Rynek nieruchomości mieszkaniowych przeznaczonych do wynajmu w ostatnich latach przechodził ogromne wahania. Najpierw pandemia spowodowała znaczne spadki czynszów i liczne pustostany, a późniejszy napływ uchodźców z Ukrainy był przyczyną znacznych podwyżek czynszów. Sprawdźmy, jak wygląda aktualna sytuacja na rynku nieruchomości na wynajem.
Rynek najmu – najważniejsze czynniki mające wpływ na ceny
Zgodnie z zasadami wolnego rynku ceny na rynku najmu są wynikiem wahań pomiędzy popytem a podażą. W ostatnich latach różnice te były ogromne, gdyż pandemia niemal zahamowała popyt na mieszkania na wynajem, a wybuch wojny w Ukrainie spowodował sytuację zupełnie odwrotną. Wydaje się jednak, że znacząca przewaga popytu nad podażą jest już za nami, a rynek najmu zaczyna się powoli stabilizować. Właściciele mieszkań muszą się więcej natrudzić, by znaleźć najemcę, a „casting na najemców”, który obserwowaliśmy w rok temu, odszedł już w niepamięć.
Na popyt na rynku najmu, oprócz pandemii i napływu uchodźców, ma również wpływ ogólna sytuacja na rynku nieruchomości. W Polsce większość osób woli mieć mieszkania na własność, a wynajem traktuje jako etap przejściowy. W sytuacji wysokich stóp procentowych i niepewności dotyczącej zatrudnienia w wielu branżach, wiele osób wstrzymywało się z decyzją o zakupie mieszkania, bojąc się wysokich rat lub nie mając odpowiedniej zdolności kredytowej, co realnie przekładało się na wysoki popyt na rynku nieruchomości do wynajmu i przyczyniało się do utrzymywania wysokich cen najmu.
W połowie roku pojawiła się jednak możliwość zaciągnięcia bezpiecznego kredytu 2%, co przyczyniło się do wzrostu chętnych na zakup mieszkania. Wielu z nich już przeprowadziło się do swoich nowych mieszkań, a zwalniane przez nich lokale wróciły na rynek najmu. Niektórzy jeszcze czekają na odbiór kluczy do swojego nowego lokum, więc należy oczekiwać, że w najbliższych kilku-kilkunastu miesiącach na rynek wrócą kolejne mieszkania na wynajem. Zwiększy się zatem podaż mieszkań na wynajem, co w efekcie przełoży się na obniżenie stawek za wynajem mieszkania.
Aktualna podaż na rynku nieruchomości na wynajem
Wzrost podaży mieszkań na wynajem widać wyraźnie w danych zebranych przez portal Unirepo. W analizowanych 37 portalach i odsianiu duplikatów liczba ofert mieszkań do wynajmu w całej Polsce w porównaniu z zeszłym rokiem wzrosła aż o ponad 44%. Dla porównania w lutym tego roku liczba ogłoszeń mieszkań na wynajem w porównaniu do roku poprzedniego była niezmieniona i wynosiła ok. 71 tys. ofert. Czyli patrząc 8 miesięcy wstecz widzimy wzrost o 17%.
Źródło: Unirepo
Wzrostowi liczby ofert mieszkań na wynajem towarzyszy znaczący spadek liczby ofert mieszkań na sprzedaż. W październiku tych ofert było 137,5 tysiąca, a miesiąc wcześniej 153,5 tys. W ciągu miesiąca ich liczba spadła więc o 16 tys., a zatem tyle mieszkań zmieniło swojego właściciela. Część nabywców z pewnością mieszkała wcześniej w mieszkaniach wynajmowanych, więc po przeprowadzce do własnego lokum zostaną one zwolnione i zasilą podaż na rynku najmu.
Najem mieszkań w Warszawie – ceny w III kwartale 2023 roku
Patrząc na zmiany na rynku najmu, a więc wzrost liczby ofert mieszkań na wynajem i spadek popytu można byłoby się spodziewać sporych spadków w czynszach najmu. Raport cenowy Otodom faktycznie pokazuje delikatne spadki w cenach ofertowych mieszkań na wynajem w stosunku do września 2023 roku, ale dotyczą one jedynie kilku miast w Polsce. Ceny najmu w Warszawie w październiku 2023 w porównaniu z miesiącem poprzednim nie tylko nie spadły, ale wręcz przeciwnie, wzrosły o 3,3%. W związku z tym średnia stawka czynszu najmu mieszkania w Warszawie wyniosła 5106zł.
Warto jednak przyjrzeć się cenom mieszkań na wynajem nie tylko w kontekście ich średniej ceny, ale również biorąc pod uwagę średnią cenę dla mieszkań o różnej liczbie pokoi. Dane z Otodom Analytics pokazują, że za wynajem mieszkania poniżej 40m2 trzeba zapłacić ok. 2900zł, za mieszkanie 40-60m2 ok. 3800zł, za metraż 60-90m2 – 5900zł, a za wynajem mieszkania powyżej 90m2 prawie 11 tys. złotych miesięcznie. Trzeba jednak pamiętać, że podane ceny za wynajem mieszkania są cenami ofertowymi, a zmniejszony popyt na wynajem mieszkań każe przypuszczać, że faktyczny czynsz najmu, jaki otrzymuje właściciel mieszkania, jest kilka-kilkanaście procent niższy.
Wszystkie podane powyżej stawki za wynajem mieszkania to średnia dla mieszkań na terenie całej Warszawy. Można zatem śmiało założyć, że jeśli chcesz wynająć mieszkanie dalej od centrum miasta, to stawka czynszu najmu będzie niższa od ceny średniej. Analogicznie wynajem mieszkania w Śródmieściu czy na Mokotowie w pobliżu stacji metra może okazać się droższy, niż wspomniana tutaj średnia cena najmu mieszkania w Warszawie w 2023 roku.
Pomocne materiały:
