Masz już dość miejskiego zgiełku i chcesz spełnić marzenie o domu w pięknym zakątku? Przeglądasz oferty sprzedaży działek i często natrafiasz na informacje o sprzedaży działki rolno-budowlanej. Sprawdź, kto może kupić taką działkę, jak wyglądają formalności przy zakupie i czy są jakieś szczególne przepisy, od których zależy możliwość budowy domu na działce rolno-budowlanej.
Działka rolno-budowlana – co to znaczy?
Działka rolno-budowlana to działka mieszana, której część jest przeznaczona pod zabudowę, a pozostała część jest działką rolną. Szczegółowe informacje na temat przeznaczenia działki znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. To dokument prawa lokalnego, którego treść jest dostępna na stronach internetowych gminy lub w odpowiednim wydziale urzędu gminnego. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się nie tylko informacje co do przeznaczenia działek, ale również wytyczne, co może zostać na nich wybudowane. Jeśli zatem część działki jest w planie oznaczona jako działka budowlana, a jej pozostała część jest działką rolną, to na części określonej jako działka budowlana będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę.
Jeśli jednak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego mówi, że działka jest działką rolną, to możemy złożyć wniosek o zmianę MPZP, ale musimy wiedzieć, że nie musi on zostać pozytywnie rozpatrzony. Możemy również poczekać aż przestanie obowiązywać aktualny MPZP, choć musimy mieć świadomość, że do tego czasu na pewno nie uda się uzyskać pozwolenia na budowę.
Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W takiej sytuacji status działki nie jest oczywisty i podstawą do sprawdzenia, czy na danej działce będzie można wybudować dom jest złożenie wniosku o wydanie Warunków Zabudowy (tzw. wuzetki). Organ wydający decyzję opiera ją na analizie zabudowy działek sąsiadujących, a zatem, jeśli działka położona jest wśród innych działek zabudowanych, to raczej nie powinno być problemu z uzyskaniem warunków zabudowy zezwalających na budowę domu. Jeśli jednak jest ona położona z dala od innych domów, to pozytywna dla zainteresowanego decyzja wcale nie jest oczywista. Warunkiem ograniczającym możliwości zabudowy może być również klasa gruntu, gdyż grunty żyzne i pełne bogactw mineralnych, a więc przede wszystkim grunty z klasy I, II, IIIA, IIIB, nie są uznawane jako miejsca odpowiednie pod zabudowę, a jedyną możliwością budowy na tych terenach jest uzyskanie zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Są od tego przepisu pewne wyjątki, które umożliwiają budowę na gruntach z klas I-III, ale działka, której sprawa dotyczy musi spełniać wszystkie poniższe warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; przez co rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m,
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami,
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych,
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha – bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.
Zakup działki rolno-budowlanej – kto może ją kupić?
Przepisy z 2019r. zdecydowanie rozszerzyły możliwości nabywania działek rolnych, dając możliwość zakupu działki rolnej i działki rolno-budowlanej każdej osobie, nie tylko rolnikowi, pod warunkiem, że powierzchnia działki nie przekracza 1ha. Jeśli działka jest większa, to potrzebna jest zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Warto dodać, że osoba niebędąca rolnikiem może nabyć tylko jedną działkę rolną o powierzchni do 1ha, a jeśli ma kilka działek rolnych, których łączna powierzchnia przekracza 1ha, to musi prowadzić na tym terenie działalność rolniczą. Wyjątkiem od tej reguły stanowią grunty rolne o powierzchni powyżej ha należące do jednego właściciela, które leżą na terenie miast.
Cena działki rolno-budowlanej
Zainteresowanie działkami rolno-budowlanymi wynika z dwóch przyczyn. Po pierwsze jest wiele osób, które chcą zamieszkać w cichym i spokojnym miejscu, z dala od innych ludzi, a blisko natury, lasów i jezior. Chcą oni nie tylko cieszyć się bliskością z naturą, ale chcą mieć na własność większy kawałek gruntu, który będą mogli zagospodarować w dowolny sposób i będą mieć gwarancję, że na tym terenie nie wybuduje się nikt inny. Po drugie działki rolno-budowlane są tańsze, i to często sporo, niż działki budowlane, dzięki czemu zakup działki rolno-budowlanej nie wymaga tak dużych nakładów finansowych i znacznie obniża koszty inwestycji związanej z budową domu.
Różnice pomiędzy ceną działki budowlanej a ceną działki rolno-budowlanej zależą od lokalizacji oraz od proporcji pomiędzy częścią rolną a budowlaną. Im większy udział części rolnej, tym tańsza będzie działka. Biorąc pod uwagę fakt, że zwykle pod budowę potrzebna jest tylko niewielka część działki, a pozostałą zwykle będziemy zagospodarowywać jako ogród i teren przeznaczony na wypoczynek, to wydaje się, że zakup działki rolno-budowlanej jest bardzo korzystny finansowo.
Kiedy warto kupić działkę rolno-budowlaną?
Wracając do zadanego w tytule pytania: czy warto kupić działkę rolno-budowlaną musimy odpowiedzieć na nie: to zależy.
Jeśli przeznaczenie działki jest jasne, a na terenie gminy obowiązuje MPZP, w którym wystarczająca pod budowę część działki jest oznaczona jako działka budowlana, a w dodatku podoba nam się jej lokalizacja i cena, to nie ma się nad czym zastanawiać i można śmiało decydować się na jej zakup.
Jeśli jednak w gminie nie ma MPZP, a budowa domu na działce będzie możliwa dopiero po uzyskaniu WZ oraz zgody ministra ds. wsi, to warto się zastanowić, czy czas oczekiwania i formalności do wypełnienia nie będą przysłowiową „kulą u nogi”, przez którą opadnie cała radość ze znalezienia swojego miejsca na ziemi. W takiej sytuacji warto jeszcze raz rozważyć wszystkie za i przeciw i na tej podstawie podjąć decyzję, czy warto kupić działkę rolno-budowlaną.
Pomocne materiały:
