Niskie stopy procentowe, za którymi idzie niskie oprocentowanie lokat bankowych, skłaniają do poszukiwania alternatywnych metod lokaty kapitału. Wiele osób zastanawia się czy nie zacząć inwestować w nieruchomości, uznając je za inwestycje mające niski stopień ryzyka. Poznaj 5 opłacalnych metod inwestowania w nieruchomości i zdecyduj, którą z nich chcesz wybrać dla siebie.
Zakup mieszkania na wynajem
Inwestowanie w nieruchomości wielu osobom kojarzy się przede wszystkim z posiadaniem mieszkań na wynajem długoterminowy. Faktycznie jest to jeden z najbardziej znanych sposobów inwestowania i zarabiania na nieruchomościach, który daje zysk co najmniej 5-6% w skali roku, a w dobrych lokalizacjach dużych miast może on być nawet kilkukrotnie wyższy. Dochodzi do tego wzrost wartości nieruchomości w czasie, co w dłuższym terminie znacząco podnosi opłacalność inwestycji.
Inwestycja w mieszkanie na wynajem długoterminowy opiera się na najmie na co najmniej kilka miesięcy z możliwością dalszego przedłużania. Dzięki temu obsługa najmu nie wymaga dużego zaangażowania, więc nie trudno się domyślić, że kupno mieszkania na wynajem jest chętnie wybierane przez osoby szukające bezpiecznej i zyskownej lokaty kapitału, ale takie, które nie chcą angażować czasu oraz dodatkowych środków na koszty zarządzania mieszkaniem.
Przy aktualnym bardzo niskim poziomie stóp procentowych decyzję o zakupie mieszkania na wynajem podejmują nie tylko osoby mające pieniądze na koncie, ale również takie, które decydują się na kupno mieszkania na wynajem na kredyt. Dzięki temu pomnażają swój majątek inwestując niewielkie pieniądze na wkład własny, a zysk z najmu przewyższa koszty związane z kredytem. Rozważając taką opcję należy jednak mieć na uwadze fakt, że sytuacja rynkowa może się zmienić, a stopy procentowe mogą wzrosnąć, co będzie mieć wpływ na rentowność inwestycji.
Patrząc na powyższe zalety zakupu mieszkania na wynajem można się zastanawiać, czy inwestycja ta ma jakieś wady. Wbrew pozorom ma, gdyż jak przy każdej inwestycji tak i tutaj mamy pewne ryzyko inwestycyjne, szczególnie jeśli kupujemy nieruchomość na kredyt. Zagrożeniem jest m.in. wzrost stóp procentowych oraz spadek wysokości czynszu, co może spowodować, że kredyt, który do tej pory spłacał się z przychodów z najmu, stanie się dodatkowym obciążeniem domowego budżetu.
Drugim ryzykiem, którego istnienie doskonale pokazał rok 2020 i pandemia, jest ryzyko spadku cen najmu i obniżenie popytu na mieszkania przeznaczone do wynajmu. W sytuacji ogólnokrajowych ograniczeń i zmian z tym związanych, do których należy m.in. przejście wielu pracowników korporacji na pracę zdalną, w wielu miastach nie tylko obniżyły się stawki najmu, ale również zwiększyła się liczby pustostanów, co znacząco wpłynęło na wysokość przychodów z najmu. Nadal jednak na rynku nieruchomości mieszkaniowych ceny rosną, więc mimo braku bieżących przychodów inwestycja może być rentowna dzięki wzrostowi wartości nieruchomości.
Najem krótkoterminowy
Planując inwestycję w nieruchomości możesz również rozważyć inwestycję w mieszkanie z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy. To coraz popularniejsza metoda inwestowania, która dotyczy przede wszystkim mieszkań w centrum dużych miast licznie odwiedzanych przez turystów. Często wolą oni w trakcie podróży zatrzymać się w mieszkaniu niż w hotelu, ze względu na niższe koszty, większą swobodę i dostępną przestrzeń. Z punktu widzenia właściciela nieruchomości jest to zaś zdecydowanie bardziej opłacalna forma inwestowania w nieruchomości, gdyż najem na doby daje wyższą rentowność niż najem długoterminowy.
Należy jednak pamiętać, że przy takiej inwestycji trzeba poświęcić zdecydowanie więcej czasu na jej obsługę. Konieczna jest obecność przy przekazywaniu i odbieraniu kluczy czy sprzątanie mieszkania po każdym wynajmie, co można robić samodzielnie, ale na to potrzebny jest czas lub zatrudnić osoby zajmujące się bieżącą obsługą odwiedzających, co z kolei wymaga przeznaczenia dodatkowych środków na koszty związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości. Mimo tego przy dobrej kalkulacji i atrakcyjnej lokalizacji, która zapewni wysoki stopień obłożenia, inwestycje tego rodzaju mają dobrą stopę zwrotu, zwykle sporo wyższą niż to samo lokum wynajmowane na długi termin.
Niestety rok 2020 w Polsce pokazał, że najem krótkoterminowy, podobnie jak inne inwestycje, jest obarczony ryzykiem, które trudno było wcześniej przewidzieć. Pandemia i lockdown oraz związane z nimi obostrzenia spowodowały brak możliwości wynajmu krótkoterminowego. Wobec takiej sytuacji na rynku, wielu właścicieli zdecydowało się zmienić strategię działania i zaczęli oferować swoje mieszkania w ramach najmu długoterminowego. Dzięki temu mogli choć w ten sposób zarabiać na nieruchomościach, obniżyć straty związane z zamknięciem turystyki i uratować rentowność inwestycji. Ta sytuacja pokazała, że w inwestowaniu w nieruchomości musisz elastycznym i dopasowywać swoją ofertę do zmieniających się warunków na rynku nieruchomości.
Musisz również pamiętać, że mimo zmian w strategii osiągania bieżących przychodów właściciele posiadający taką nieruchomość nadal w perspektywie długoterminowej zyskują, gdyż wartość nieruchomości stale rośnie.
Zakup mieszkania na flip
Coraz popularniejszą formą inwestowania w nieruchomości jest flipowanie czyli kupno mieszkania w celu odsprzedania go w ciągu kilku miesięcy z dużym zyskiem. Taki sposób działania dowodzi, że inwestowanie w nieruchomości może dawać nie tylko zysk w dłuższej perspektywie czasowej, ale nawet w bardzo krótkim czasie.
Flipowanie kusi wysoką stopą zwrotu, gdyż rentowność tego typu inwestycji może sięgać od kilkunastu do kilkudziesięciu procent zysku z zainwestowanego kapitału. Możesz osiągnąć takie rezultaty jeśli znajdziesz oferty okazyjne czyli nieruchomości w dobrej cenie, najlepiej sporo poniżej aktualnych stawek rynkowych. Zwykle jest to mieszkanie w złym stanie technicznym, które wymaga remontu, dlatego nie cieszy się zainteresowaniem wśród osób chcących zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Szukają oni oferty nieruchomości do zamieszkania, nie traktują jej jako inwestycję, ale chcą kupić mieszkanie gotowe do wejścia. Nieruchomość do remontu jest jednak bardzo atrakcyjna dla flipera, który widzi w niej potencjał i wie w jaki sposób może zwiększyć jej wartość.
Możliwości zwiększenia wartości nieruchomości jest wiele, przy czym najczęściej spotykaną metodą jest remont mieszkania. Dzięki niemu nieruchomość z ruiny zamienia się w atrakcyjne mieszkanie gotowe do zamieszkania. Fliper wystawia je na sprzedaż, a kupujący są gotowi zapłacić za nie często więcej niż wynikałoby to ze średnich cen na rynku nieruchomości w danej lokalizacji. Każda ze stron realizuje swój cel i zaspokaja potrzeby, więc można powiedzieć, że mamy do czynienia z sytuacją win-win.
Rozważając inwestycję na flip musisz mieć świadomość, że to inwestycja, która wymaga sporo zaangażowania i czasu. Musisz dobrze znać rynek nieruchomości, by umieć ocenić, czy dana nieruchomość jest okazją, którą warto się zainteresować. Powinieneś również mieć podstawową wiedzę techniczną, by ocenić zakres koniecznych prac remontowych oraz ich koszty. Niezbędna jest również dobra ekipa remontowa, która wykona remont w terminie. W przypadku takiej inwestycji liczy się bowiem czas, a każdy dodatkowy tydzień opóźniający sprzedaż mieszkania, zmniejsza stopę zwrotu z inwestycji. Nadal będzie ona większa niż przy wynajmie mieszkań, ale przedłużający się remont może ją obniżyć do takiego poziomu, że nie będzie ona rekompensowała czasu i zaangażowania związanych z przeprowadzeniem tej inwestycji.
Warto również dodać, że inwestowanie w mieszkania na flip jest najlepiej opłacalne, gdy masz kapitał, który chcesz zainwestować. Dzięki temu, że masz pieniądze na koncie, które możesz wyciągnąć w każdej chwili, stajesz się bardziej atrakcyjnym nabywcą dla osób mających mieszkanie na sprzedaż. Nie muszą oni czekać aż dostaniesz kredyt, co potrafi trwać kilka tygodni, lecz mogą w ciągu kilku dni od wystawienia oferty sfinalizować sprzedaż czyli podpisać umowę i otrzymać pieniądze na swoje konto.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne
Jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, to oczywiście nie musisz ograniczać się do inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe. Na rynku nieruchomości są jeszcze inne segmenty, w tym nieruchomości komercyjne, które są atrakcyjne dla wielu inwestorów. Możesz zainwestować w lokale handlowe. usługowe czy przestrzeń biurową, które będziesz wynajmować firmom. Inwestycje tego rodzaju mają wysoką stopę zwrotu, często wyższą niż nieruchomości mieszkaniowe, a ich obsługa nie wymaga zbyt wiele zaangażowania i czasu.
Rozważając inwestowanie w nieruchomości komercyjne warto byś pamiętał, że popyt na nie, a co za tym idzie również stawki, zależą od aktualnej koniunktury. Gdy rynek znajduje się w fazie wzrostu gospodarczego, rośnie zainteresowanie powierzchniami biurowymi i usługowymi, a to korzystnie wpływa na rentowność. Niestety koniunktura jest zjawiskiem okresowym, po którym następuje stagnacja, a następnie recesja, co z kolei przekłada się na spadek zainteresowania wynajmem powierzchni komercyjnych i stopa zwrotu znacznie się obniża.
Prawdę tę również obnażył rok 2020, w którym w Polsce, podobnie jak na całym świecie, wiele biznesów zostało dotkniętych obostrzeniami i musiało zamknąć swoją działalność. Ucierpiała przede wszystkim branża gastronomiczna i turystyczna, a wiele lokali, w których znajdowały się restauracje, biura podróży czy inne punkty usługowe nastawione na obsługę turystów, przestało zarabiać i zostało zamkniętych. Ich właściciele nie mają komu wynajmować swoich nieruchomości, wiec mimo obniżenia ceny najmu ich lokale pozostają puste i nie ma bieżącego przepływu pieniędzy.
Inwestycja w nieruchomości gruntowe
Inwestowanie w nieruchomości może oznaczać nie tylko mieszkania czy lokale, ale również grunty. Bez nich nie byłoby budynków mieszczących mieszkania i lokale. Widząc rosnące wszędzie nowe budynki, zarówno wielorodzinne, jednorodzinne i komercyjne, warto zastanowić się nad inwestycją w nieruchomość gruntową. Jest to odmienna inwestycja, która bardzo rzadko przynosi stałe przychody miesięczne, ale kupno gruntu może przynieść naprawdę wysokie stopy zwrotu. Ich wysokość zależy przede wszystkim od rodzaju zakupionej działki i sposobu podniesienia jej wartości.
Inwestycje mogą bowiem dotyczyć działek oznaczonych w MPZP jako tereny przeznaczone pod budownictwo lub działek rolnych. Jedne i drugie mogą być atrakcyjną inwestycją, a wybór tego czy inwestować w nieruchomości budowlane czy rolne zależy od tego, jak znany jest nam rynek nieruchomości.
Inwestorzy, którzy mają czas i znają się na nieruchomościach chętnie wybierają działki budowlane, dla których zdobywają pozwolenie na budowę lub decyzję o warunkach zabudowy, by następnie wystawić działkę na sprzedaż w wyższej cenie i w ten sposób pomnożyć swój kapitał. Mogą oni zarabiać również na działkach rolnych i przekształcaniu ich w tereny przeznaczone pod zabudowę, co jest szczególnie opłacalne w miejscowościach położonych wokół dużych miast. Coraz więcej osób ucieka z miasta na wieś, a rosnące zainteresowanie działkami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną pozwala inwestować w nieruchomości gruntowe szacując ryzyko na bardzo niskim poziomie.
Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości?
Przedstawiliśmy powyżej 5 metod inwestowania w nieruchomości, które należą do najbardziej popularnych. Nie są to metody jedyne, ale skupiliśmy się na nich, żeby zaprezentować Ci szerokie spektrum możliwości. Nie da się również wskazać, która z tych metod będzie najlepsza w Twoim przypadku, gdyż wybór zależy od kilku czynników. Wiele zależy od tego, jakie są Twoje cele, jak bardzo możesz się zaangażować w swoje inwestycje oraz jaki stopień ryzyka jesteś w stanie zaakceptować.
Często mówi się, że warto zacząć inwestować w nieruchomości od zakupu mieszkań na wynajem, ale oczywiście nie jest to prawda obiektywna. Możesz zacząć od czego chcesz, a z pewnością znajdziesz sposób, który najlepiej wpisze się w Twoje potrzeby i oczekiwania dotyczące poziomu opłacalności. Przed podjęciem decyzji poznaj dobrze rynek nieruchomości lub skorzystaj z usług specjalistów, którzy pomogą Ci w realizacji Twojego celu.
Pomocne materiały:
