Budowa domu to wyzwanie zarówno finansowe, jak i formalne. Nic zatem dziwnego, że wiele osób interesuje możliwość budowy domu bez pozwolenia, co znacząco upraszcza i skraca czas przygotowania do budowy. Zobaczmy, jakich domów dotyczy możliwość budowy bez pozwolenia i jakie formalności się z tym wiążą.
Domy bez pozwolenia – aktualne przepisy
Zgodnie z obowiązującymi aktualnie przepisami (07.2021) czyli zmianami w prawie budowlanym, które obowiązują od 2020 roku, bez pozwolenia można wybudować m.in. wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
W związku z powyższymi przepisami, projektant budynku mieszkalnego musi uwzględnić w projekcie obszar oddziaływania budynku i dopiero po jego ustaleniu jest jasne, czy będzie do dom na zgłoszenie czy będzie konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.
Bez pozwolenia można również budować wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.
Nie można jednak budować bez żadnych formalności, gdyż w obu przypadkach konieczne jest zgłoszenie budowy, a rozpoczęcie prac budowlanych jest możliwe dopiero po 21 dniach od zgłoszenia budowy w odpowiednim urzędzie. Jeśli w tym czasie urząd nie wniesie sprzeciwu, to prace budowlane mogą zostać rozpoczęte.
Dlaczego domy bez pozwolenia na budowę cieszą się zainteresowaniem?
Wiele osób wie, że ścieżka uzyskiwania pozwolenia na budowę wymaga spełnienia wielu warunków i otrzymanie decyzji administracyjnej, jaką jest pozwolenie na budowę, wymaga czasu. Właściwy organ ma na to 65 dni od momentu złożenia wniosku, ale do tego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn niezależnych od organu, co niestety może znacznie przedłużyć całą procedurę. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę trzeba jeszcze odczekać 14 dni na jego uprawomocnienie i dopiero wtedy można zgłosić chęć rozpoczęcia robót budowlanych, najpóźniej z jednodniowym wyprzedzeniem. Jeśli zatem chcesz zacząć budowę domu 14 marca, to zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych musisz zgłosić najpóźniej do 13 marca.
Całość formalności, do momentu zgłoszenia wniosku o pozwolenie na budowę, do momentu „wbicia łopaty” to około 80 dni czyli niemal 3 miesiące. Jeśli ten okres porównamy z budową domu na zgłoszenie, którą można rozpocząć po upływie 21 dni od momentu zgłoszenia budowy, to widać wyraźnie, że dom bez pozwolenia może powstać znacznie szybciej niż dom wymagający pozwolenia na budowę.
Domy bez pozwolenia 70m2 – Nowy Ład – planowane zmiany
W ostatnim czasie rząd ogłosił Nowy Ład czyli program gospodarczy dla Polski, który ma wspierać obywateli. Obejmuje on szereg planowanych zmian prawnych, wśród których znalazły się również informacje o rozszerzeniu katalogu domów, które będzie można budować bez pozwolenia. Zgodnie z aktualnie przedstawionymi propozycjami w ramach Nowego Ładu będzie można wybudować dom bez pozwolenia o powierzchni do 70m2. Dodatkowym atutem takiej inwestycji ma być brak konieczności zatrudniania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. W założeniach tego projektu chodzi o to, by umożliwić budowę domu bez tracenia czasu na formalności oraz obniżyć koszty budowy.
Z budową domu bez pozwolenia, o którym mówi Nowy Ład, wiążą się jednak inne ograniczenia. Zgodnie z zakulisowymi przeciekami wiadomo, że rząd chce zapobiegać powstawaniu osiedli domów bez pozwolenia na małych działkach, dlatego prawdopodobne jest wprowadzenia wymagań co do wielkości działki, na której dom bez pozwolenia ma zostać wybudowany. Pierwsze propozycje mówiły o wymaganej powierzchni działki co najmniej 2000m2, ale kolejne doniesienia z prac nad projektem ustawy mówią o 1000m2.
Czy dom na zgłoszenie wg Nowego Ładu będzie tańszy?
Patrząc na wymagania związane z wielkością działki pod budowę domu na zgłoszenie wydaje się, że taka inwestycja nie zawsze będzie tańsza od budowy domu jednorodzinnego z pozwoleniem na budowę, ale na mniejszej działce. Koszty związane z wypełnieniem formalności wymaganych przez budowę domu z pozwoleniem na budowę, czyli m.in. zatrudnienie kierownika budowy, mogą być wielokrotnie niższe niż koszt zakupu działki o powierzchni co najmniej 1000 m2. Może to być rozwiązanie atrakcyjne dla osób, które chcą mieć własny dom na terenach, gdzie działki budowlane są tanie lub takich, które mają już teren pod budowę domu o wymaganych parametrach i zależy im na czasie. Dla nich z pewnością dom na zgłoszenie będzie szybszym i tańszym rozwiązaniem niż budowa domu, dla którego wymagane jest pozwolenie na budowę. Czas jednak pokaże, czy politycy faktycznie spełnią obietnice programu Nowy Ład i czy będzie możliwa budowa domu o powierzchni zabudowy do 70m2 bez pozwolenia.
Pomocne materiały:
