Zakup mieszkania na wynajem to jeden z popularniejszych sposobów inwestowania w nieruchomości. Jest to inwestycja bezpieczna, generująca bieżące przychody, a jednocześnie pozwalająca zarabiać na wzroście nieruchomości w czasie. Zanim jednak będziemy mogli cieszyć się zyskami z zakupionej nieruchomości, musimy znaleźć odpowiednie mieszkanie na wynajem. Sprawdźmy, jakie mieszkanie na wynajem najlepiej wybrać, by inwestycja okazała się opłacalna.
Lokalizacja mieszkania na wynajem
Reguła, którą znają chyba wszyscy interesujący się nieruchomościami mówi o tym, że na cenę nieruchomości mają wpływ trzy rzeczy czyli: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Nie inaczej jest w przypadku zakupu mieszkania na wynajem, przy którym również kluczową kwestią będzie jego lokalizacja.
Największe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest zawsze w dużych miastach, które przyciągają osoby studiujące i poszukujące pracy. Nic zatem dziwnego, że duży rynek mieszkań na wynajem mamy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu, ale to nie znaczy, że w mniejszych miastach nie ma zapotrzebowania na mieszkania na wynajem. Jest wiele mniejszych miast, w których warto kupić mieszkanie pod wynajem, ale zawsze przed podjęciem decyzji trzeba sprawdzić, jak wygląda zapotrzebowanie na wynajem w tym rejonie. Są bowiem małe miasta rozwijające się szybko dzięki powstającym centrom przemysłowym lub logistycznym, które przyciągają rzesze osób poszukujących pracy, ale są i takie, w których nie ma pracy, ludzie wyjeżdżają do większych ośrodków i zakup mieszkania na wynajem zdecydowanie się nie opłaca.
Mając powyższe na uwadze lepiej postawić na większe ośrodki miejskie, a wybierając rejon miasta, w którym chcemy kupić mieszkanie, powinniśmy spojrzeć na niego przez pryzmat osoby szukającej lokalu do wynajęcia. Sporą grupę takich osób stanowią studenci i osoby pracujące, a zatem bliskość uczelni lub biurowców będzie z pewnością czynnikiem wpływającym na wybór lokalizacji mieszkania na wynajem.
Ważna jest również infrastruktura, szczególnie dostęp do komunikacji miejskiej. W dużych miastach kluczowe jest zatem położenie w pobliżu węzłów komunikacyjnych, a w Warszawie blisko stacji metra. Dzięki dobrej komunikacji miejskiej, zwłaszcza metrem lub tramwajem, można bowiem dużo szybciej dostać się w oddaloną część miasta, bo unika się korków.
Niektórzy mówią, że zawsze dobrym wyborem jest położenie mieszkania na wynajem blisko centrum, ale obiektywnie rzecz biorąc nie zawsze jest to zgodne z prawdą. Owszem, mieszkania na wynajem położone w centrum miast dają wyższy przychód z najmu, ale są też sporo droższe przy zakupie. W perspektywie czasu mogą sporo zyskać na wartości, lecz licząc opłacalność inwestycji lepiej spojrzeć na ten temat przez pryzmat przychodów z najmu, które są łatwiejsze do oszacowania niż wzrost wartości nieruchomości w czasie. Jeśli zatem naszym celem jest wysoka stopa zwrotu z inwestycji, a tak powinien podchodzić do tematu każdy inwestor, to lokalizacja mieszkania na wynajem w centrum miasta będzie dobrym rozwiązaniem tylko wtedy, gdy będzie dawała stopę zwrotu na zadawalającym poziomie.
Co wynajmować, żeby zarobić, czyli jaka wielkość mieszkania pod wynajem?
Drugą kluczową kwestią, którą zajmuje myśli inwestujących w mieszkania pod wynajem, jest jego wielkość. Obserwacje rynku nieruchomości pokazują, że najbardziej poszukiwane mieszkania na wynajem to kawalerki i mieszkania 2-3 pokojowe. Dużo trudniej jest znaleźć chętnych na wynajem mieszkań większych, 4, 5 czy 6 pokojowych. Małe mieszkania wynajmują się szybciej, gdyż jest szeroka grupa osób, które mogą być nimi zainteresowane i można je wynajmować zarówno w całości – mieszkania 1-2 pokojowe, jak i na pokoje, a zatem można dopasować sposób wynajmu do aktualnych warunków rynkowych i swojego modelu biznesowego.
Przy mieszkaniach większych, które jednocześnie są droższe, jest trudniej znaleźć chętnych, a co za tym idzie koniecznością może stać się ich wynajem na pokoje. Z jednej strony pozwala to zminimalizować okresy pustostanów, ale z drugiej wymaga więcej zaangażowania ze strony właściciela. W związku z tym, jako pierwsze mieszkanie na wynajem lepiej kupić mieszkanie mniejsze, najlepiej 1-2 pokojowe, bo na takie mieszkania popyt jest zawsze duży.
Wybierając wielkość mieszkania na wynajem warto również zwrócić uwagę na fakt, że można znaleźć mieszkania jednopokojowe o powierzchni ok. 30m2, ale na rynku są dostępne również mieszkania 2-pokojowe o podobnej lub odrobinę większej powierzchni. Różnica w cenie będzie niewielka, a wysokość czynszu z najmu może być sporo większa, gdyż za wynajem mieszkania dwupokojowego zawsze można żądać wyższego czynszu niż za wynajem mieszkania jednopokojowego. Dla najemcy bowiem często ważniejsza jest funkcjonalność niż metraż, a zatem to na nią należy zwracać baczną uwagę.
Mówiąc o funkcjonalności warto zwrócić uwagę jeszcze jeden aspekt, który dotyczy mieszkań na wynajem, a mianowicie kwestie odrębnych pomieszczeń. Wiele mieszkań nazywanych w ogłoszeniach mieszkaniami dwupokojowymi w praktyce oznacza, że mamy do czynienia z salonem połączonym z kuchnią i odrębną sypialnią. O ile w przypadku par czy rodzin taki układ jest wygodny i nie budzi kontrowersji, o tyle w przypadku wynajmu mieszkania przez grupę znajomych czy nie znających się współlokatorów salon z aneksem kuchennym jest rozwiązaniem trudnym do zaakceptowania. Jeśli zatem planujemy kupić mieszkanie w okolicy uczelni lub biurowców i naszą grupą docelową są studenci i osoby pracujące, to lepiej szukać mieszkania złożonego z dwóch zamkniętych pokoi i oddzielnej kuchni.
Wynajem mieszkania – jaki standard?
Kolejne pytanie, jakie zadają sobie początkujący inwestorzy dotyczy standardu, jakie powinno mieć mieszkanie na wynajem. Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bo to zależy w jakim segmencie rynku nieruchomości chcemy się obracać oraz jakie mieszkania oferują inni wynajmujący. Jest również zależne od lokalizacji, bo w centrum miasta trudniej będzie wynająć mieszkanie w kiepskim standardzie niż na obrzeżach miasta.
Warto również zwrócić uwagę, że oczekiwania najemców znacznie się zmieniły, a wzrost liczby mieszkań na wynajem sprawił, że standard wynajmowanych mieszkań znacznie się podniósł. Już nie wystarczy zadbać o to, by mieszkanie miało sprawne instalacje i jakieś meble z demobilu. Owszem, na takie mieszkania też z pewnością znajdą się chętni, bo będą to tanie mieszkania na wynajem, ale trzeba się zastanowić, czy faktycznie jest to ten klient, na którym nam zależy, czy raczej będzie to tzw. klient problematyczny, który będzie miał problem z płaceniem czynszu na czas. Zdecydowanie łatwiej będzie znaleźć płacącego klienta, jeśli mieszkanie na wynajem będzie czyste i schludne oraz zostanie wyposażone w proste, ale solidne meble, które będą służyć najemcom przez długi czas.
Stopa zwrotu z mieszkania na wynajem
Ostatnim, ale dla wielu inwestorów najważniejszym kryterium, gdy kupują mieszkanie na wynajem jest stopa zwrotu z inwestycji. Jej obliczenie wykonuje się dzieląc roczne przychody przez kapitał zainwestowany w mieszkanie. Myśląc o kapitale mamy na myśli nie tylko cenę mieszkania na wynajem, ale również koszty dodatkowe, a więc koszty transakcyjne (notariusz, podatek PCC, pośrednik itp.) oraz koszty ewentualnego remontu i wyposażenia mieszkania. Obliczona wysokość stopy zwrotu pozwoli na ocenę czy inwestycja jest opłacalna.
Na otrzymaną stopę zwrotu można spojrzeć na różny sposób. Jeśli będziemy sprawdzać jej wysokość w odniesieniu do oprocentowania lokat bankowych, to przy aktualnych bardzo niskich stopach procentowych każda wartość stopy zwrotu powyżej zera będzie oznaczała opłacalność inwestycji. Doświadczony inwestor patrzy jednak na stopę zwrotu inaczej, porównując ją np. ze stopami zwrotu z innych inwestycji, w które mógłby włożyć swój kapitał. W takiej sytuacji musi jednak brać pod uwagę nie tylko wysokość stopy zwrotu z kapitału, ale również ryzyko, jakie się z tym wiąże. Inwestycja na giełdzie czy w kryptowaluty może być bardziej opłacalna i można na niej zarobić więcej niż na wynajmie mieszkań, ale można też dużo stracić, bo jest to rynek bardzo wrażliwy na wszelkie anomalia.
Warto zatem szukać porównań do innych, równie bezpiecznych inwestycji, i na tej podstawie dokonywać oceny stopy zwrotu z kapitału i decydować, czy opłaca się kupić wybrane mieszkanie na wynajem. Pewnym punktem odniesienia może być wartość stopy zwrotu na poziomie 5%, bo to właśnie taką wartość miała średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań w ciągu ostatnich 200 lat na terenie zachodniej Europy, a więc na rynku dużo bardziej rozwiniętym niż Polska.
Pomocne materiały:
