Parkowanie samochodów w polskich miastach to spory problem, a w niektórych miejscach znalezienie wolnego miejsca graniczy z cudem. Nic zatem dziwnego, że kupując nowe mieszkanie chcesz mieć pewność, że zawsze będziesz mieć gdzie zaparkować i decydujesz się kupić miejsce postojowe. To wydatek co najmniej kilkunastu tysięcy złotych, więc sprawdź, co musisz wiedzieć przed jego zakupem.
Miejsce postojowe a parkingowe
W ofercie deweloperów można spotkać informacje, że na osiedlu znajdują się miejsca postojowe lub miejsca parkingowe. Wbrew pozorom nie jest to tożsame, gdyż pod pojęciem miejsca parkingowego zwykle rozumie się parking zewnętrzny „pod chmurką”, z którego mogą korzystać wszyscy mieszkańcy bloku. Oznacza to, że do mieszkania nie jest przypisane konkretne miejsce parkingowe i nie ma gwarancji, że mieszkaniec będzie mógł zaparkować. Z taką sytuacją mamy zwykle do czynienia na osiedlach z wielkiej płyty, gdzie przy blokach są parkingi dostępne dla wszystkich mieszkańców, ale to nie oznacza, że jest tyle miejsc parkingowych, że każdy z nich będzie mógł zaparkować.
Z kolei miejsce postojowe to przestrzeń parkingowa wykupiona przez właściciela mieszkania i przysługuje mu prawo do wyłącznego korzystania. Najczęściej będzie to miejsce postojowe na wielostanowiskowym parkingu podziemnym, przypisane do właściciela danego mieszkania, choć może to być również wydzielona powierzchnia terenu na parkingu zewnętrznym.
Miejsce postojowe – część wspólna czy udział w samodzielnym lokalu niemieszkalnym
Zakup miejsca postojowego przypisanego do danego mieszkania niesie za sobą różne konsekwencje, w zależności od stanu prawnego garażu wielostanowiskowego. Jeśli garaż wielostanowiskowy stanowi część wspólną nieruchomości, to kupując miejsce postojowe otrzymasz prawo do wyłącznego korzystania z określonej jego części. W takiej formie najczęściej sprzedawane są miejsca postojowe na parkingu zewnętrznym, który stanowi nieruchomość wspólną, ale w tej formie prawnej mogą być również sprzedawane miejsca postojowe w garażu podziemnym, pod warunkiem, że garaż wielostanowiskowy nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny.
W sytuacji, gdy garaż podziemny został wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny, to nabywając miejsce postojowe kupujesz udział we współwłasności. Współwłaścicielami nie są jednak wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a jedynie osoby, które zdecydowały się na zakup miejsca postojowego w garażu podziemnym.
Stan prawny miejsca postojowego – konsekwencje dla nabywcy
Wydawać by się mogło, że dla właściciela miejsca postojowego nie będzie miał znaczenia jego stan prawny, ale tak nie jest, gdyż różnice są spore. Jedną z najważniejszych jest fakt, że jeśli miejsce postojowe znajduje się w garażu podziemnym, który jest wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny, to właściciel może je sprzedać niezależnie od sprzedaży mieszkania. Jest to bowiem odrębny przedmiot własności, mający oddzielną księgę wieczystą. W przypadku miejsca postojowego znajdującego się w garażu wielostanowiskowym, który jest częścią wspólną nieruchomości, nie ma takiej możliwości. Jest to bowiem miejsce postojowe przynależne do mieszkania i nie można go sprzedać osobno.
Różnice zależne od stanu prawnego stanowiska postojowego dotyczą również stawki podatku VAT przy zakupie oraz podatku od nieruchomości, który trzeba będzie zapłacić. Miejsca postojowe sprzedawane jako udział w odrębnej nieruchomości są opodatkowane 23% VAT, a dla miejsc sprzedawanych jako udział w nieruchomości wspólnej stawka VAT wynosi 8%. W przypadku udziału w odrębnej nieruchomości kilkukrotnie wyższa jest również stawka podatku od nieruchomości.
Warto wspomnieć również o kosztach związanych z utrzymaniem miejsc postojowych oraz sposobie podejmowania decyzji w tym zakresie. Jeśli miejsce postojowe należy do części wspólnych nieruchomości, to koszty jego utrzymania ponosi cała wspólnota mieszkaniowa. Ona jest również organem podejmującym decyzje dotyczące np. remontów czy innych kwestii związanych z użytkowaniem miejsc postojowych. W sytuacji, gdy miejsce postojowe stanowi udział w odrębnej nieruchomości jaką jest garaż wielostanowiskowy, to zarówno koszty utrzymania, jak i decyzje z tym związane należą jedynie do współwłaścicieli, a zatem do osób, które zdecydowały się na zakup miejsc postojowych.
Ostatnia kwestia, o której warto wiedzieć przed zakupem miejsca postojowego, dotyczy ochrony kupującego. Jeśli miejsce postojowe jest częścią nieruchomości wspólnej, to kupujący jest chroniony ustawą deweloperską. Jeśli jednak jest to udział w garażu wielostanowiskowym wyodrębnionym jako oddzielna nieruchomość, to ustawa deweloperska nie ma zastosowania. Oznacza to, że w przypadku upadłości dewelopera kupujący nie będzie mógł skorzystać z ochrony, jaką dają przepisy ww. ustawy.
Jak widzisz zakup miejsca postojowego wymaga nie tylko rozważenia, czy wydatek kilkunastu czy kilkudziesięciu tysięcy złotych ma sens. Warto również spytać dewelopera o stan prawny sprzedawanego miejsca, bo wpływa to zarówno na bezpieczeństwo transakcji, jak i na koszty związane z eksploatacją. Stan prawny wpływa również na to, czy miejsce postojowe będzie można sprzedać tylko podczas sprzedaży mieszkania, czy także bez niego.
Pomocne materiały:
