Umowa przedwstępna to umowa, która poprzedza zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jest ona dokumentem, który należy dołączyć do wniosku kredytowego, gdy mieszkanie jest kupowane na kredyt. Można ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór jednej z tych form niesie za sobą różne skutki i różne są sposoby dochodzenia swoich praw, gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym artykule dowiesz się czym rożni się umowa przedwstępna notarialna od cywilnoprawnej. Zobaczmy, jakie są główne różnice pomiędzy nimi i która z tych umów jest korzystniejsza.
Umowa przedwstępna – co to jest?
Umowa przedwstępna, niezależnie od tego, czy jest to umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego czy też umowa zawierana w zwykłej formie pisemnej, musi określać główne warunki umowy przyrzeczonej. Jest ona zawierana w sytuacji, w której z różnych powodów nie może dojść od razu do zawarcia umowy przenoszącej własność czyli np. mieszkanie jest kupowane na kredyt lub sprzedający potrzebuje czasu na to, by uregulować pewne kwestie prawne związane ze sprzedawaną nieruchomością.
W umowie przedwstępnej musi być wskazany przedmiot sprzedaży czyli np. mieszkanie wraz z dokładnym wskazaniem jego adresu, metrażu i liczby pomieszczeń oraz cena, za którą nieruchomość ma zostać sprzedana. Zwykle w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości określa się również termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to jednak obligatoryjne i w sytuacji, gdy termin nie zostanie określony, to każda ze stron może złożyć oświadczenie o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeśli uczynią to obie strony, to terminem wiążącym jest ten, który został wskazany wcześniej. Jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został wskazany termin jej zawarcia, to nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, co wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego.
Warto zatem ustalić termin zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność uwzględniając przy tym czas konieczny na uregulowanie kwestii prawnych czy otrzymanie pozytywnej informacji dotyczącej uzyskania kredytu. Należy jednak pamiętać, że gdy dojdzie do przekroczenia terminu umowy przedwstępnej sprawia, to druga strona umowy, która była gotowa do zawarcia umowy, a nie z jej winy do finalizacji transakcji nie doszło, może dochodzić swoich praw.
Ważnym elementem umowy przedwstępnej jest zadatek, którego wpłata jest potwierdzeniem woli zawarcia umowy przyrzeczonej przez kupującego. Zadatek jest też głównym zabezpieczeniem roszczeń obu stron w przypadku, gdyby nie doszło do finalizacji transakcji czyli zawarcia umowy przenoszącej własność.
Umowa przedwstępna cywilnoprawna – jak zabezpiecza interesy stron?
Umowa cywilnoprawna to umowa zawierana w zwykłej formie pisemnej, a zatem jej podpisanie jest szybkie i nie wymaga obecności notariusza. Umowa cywilnoprawna nie wiąże się więc z żadnymi opłatami i można ją podpisać nawet od razu po obejrzeniu nieruchomości, zwłaszcza jeśli jest bardzo duży popyt na dany typ nieruchomości na rynku. Podpis pod umową przedwstępną jest potwierdzeniem, że kupujący jest zdecydowany na zakup mieszkania i chce uniknąć sytuacji, w której sprzedający nadal będzie oferował ją innym oglądającym. Zabezpieczeniem jego interesów jest zadatek, który wpłaca sprzedającemu.
Gdyby mimo podpisania umowy przedwstępnej sprzedający nie zdecydował się na sprzedaż osobie, z którą zawarł umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Na tym jednak kończą się jego możliwości w dochodzeniu swoich praw. Gdyby transakcja nie doszła do skutku z winy kupującego, to druga strona czyli sprzedający ma prawo zachować zadatek i może rozpocząć poszukiwania osoby gotowej na zakup.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – lepsza forma zabezpieczeń
Umowa przedwstępna notarialna nie różni się znacząco treścią od umowy zawieranej w formie pisemnej. Również w tym przypadku jest to preludium do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego powinny znaleźć się zatem szczegółowe informacje na temat przedmiotu sprzedaży, jego ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Główną różnicą, która odróżnia ją od umowy zawieranej w zwykłej formie pisemnej, jest fakt, że jest ona zawierana u notariusza, co oznacza dodatkowe koszty oraz fakt, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego każda ze stron ma zdecydowanie większe możliwości dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdyby druga strona zrezygnowała z zawarcia umowy sprzedaży.
W takiej sytuacji każda ze stron wnieść pozew do sądu i dochodzić swoich praw nad drodze postępowania sądowego, którego celem jest doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży. Wyrok sądu zastępuje bowiem podpis drugiej strony, więc w takim przypadku po zakończonym procesie sądowym nieruchomość zmienia właściciela.
Dodatkowym zabezpieczeniem kupującego jest możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej, wynikającego bezpośrednio z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu druga strona, czyli sprzedający, nie będzie miał możliwości sprzedaży nieruchomości innej osobie, ze względu na istniejący zapis w księdze wieczystej.
Podpisanie umowy przedwstępnej notarialnej nie wyklucza również możliwości skorzystania z zabezpieczenia w formie zadatku. Należy jednak pamiętać, że gdyby nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży, to trzeba podjąć decyzję, z której możliwości dochodzenia swoich praw chcemy skorzystać. Jeśli wybierzemy rozliczenie wzajemnych roszczeń w postaci zadatku, to zamykamy sobie drogę do dochodzenia swoich praw przed sądem.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Jak już wcześniej wspomniano, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowymi kosztami. Głównym kosztem jest taksa notarialna, której wysokość jest zależna od wartości przedmiotu umowy oraz od notariusza. W Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości są określone maksymalne stawki taksy notarialnej oraz zapis, że wynagrodzenie za zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może stanowić maksymalnie 50% wynagrodzenia za zawarcie umowy przyrzeczonej.
Opierając się na sposobie liczenia taksy notarialnej wskazanej w ww. Rozporządzeniu można wyliczyć, że w przypadku mieszkania o wartości 300 tys. zł umowa przedwstępna notarialna będzie kosztować maksymalnie ok. 1000 zł + 23% VAT. Do tej kwoty należy również doliczyć koszt odpisów z aktu, który jest liczony od strony i łączny koszt zależy od liczby potrzebnych odpisów.
Warto jednak pamiętać, że to koszt maksymalny, a notariusz może stosować niższe stawki, więc zawsze warto negocjować. Wielu notariuszy jest gotowych obniżyć cenę umowy przedwstępnej, gdy zobowiążemy się, że zgłosimy się do niego również w celu podpisania umowy przyrzeczonej.
Koszty dodatkowe zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego
Wspomnieliśmy już wcześniej, że umowa przedwstępna notarialna daje szersze możliwości dochodzenia swoich praw, gdyby nie doszło do podpisania umowy sprzedaży. Jedną z nich jest możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży do księgi wieczystej, z którego bez wątpienia warto skorzystać. Należy jednak pamiętać, że wiążą się z tym dodatkowe koszty. Za wniosek o wpis roszczenia sąd pobiera opłatę w wysokości 150 zł. Dodatkowo, po podpisaniu umowy sprzedaży należy zgłosić wniosek o wykreślenie tego wpisu z księgi wieczystej, co wiąże się z opłatą w wysokości 75zł (połowa kwoty za wpis).
Umowa przedwstępna notarialna lepsza od umowy cywilnoprawnej
Na podstawie przytoczonych powyżej argumentów jasno można stwierdzić, że zawierając umowę przedwstępną zdecydowanie lepiej jest zdecydować się na zawarcie jej u notariusza. Dzięki temu w sytuacji, gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, zarówno kupujący jak i sprzedający, będą mogli dochodzić swoich praw przed sądem. Nadal również będą mieli możliwość wybrania zadatku jako rekompensaty za brak umowy sprzedaży, więc wybierając tę formę nic nie tracą, a tylko zyskują.
Co prawda zawarcie takiej umowy wiąże się z dodatkowymi kosztami, które opisaliśmy powyżej, ale wydaje się, że w porównaniu z korzyściami, jakie wynikają z umów przedwstępnych zawieranych u notariusza, są one naprawdę niewielkie i warto jednak je ponieść.
Czy zawarcie umowy przedwstępnej jest konieczne?
Na koniec chcemy odpowiedzieć na jeszcze jedno pytanie, które dotyczy konieczności zawierania umowy przedwstępnej. Nie jest to umowa, którą trzeba podpisywać zawsze, gdy chcemy kupić nieruchomość. Jeśli kupujesz za gotówkę, a stan prawny nieruchomości nie budzi wątpliwości, to bez przeszkód możesz od razu podpisać umowę przenoszącą własność.
Jeśli jednak potrzebujesz kredytu, z pomocą którego będziesz finansować choćby niewielką część ceny kupowanej nieruchomości, to musisz zawrzeć umowę przedwstępną, bo jest ona jednym z najważniejszych elementów wniosku kredytowego, który składasz w banku ubiegając się o kredyt.
Pomocne Materiały:
