Szukając mieszkania do wynajęcia zwykle skupiasz się na jego lokalizacji, metrażu i wysokości czynszu. Rzadko jednak zwracasz uwagę na kwotę kaucji za mieszkanie, której żąda właściciel chcąc zabezpieczyć swoje interesy. Co prawda nie ma przepisów, które uzależniałyby zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji, ale w praktyce kaucja jest stosowana powszechnie. Dlatego zanim wynajmiesz mieszkanie poznaj rolę kaucji za mieszkanie i dowiedz się, jaka może być jej wysokość.
Kaucja w umowie najmu – do czego służy?
Kaucja to kwota, którą najemca wpłaca wynajmującemu jako zabezpieczenie przyszłych roszczeń powstałych w wyniku najmu. Chodzi przede wszystkim o ewentualne zniszczenia przekraczające normalne zużycie, jakie mogą powstać w wynajmowanym mieszkaniu lub zaległości w regulowaniu opłat za media.
Jest to świadczenie zwrotne czyli właściciel ma obowiązek zwrócić kaucję po ustaniu stosunku najmu. Może jednak odliczyć z niej kwoty pokrywające powstałe w czasie najmu zniszczenia lub uregulowaniu zaległości w opłatach. Kaucja za mieszkanie nie może być jednak zaliczona na poczet ostatnich czynszów, gdyż jest to niezgodne z jej przeznaczeniem. Jeśli najemca chciałby rozliczyć ją w ten sposób, to jest to sprzeczne z przepisami i przy braku terminowej wpłaty wynajmujący może domagać się uregulowania zaległości czynszowych wraz z należnymi odsetkami za zwłokę.
Wysokość kaucji za mieszkanie – ile może wynosić?
Kwota kaucji za mieszkanie zależy przede wszystkim od ustaleń pomiędzy stronami umowy. Jak już wcześniej wspomniano, kaucja nie jest koniecznym warunkiem do zawarcia umowy najmu, więc strony mogą ustalić, że kaucji nie będzie. W praktyce zdarza się to bardzo rzadko, a przepisy regulują maksymalną kwotę kaucji, chroniąc tym samym najemcę przed zbyt wygórowanymi wymaganiami wynajmującego.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego kaucja nie może przekroczyć wielokrotności sześciomiesięcznego czynszu. W przypadku umów zawieranych na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów jej maksymalna kwota może wynosić dwunastokrotność miesięcznego czynszu. W praktyce jednak rzadko kiedy stosuje się aż tak wysokie kwoty zabezpieczeń i zwykle kaucja za mieszkanie wynosi 1-3 krotność miesięcznego czynszu.
Bardzo często wynajmujący uzależnia kwotę kaucji za mieszkanie od tego, kto będzie najemcą. Jeśli może przypuszczać, że podczas najmu dojdzie do zniszczenia wyposażenia , gdyż będą w nim mieszkać np. imprezujący studenci lub zdecyduje się na wynajem mieszkania osobom posiadającym zwierzęta, to będzie żądał wyższej kaucji niż w przypadku najmu mieszkania przez singla. Oczywiście i singiel może spowodować szkody w mieszkaniu, ale to już kwestia intuicji, która często pozwala wyczuć intencje drugiej strony i na tej podstawie zastanowić się, czy w ogóle powinno dojść do zawarcia umowy najmu, a jeśli tak, to ile powinna wynosić kaucja za mieszkanie.
Kaucję w umowie określa się ją jako wielokrotność miesięcznego czynszu. Należy jednak pamiętać, że kaucja jest wpłacana na początku najmu, a więc jest wyliczana jako wielokrotność czynszu wpisanego w umowie najmu, a późniejsze podwyżki czy waloryzacje czynszu nie mają wpływu na wysokość kaucji. Wynajmujący nie ma prawa żądać dopłat do kaucji, nawet jeśli podczas trwania umowy czynsz ten znacznie się zmienił.
Wpłata kaucji za mieszkanie – zadbaj o dokumenty!
W dzisiejszym świecie coraz mniej używamy gotówki i coraz częściej dokonujemy wszelkich płatności na konto bankowe. Nie inaczej jest w przypadku wpłat kaucji za mieszkanie, która najczęściej odbywa się za pośrednictwem banku. Jeśli wykonujesz taki przelew to pamiętaj, żeby go odpowiednio zatytułować. Lepiej nie łącz wpłaty za pierwszy czynsz z kaucją, lecz wykonaj dwa oddzielne przelewy, odpowiednio opisując każdy z nich. Dzięki temu w razie ewentualnych sporów z wynajmującym będziesz miał udokumentowane wszelkie wpłaty na jego konto.
Jeśli z jakiegoś powodu dokonujesz gotówkowej wpłaty kaucji, właściciel powinien pokwitować Ci podpisem odbiór gotówki w określonej wysokości. Może tego dokonać na protokole zdawczo-odbiorczym lub na oddzielnym dokumencie, na którym będą jego dane personalne, kwota, data oraz podpis. Dobrym pomysłem jest również dokonanie wpłaty kaucji w obecności świadka, który w razie potrzeby będzie mógł poświadczyć, że wpłata została dokonana.
Zwrot kaucji po zakończeniu najmu
Po zakończeniu najmu kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca. Termin ten zaczyna jednak biegnąć nie od daty wygaśnięcia umowy najmu, ale od dnia opróżnienia lokalu, czego potwierdzeniem jest podpisanie protokołu zdawczo odbiorczego. Zgodnie z tym, co mówi ustawa o ochronie praw lokatorów, kaucja zwracana najemcy powinna wynosić równowartość zwaloryzowanego czynszu najmu, co oznacza, że może być wyższa niż kwota wpłaconej przez najemcę kaucji, jeśli w trakcie trwania umowy czynsz został podniesiony. Z taką sytuacją mamy jednak do czynienia bardzo rzadko, gdyż mieszkanie musiałoby zostać zwrócone w stanie identycznym z tym, w jakim zostało wydane najemcy.
Jeśli wynajmujący zwleka ze zwrotem kaucji, to po upływie 30 dni od dnia opróżnienia lokalu, najemca może domagać się zwrotu kaucji na piśmie wyznaczając dodatkowy termin. Po tym czasie, jeśli wynajmujący nadal nie dokonał zwrotu kaucji, najemca może wnieść pozew o zapłatę.
Potrącenia z kaucji – co może właściciel?
Jak już wspomniano celem istnienia kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed wysokimi kosztami naprawy ewentualnych zniszczeń powstałych w okresie najmu oraz na pokrycie należności wobec dostawców mediów lub administracji, z którymi zalegał najemca. Udokumentowanie wysokości zaległych opłat jest dość łatwe, więc tutaj zwykle nie ma sporów co do zasadności obniżenia kwoty zwracanej kaucji. Wystarczy, że właściciel otrzyma stosowne informacje od dostawców mediów o kwocie zaległych opłat i już najemca nie ma podstaw do tego, by nie zgadzać się, że zwracana kaucja jest niższa niż wpłacona.
Często kością niezgody stają się jednak zniszczenia powstałe w trakcie najmu, które właściciel mieszkania chce pokryć z kaucji. Podstawą do określenia zasadności decyzji właściciela jest protokół zdawczo-odbiorczy, który jest podpisywany dwukrotnie. Po raz pierwszy strony podpisują go przy przekazywaniu najemcy kluczy do mieszkania, a po razu drugi przy ich odbieraniu po zakończeniu najmu. W interesie najemcy jest zadbać o to, by protokół zdawczo-odbiorczy był spisany bardzo szczegółowo, uwzględniając nie tylko stan liczników, ale również wyposażenia mieszkania i jego stanu ogólnego. Oprócz dokładnego opisania stanu mieszkania do protokołu zdawczo-odbiorczego warto dołączyć dokumentację fotograficzną. Dzięki niej łatwiej będzie można zobaczyć różnicę w stanie mieszkania i potwierdzić lub zaprzeczyć decyzji wynajmującego, potrącającego sobie część kaucji na poczet pokrycia powstałych zniszczeń.
Pomocne materiały:
