Jedną z najważniejszych rzeczy, które należy sprawdzić przed zakupem mieszkania, jest stan prawny nieruchomości. Najmniej wątpliwości budzi własność z odrębną księgą wieczystą, ale na rynku nieruchomości można znaleźć również oferty określające stan prawny nieruchomości jako udział ze wskazaniem. Zobaczmy, co to znaczy i czy można taką nieruchomość bezpiecznie kupić.
Udział ze wskazaniem – co to jest?
Zakup nieruchomości określanej w ofertach sprzedaży nieruchomości jako udział ze wskazaniem różni się znacznie od zakupu nieruchomości stanowiącą odrębną własność i stanowiącą odrębną księgę wieczystą. W przepisach prawa termin ten w dodatku nie jest w żaden sposób usankcjonowany i to, co w ofertach jest nazywane udziałem ze wskazaniem w języku prawników oznacza udział w działce i posadowionej na niej nieruchomości wielolokalowej. W związku z tym kupując udział nie uzyskuje się prawa własności odrębnego mieszkania, ale określony w umowie udział w nieruchomości wspólnej. W większości przypadków nie staje się więc właścicielem wybranego mieszkania, a w najlepszym razie jego posiadaczem. Wiele zależy bowiem od tego, czy została zawarta umowa pomiędzy współwłaścicielami dotycząca sposobu użytkowania danej nieruchomości, w szczególności w zakresie wyłącznego korzystania z z konkretnych lokali znajdujących się w budynku czyli tzw. umowa quoad usum.
Przy braku takiej umowy każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z całej nieruchomości, ale nie ma prawa do wyłącznego korzystania z wybranego jednego lokalu. Oznacza to, że każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd, np. większy remont mieszkania, będzie wymagała zgody pozostałych współwłaścicieli. Może to rodzić bardzo wiele problemów podczas codziennego funkcjonowania i konfliktów z innymi współwłaścicielami.
Zakup udziału – o czym jeszcze należy pamiętać
Oprócz wspomnianych wyżej kwestii przy zakupie udziału w nieruchomości wspólnej pojawia się kwestia sfinansowania tego zakupu. W grę wychodzi wyłącznie zakup za gotówkę, gdyż zaciągnięcie kredytu hipotecznego wymagałoby zgody pozostałych współwłaścicieli, gdyż zabezpieczeniem kredytu byłaby cała nieruchomość. Na taką zgodę raczej nie ma co liczyć, więc rozważając zakup udziału w nieruchomości należy mieć na uwadze, że trzeba ją będzie sfinansować ze środków własnych.
Niektórym może się również wydawać, że zakup udziału w nieruchomości, której właściciele zawarli umowę quoad usum, daje gwarancję władania wybranym lokalem mieszkalnym na stałe. Niestety tak nie jest, gdyż każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności i skierować stosowny wniosek do sądu. Co prawda w umowie tej może być wpisane wyłączenie możliwości zniesienia współwłasności, ale jednorazowo przez okres nie dłuższy niż 5 lat. Można je potem ponownie przedłużać, ale jeśli nie zostanie ono wpisane lub po upływie okresu obowiązywania nie zostanie przedłużone, to złożenie wniosku o zniesienie współwłasności będzie możliwe.
Podczas rozpatrywania takiego wniosku sąd sprawy może, ale nie musi posiłkować się sporządzoną wcześniej przez współwłaścicieli umową. W efekcie może zupełnie inaczej rozdzielić lokale mieszkalne pomiędzy współwłaścicieli lub stwierdzić, że nieruchomość nie może zostać podzielona i przyznać prawo własności jednemu ze współwłaścicieli jednocześnie zarządzając mu spłatę pozostałych osób.
W związku z opisanymi wyżej problemami, które można napotkać przy zakupie udziału w nieruchomości, nie powinno dziwić, że wartość rynkowa takiego prawa jest sporo niższa niż wartość prawa do tego samego lokalu, ale posiadającego odrębną księgę wieczystą. To z pewnością kusi nabywców szukających okazji cenowych, ale podejmując decyzję o zakupie warto przekalkulować, czy faktycznie jest to zakup opłacalny i mieć świadomość, z jakimi konsekwencjami się to wiąże.
Pomocne materiały:
