Na rynku nieruchomości oprócz transakcji sprzedaży i kupna można spotkać również transakcje zamiany mieszkania. Nie są one tak powszechne jak sprzedaż starego i kupno nowego lokum, ale warto wiedzieć o nich więcej, bo czasem takie rozwiązanie ma wiele zalet. Zobaczmy zatem, czy warto decydować się na zamianę mieszkania.
Zamiana mieszkań – jak się do tego zabrać?
Jak sama nazwa wskazuje zamiana mieszkania polega na zamianie prawa własności nieruchomości należącego do nas na prawo własności do mieszkania, które należało do kogoś innego. Dość często pojawia się ono w rodzinach, gdy rodzice decydują się zamienić swoje większe mieszkanie z dorosłymi dziećmi potrzebującymi więcej przestrzeni dla rozwijającej się rodziny. Zamiana mieszkań może być również dokonywana na wolnym rynku, wśród obcych sobie osób, a jedynym warunkiem powodzenia takiej czynności jest znalezienie osoby chętnej na taką zamianę.
W tym miejscu niestety często zaczynają się schody, bo niełatwo jest znaleźć osobę poszukującą dokładnie takiej nieruchomości, jaką chcemy opuścić i posiadającej taką, na której nam zależy. Niemniej takie sytuacje jednak się zdarzają, dlatego warto brać pod uwagę zamianę mieszkania, a niekoniecznie skupiać się wyłącznie na sprzedaży posiadanej nieruchomości i poszukiwaniu nowej. Świat jest bowiem pełen niespodziewanych zbiegów okoliczności, czego dowodem są zrealizowane w naszym biurze nieruchomości transakcje zamiany mieszkania, które początkowo wydawały się niemożliwe do rozwiązania w taki sposób.
Biorąc powyższe pod uwagę, planując życiowe zmiany czyli sprzedaż nieruchomości w celu nabycia nowego lokum, warto w ogłoszeniu umieścić informację, że możliwa jest również zamiana mieszkania. Dzięki temu osoba zainteresowana zakupem będzie tego świadoma i jeśli przy okazji zakupu będzie sprzedawać również inne mieszkanie, to z pewnością chętnie przedstawi swoją ofertę.
Zamiana mieszkania – formalności
Przebieg transakcji zamiany mieszkań nie różni się wiele od transakcji kupna-sprzedaży. W tym przypadku również kluczowe jest dogadanie się stron co do wartości rynkowej sprzedawanych mieszkań i ustaleniu wysokości dopłaty do mieszkania większego. Gdy strony są zgodne, to następuje finalizacja transakcji poprzez podpisanie umowy zamiany mieszkań, którą należy podpisać w formie aktu notarialnego. Jest to bowiem umowa przenosząca własność nieruchomości, a zatem wymaga formy aktu notarialnego.
Co ważne, taksa notarialna jest naliczana tylko raz i dotyczy wartości mieszkania o wyższej wartości. Przed udaniem się do notariusza konieczne jest ustalenie, w jaki strony będą partycypować w kosztach aktu. W przypadku zamiany mieszkań zwykle każda ze stron płaci połowę naliczonej opłaty.
Po dokonaniu zamiany mieszkania należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych czyli tzw. PCC w wysokości 2% wartości różnicy w cenie nieruchomości. Zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązek podatkowy obciąża solidarnie obie strony transakcji, więc mogą się one podzielić nim po połowie. Podatku tego nie muszą oni płacić, jeśli strony umowy należą do I grupy podatkowej według przepisów o podatku od spadków i darowizn.
Zamiana mieszkań – o czym jeszcze należy pamiętać?
Podczas przeprowadzania transakcji zamiany mieszkania nie można oczywiście zapomnieć o sprawdzeniu jego stanu prawnego, księgi wieczystej, a zwłaszcza zrewidowania obciążeń hipotecznych i praw osób trzecich. Konsekwencje zaniechania tych czynności może się bowiem odbić czkawką, podobnie jak w przypadku transakcji kupna-sprzedaży.
Do zamiany mieszkania nadają się jednak nie tylko nieruchomości wolne od obciążeń, gdyż możliwa jest również zamiana mieszkania obciążonego hipoteką. Do dokonania takiej transakcji niezbędna jest oczywiście zgoda banku kredytodawcy, co może być problematyczne, jeśli podczas zamiany kredytobiorca stanie się właścicielem mieszkania o mniejszej wartości. Jeśli jednak część kredytu już została spłacona i bank wyrazi zgodę na przeniesienie hipoteki, to nie ma żadnych formalnych przeszkód do finalizacji takiej transakcji zamiany nieruchomości.
Warto pamiętać, że zamiana mieszkania nie jest sposobem na uniknięcie obowiązku zapłaty podatku dochodowego, gdy przedmiotem transakcji jest sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia. Osoba, która zamienia mieszkanie przed upływem 5 lat ma obowiązek rozliczyć się z fiskusem i złożyć deklarację PIT-39 do końca kwietnia kolejnego roku kalendarzowego.
Ostatnią rzeczą, o której warto wiedzieć o zamianie mieszkań, jest fakt, że zamianie podlegają nie tylko mieszkania własnościowe, ale również mieszkania spółdzielcze i komunalne. W ich przypadku nieco inaczej przebiega zamiana z formalnego punktu widzenia, a w tym artykule skupiliśmy się na sytuacji, w której właściciele chcą zamienić mieszkania własnościowe.
Zalety i wady zamiany mieszkań własnościowych
Skoro już wiemy, jak wygląda proces zamiany mieszkania, to warto poznać zalety i wady tego rozwiązania. Do najważniejszych zalet należy z pewnością znaczna oszczędność na taksie notarialnej i podatku od czynności cywilnoprawnych. Taksa jest liczona tylko raz, od droższego mieszkania, a podatek jedynie od różnicy w wartości mieszkań. Daje to oszczędność od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od wartości zamienianych mieszkań.
Zamiana mieszkań zmniejsza również stres związany z uzgadnianiem terminów przeprowadzki. Nie trzeba się martwić, że nie uda się znaleźć nowego lokum przed sprzedażą starego, bo wystarczy uzgodnić termin przeprowadzki z drugą stroną.
Niestety zamiana mieszkań ma również swoje wady, a główny kłopot polega na znalezieniu osoby chętnej na dokładnie takie mieszkanie, jakie posiadamy i chcącej pozbyć się dokładnie takiej nieruchomości, jakiej szukamy. Jest to z pewnością największa wada tego rozwiązania, która niestety ma ogromny wpływ na częstotliwość transakcji zamiany mieszkań. Nie znaczy to jednak, że takie transakcje są niemożliwe, więc warto brać pod uwagę zamianę mieszkania.
Pomocne materiały:
