Popyt na mieszkania nie spada, do czego przyczynia się rosnąca inflacja, skłaniająca do zakupów w celu zabezpieczenia posiadanego kapitału. Wiele osób zastanawia się jednak, czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem, bo opłacalność inwestycji tego rodzaju w okresie pandemii znacznie spadła. Zobaczmy, jak aktualnie wygląda rentowność wynajmu mieszkań i sprawdźmy, w których miastach inwestorzy mogą spać spokojnie.
Wysokość czynszu najmu- dane z drugiej połowy 2021
W okresie pandemii wielu wynajmujących zanotowało znaczne spadki rentowności wynajmu. Zmniejszył się bowiem znacznie popyt na wynajem mieszkań, co wpłynęło na znaczne spadki przychodów z najmu. Jednakże wydaje się, że okres ten mamy już za sobą i w większości miast w Polsce rynek nieruchomości na wynajem wraca do stanu sprzed pandemii. Jak pokazuje raport przygotowywany cyklicznie przez Expander i Rentier.io w 11 z badanych 16 miast od sierpnia do października 2021 ceny najmu wzrosły.
Najwyższe wzrosty zanotowano w Częstochowie i Rzeszowie, gdzie czynsze najmu wzrosły aż o 10%. Największe spadki zaś zanotowano w Sosnowcu, gdzie obniżka czynszów w ciągu ostatnich 3 miesięcy wyniosła aż 9%.
Inwestorów z pewnością interesują również informacje na temat średniej wysokości czynszów w największych miastach Polski. W 3 największych metropoliach wzrosty były zdecydowanie niższe od tych w Częstochowie i Rzeszowie. W Warszawie wzrost wyniósł 2%, w Krakowie 1%, a we Wrocławiu najwięcej, bo aż 6%. Natomiast w Gdańsku zanotowano nawet spadek wysokości czynszów o 2% w porównaniu z lipcem tego roku. Może na to mieć jednak specyfika Gdańska jako miasta nadmorskiego, które w sezonie letnim przeżywa oblężenie turystów i ma to swoje odzwierciedlenie nie tylko w wysokości czynszów w najmie krótkoterminowym, ale również długoterminowym.
Sprawdzając jak wygląda rentowność inwestycji w najem warto spojrzeć szerzej na sytuację w największych miastach od początku 2021 roku. Jak pokazuje wykres sytuacja jest raczej stabilna w kierunku ku delikatnym wzrostom. Może to zatem sugerować, że na rynku nieruchomości do wynajęcia znów wraca większy popyt i właściciele mogą myśleć o podnoszeniu czynszów. Na razie nie ma tutaj jak widać spektakularnych wzrostów, ale trend jest delikatnie wznoszący.
Rentowność inwestycji w 2021 roku
Znając wysokość czynszów najmu w największych miastach w Polsce możemy pokusić się o sprawdzenie jakie przychody można osiągnąć z wynajmu mieszkania oraz jak w związku z tym kształtuje się przeciętna stopa zwrotu (więcej o tym jak ją obliczyć przeczytasz w artykule: Inwestycja w nieruchomości – jak obliczyć stopę zwrotu?). Dane zebrane przez Expander i Rentier.io pokazują, że przeciętna rentowność wynajmu, gdy mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy w roku waha się od 3,3% w Krakowie do 4,9% w Częstochowie.
Nie jest niespodzianką, że największe miasta w Polsce są co najwyżej w połowie tej listy i stopa zwrotu tylko we Wrocławiu jest wyższa niż 4%, gdyż ceny mieszkań w tych miastach należą do najwyższych w Polsce. Warto jednak pamiętać, że rentowność inwestycji w nieruchomości może być liczona nie tylko w kontekście średniorocznych przychodów z najmu, ale również w oparciu o wzrost wartości nieruchomości w czasie. Tutaj nadal jest tendencja wzrostowa i w niektórych miastach wzrosty te sięgają nawet kilkudziesięciu procent w porównaniu z rokiem poprzednim.
Wynajem nieruchomości – inwestowanie opłacalne czy nie?
Wszystkie przytoczone powyżej pozwalają wysnuć wnioski, że wynajem nieruchomości nadal może się opłacać, choć wiele zależy od miasta, w którym chcemy zainwestować. W największych miastach w Polsce nie należy spodziewać się raczej spadków czynszów najmu i ryzyko pustostanów jest niewielkie, przy czym jak zostało pokazane powyżej nie należy się spodziewać wysokiej stopy przychodów z najmu. Nadal jednak warto szukać okazji inwestycyjnych i kupować mieszkania na wynajem, gdyż niższa stopa zwrotu z wynajmu jest znacznie rekompensowana wzrostem wartości nieruchomości w czasie.
W mniejszych miastach stopy zwrotu z najmu są znacznie wyższe, ale przed rozpoczęciem wynajmu nieruchomości warto dobrze zbadać jak wygląda popyt na rynku najmu. Jeśli miasto nie przyciąga nowych mieszkańców i jego liczebność systematycznie spada, to rentowność inwestycji w takim miejscu może być bardzo niewielka. Rośnie bowiem ryzyko pustostanów, które są czynnikiem mającym wpływ na obniżenie rentowności inwestycji. Zawsze zatem zanim kupisz mieszkanie na wynajem powinieneś przeanalizować lokalny rynek najmu, sprawdzić popyt, średni czynsz najmu oraz prześledzić trend, który mu towarzyszył. Tylko w oparciu o realne dane będziesz mógł ocenić, czy inwestycja w mieszkanie na wynajem będzie w Twoim przypadku opłacalna.
Pomocne materiały:
