącej własność jest z jakiegoś powodu niemożliwe, a chcemy potwierdzić naszą intencję zakupu mieszkania oraz określić warunki transakcji.
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej i forma aktu notarialnego nie jest tutaj wymagana. Jednakże dla bezpieczeństwa całej transakcji dobrze jest zdecydować się jednak na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taka umowa ma bowiem większą moc prawną i umożliwia późniejsze dochodzenie swoich praw przed sądem. Oczywiście jeśli któraś ze stron uchylałaby się od podpisania umowy przyrzeczonej. Po podpisaniu takiej umowy pojawia się również wpis w księdze wieczystej. Wpis wskazujący na jej podpisanie, co m.in. zabezpiecza przed podpisaniem przez właściciela umów przedwstępnych z kilkoma osobami, a z taką sytuacją można mieć do czynienia, gdy właściciel jest nieuczciwy, a umowa jest zawierana wyłącznie w formie pisemnej.
Zadatek
Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek. Jest to określona w umowie kwota, którą kupujący wpłaca sprzedającemu potwierdzając chęć zakupu nieruchomości. Przy podpisywaniu umowy przyrzeczonej kwota ta jest zaliczana na poczet płatności za całą nieruchomość.
W sytuacji, gdyby jednak nie doszło do podpisania umowy przenoszącej własność z winy kupującego, to sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Gdyby umowa przyrzeczona nie została podpisana z winy sprzedającego, to kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast, gdyby umowa nie została zawarta z przyczyn niezależnych od żadnej ze stron, to zadatek powinien zostać zwrócony.
Umowa przenosząca własność czyli umowa przyrzeczona
Ostatnim formalnym punktem, który dzieli nas od posiadania własnego mieszkania, jest podpisanie umowy przenoszącej własność. Umowa ta musi zostać podpisana w formie aktu notarialnego i każda inna forma jej zawarcia nie będzie formą skuteczną. Do jej podpisania powinny stawić się osobiście wszystkie strony umowy. Jeśli z jakichś przyczyn, któraś ze stron nie może być obecna osobiście, to może być ona reprezentowana przez kogoś innego, ale na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w formie notarialnej.
Jeśli mieszkanie jest kupowane na kredyt, to po jej podpisaniu należy udać się do banku, który uruchomi środki i przekaże je na konto sprzedającego. Jeśli nie bierzemy kredytu, to po podpisaniu umowy musimy w określonym terminie przelać odpowiednią kwotę na konto sprzedającego.
Odbiór mieszkania
Jeśli wszystkie formalności zostaną zakończone, a sprzedający otrzyma całą należność za mieszkanie, to możemy umówić się na odbiór kluczy. Przy tej okazji powinien zostać spisany protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, w którym będą spisane stany liczników oraz zostanie opisany stan lokalu. To ważny dokument, który będzie później podstawą do przepisania umów na dostawę mediów. Po otrzymaniu kluczy możemy już cieszyć się posiadaniem własnego m.
Teraz już wiesz jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym.
Pomocne materiały:
