Wynajem mieszkania to dobry sposób na generowanie bieżących przychodów z nieruchomości, choć zawsze wiąże się z ryzykiem, że najemca nie będzie regularnie płacić. Kilkudniowe opóźnienie nie jest zwykle problemem, ale większe zmartwienie pojawia się, gdy najemca nie płaci czynszu i opłat przez dłuższy czas. Zobacz co zrobić, gdy najemca zwleka z opłatami.
Zapisy umowy najmu a ustawa o ochronie praw lokatorów
W Polsce obowiązuje swoboda umów, co oznacza, że wiele zapisów umowy można ustalić pomiędzy stronami. Są jednak takie zapisy, które są nieskuteczne, gdyż istnieją przepisy nadrzędne, które są mocniejsze niż zapisy wprowadzone w umowie. Do takich należą przepisy wynikające wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, które w znacznym stopniu chronią najemcę, nie zachowując przy tym równowagi praw pomiędzy stronami umowy najmu.
Z ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci czynszu przez 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący dodatkowo wcześniej powiadomił go o zamiarze wypowiedzenia i dał mu dodatkowy termin na spłatę należności. Oznacza to, że zanim wypowiedzenie okaże się skuteczne, to miną dodatkowo dwa pełne okresy czynszu, o które zapewne wzrośnie kwota zaległości czynszowych. Przez ten czas wynajmujący nie otrzymuje bieżących przychodów z najmu, a dodatkowo nie może jeszcze poszukiwać nowego najemcy, gdyż mieszkanie nadal jest zajęte przez niepłacącego lokatora.
Co ważne, jeśli lokator płaci niepełny czynsz, to wynajmujący również ma prawo wypowiedzieć mu umowę najmu, ale dopiero wtedy, gdy suma zaległości wynosi tyle ile czynsz za 3 pełne okresy płatności.
Najemca nie płaci czynszu – co zrobić?
Mimo nierównowagi w przepisach dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy niepłacącemu najemcy, wynajmujący ma prawo żądać odsetek za opóźnienia w płatności. Jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, to zgodnie z przepisami czynsz najmu jest płatny z góry do 10. dnia każdego miesiąca, jeśli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej miesiąca. W takiej sytuacji, po upływie tego terminu, zgodnie art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo naliczyć odsetki ustawowe za zwłokę. Prawo to przysługuje mu nawet wtedy, gdy opóźnienie było niezależne od najemcy oraz gdy nie poniósł on żadnej szkody z tytułu zaległości w opłatach za czynsz. W praktyce nie spotyka się raczej sytuacji, gdy wynajmujący nalicza odsetki za kilka dni opóźnienia w opłatach za czynsz, ale przy zaległościach trwających kilka tygodni może z takiej możliwości skorzystać.
Niepłacący najemca musi również liczyć się z tym, że wynajmujący może wykorzystać zastaw na rzeczach ruchomych najemcy. Prawo zastawu dotyczy rzeczy, które najemca wniósł do lokalu i które należą do niego lub osób z nim zamieszkujących. Dzięki temu, gdy dojdzie do postępowania egzekucyjnego, wynajmującemu będzie łatwiej wyegzekwować spłatę należności, gdy najemca okaże się niewypłacalny. Wykorzystanie tego prawa jest w praktyce bardzo trudne, dlatego postępowanie egzekucyjne zwykle kończy się zajęciem części wynagrodzenia czy emerytury/renty.
Wynajmujący ma również prawo dochodzić spłaty zaległości przed sądem. Jeśli kwota nie przekracza 20 000zł, to jest ona rozpatrywana w postępowaniu uproszczonym, co oznacza, że opłata sądowa wynosi co najwyżej 300zł.
Najemca nie płaci, czas wypowiedzenia minął- czy mogę wymienić zamki i nie wpuścić go do mieszkania?
Wielu wynajmujących zastanawia się, czy mogą uniemożliwić najemcy wejście do mieszkania, gdy ten przestał płacić czynsz, a czas wypowiedzenia już minął. Niektórzy planują wymienić zamki w drzwiach, inni szukają wsparcia u policji. Przepisy jednak jasno mówią, że nie mają oni do tego prawa, a za działania tego rodzaju mogą być sądzeni m.in. za naruszenie miru domowego. A zatem, jeśli czas wypowiedzenia już minął i najemca nadal nie chce opuścić wynajmowanego lokalu, to właściciel może skierować sprawę do sądu o rozpoczęcie postępowania, które prowadzi do eksmisji.
Sprawa z eksmisją nie jest jednak prosta, gdyż jeśli najemca nie posiada prawa do innego lokalu mieszkalnego, to komornik realizujący eksmisję musi poczekać, aż gmina na jego wniosek, wskaże najemcy lokal socjalny, w którym będzie mógł on zamieszkać. Czas oczekiwania na taki lokal zależy od gminy, ale w większości gmin jest to proces długotrwały, trwający nawet latami. W tym czasie komornik nie może eksmitować najemcy, gdyż jest on chroniony ustawą o ochronie praw lokatorów. Należy jednak pamiętać, że wynajmujący może żądać odszkodowania od najemcy za cały okres używania lokalu bezpodstawnie, a jego wysokość jest równa czynszowi, jaki właściciel mieszkania mógłby otrzymać, gdyby mieszkanie było wynajmowane.
Najemca nie płaci czynszu – czy można się jakoś zabezpieczyć?
Przedstawione wyżej informacje jasno pokazują, że sytuacja, w której najemca nie płaci czynszu jest niestety dla wynajmującego bardzo trudna, a dochodzenie swoich praw i odzyskiwanie należności może trwać bardzo długo. Warto jednak mieć świadomość istniejących przepisów, by móc się zawczasu zabezpieczyć przed stratami i problemami, gdy najemca nie płaci czynszu.
Jednym z lepszych sposobów jest skorzystanie z umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, które lepiej zabezpieczają interesy wynajmującego. Integralną częścią każdej z tych umów jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Dzięki niemu, gdy najemca nie płaci czynszu, wynajmujący ma znacznie krótszą drogę do eksmisji nieuczciwego lokatora. Nadal przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy najmu dopiero wtedy, gdy najemca zalega za 3 pełne okresy płatności oraz został powiadomiony on na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i dostał dodatkowy termin na uregulowanie zaległego czynszu. Jeśli jednak mimo tego najemca nadal zwleka z zapłatą czynszu i mimo wezwania do opuszczenia lokalu nie chce tego zrobić, to wynajmujący może złożyć wniosek do sądu o nadanie oświadczeniu klauzuli wykonalności, a to jest podstawą do złożenia wniosku do komornika o wszczęcie postępowania eksmisyjnego. Jest to procedura znacznie krótsza i prostsza niż postępowanie sądowe o eksmisję, które jest konieczne przy zwyczajnych umowach najmu. Drugą ważną zaletą tego rozwiązania jest fakt, że eksmisja najemcy nie wymaga wskazania mu innego lokalu, a zatem nie trzeba czekać na zwolnienie się lokalu socjalnego w gminie, by eksmisja stała się faktem.
Najemca problematyczny – jak go rozpoznać?
Na koniec jeszcze jedna rada, która może pomóc zabezpieczyć się przed sytuacją, w której najemca nie płaci czynszu. Najlepszą metodą na uniknięcie takiej sytuacji jest odpowiednia weryfikacja najemcy. Bardzo często już w trakcie prezentacji mieszkania do wynajęcia można wyczuć, że z danym najemcą będą problemy. Jeśli unika on odpowiedzi na temat tego, gdzie pracuje, skąd ma dochody lub inny wysyłane przez niego sygnały budzą jakikolwiek niepokój, to znak, który powinien wzbudzić naszą czujność. Jeśli wynajmujący ma jakiekolwiek wątpliwości, czy osoba taka będzie rzetelnym najemcą, to lepiej poszukać kogoś innego, nawet gdyby oznaczałoby to dłuższy czas poszukiwania najemcy. Kilka czy kilkanaście dni opóźnienia to i tak dużo krócej niż czas trwania całej procedury rozpoczynanej w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu.
Pomocne materiały:
