Zakup mieszkania to dla wielu osób jedna z najważniejszych życiowych decyzji. Wiąże się ona często z zaciągnięciem wieloletniego kredytu, więc nic dziwnego, że do jej podjęcia trzeba się dobrze przygotować. Zobaczmy zatem na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie dla siebie.
Mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego?
Zanim zaczniesz poszukiwać mieszkania dla siebie musisz zastanowić się czy chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego czyli od dewelopera.
Kupując mieszkanie od dewelopera musisz mieć świadomość, że zwykle będziesz musiał poczekać na jego wybudowanie, co oznacza, że decyzja o jego zakupie jest zwykle podejmowana na podstawie planu, bez możliwości odwiedzin w gotowym mieszkaniu. Musisz też dobrze prześwietlić dewelopera i obejrzeć jego poprzednie inwestycje, by uniknąć przykrych niespodzianek, choć na szczęście od kilku lat interesu kupujących dobrze chroni ustawa deweloperska. Mieszkanie z rynku pierwotnego będzie też najczęściej w stanie deweloperskim czyli zanim się do niego wprowadzisz będziesz potrzebował czasu, ekipy oraz środków i materiałów na doprowadzenie mieszkania do stanu pod klucz.
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego możesz przejść się po mieszkaniu, zobaczyć sąsiedztwo, poznać sąsiadów. W większości przypadków możesz też niemal od razu wprowadzić się do gotowego mieszkania, przy czym nie zawsze będzie Ci odpowiadać standard i sposób jego wykończenia. Musisz jednak zwracać baczniejszą uwagę na stan prawny nieruchomości, zwłaszcza na wszelkie obciążenia i ograniczone prawa rzeczowe, które mogą być z nią związane oraz jej stan techniczny.
Jak widzisz różnic jest sporo i nie da się jednoznacznie wskazać, które rozwiązanie jest lepsze, bo to zależy od tego, jakie są Twoje priorytety. Szczegółowe różnice pomiędzy tymi mieszkaniami omówiliśmy w artykule: Rynek pierwotny czy wtórny, więc jeśli chcesz je poznać, bo nie wiesz, która z tych opcji jest dla Ciebie lepsza, to zajrzyj do niego i przemyśl szczegółowo wszystkie punkty, które są w nim wskazane.
Kupno mieszkania a potrzeby i oczekiwania
Jednym z ważnych elementów, na które powinieneś zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, jest jego zgodność z Twoimi potrzebami i oczekiwaniami. Będzie to jednak możliwe tylko wtedy, gdy określisz ich hierarchię, gdyż znalezienie mieszkania idealnego, które spełni wszystkie Twoje potrzeby, może być bardzo trudne.
Zastanów się zatem nad tym, jakie cechy powinno mieć poszukiwane mieszkanie, czyli jaki metraż, liczbę pokoi, piętro, standard wykończenia itp. Niezwykle ważna jest również jego lokalizacja oraz cena, którą może ograniczać zdolność kredytowa lub inne powody, z których nie chcesz przekraczać określonej ceny. Niektórzy na taką listę wciągają również infrastrukturę w okolicy, zarówno komunikacyjną, jak i edukacyjno-oświatową, usługowo-handlową czy rekreacyjno-sportową.
Mając te parametry zastanów się, które z nich są najważniejsze i z których na pewno nie zrezygnujesz. Dla jednych będzie to lokalizacja, innym będzie zależeć bardziej na liczbie pokoi w mieszkaniu, a dla jeszcze innych kluczowa będzie cena. Z tego powodu na co innego będą one zwracać uwagę przy zakupie mieszkania, gdyż każda z nich będzie chciała znaleźć mieszkanie najlepsze dla siebie.
Kwestie formalne, na które zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania
Opisane wyżej elementy, na które warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, dotyczyły indywidualnych preferencji i decyzji. Są jednak sprawy, od których zależy, czy kupno mieszkania z rynku wtórnego będzie bezpieczne i transakcja przebiegnie bez żadnych zakłóceń. Należą do nich wszystkie kwestie formalne, których głównym źródłem jest księga wieczysta. Księgi wieczyste są jawne, więc właściciel powinien podać Ci numer księgi, żebyś mógł sprawdzić jej zawartość.
Przeglądając księgę wieczystą szczególną uwagę przy kupnie mieszkania należy zwrócić na dział III i IV, w których zawarte są informacje na temat obciążeń np. prawem dożywocia czy wszczęciu egzekucji oraz obciążeń hipotecznych. W sytuacji idealnej, które gwarantuje, że kupno mieszkania z rynku wtórnego będzie bezpieczne, te działy są wolne od wpisów. Jeśli jednak znajdziesz w nich jakieś wpisy, to musisz dokładniej im się przyjrzeć, a najlepiej skonsultować się z pośrednikiem lub prawnikiem znającym się dobrze na obrocie nieruchomościami. Szczególnie istotne jest sprawdzenie czy w dziale III nie ma wpisów o roszczenie zawarcia umowy sprzedaży, które zostało wpisane na podstawie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Jeśli taki wpis się tam znajdzie, to nie decyduj się na kupno mieszkania dopóki wpis taki nie zostanie formalnie usunięty z księgi wieczystej.
Przeglądając księgę wieczystą nie możesz oczywiście pominąć działu I i II, w którym znajdziesz dane na temat mieszkania oraz tego, komu przysługuje prawo własności. Warto zwrócić uwagę na to, czy metraż deklarowany przez sprzedającego zgadza się z tym wpisanym w księgę wieczystą oraz czy osoba, z którą rozmawiasz o warunkach transakcji jest faktycznie właścicielem. Jeśli nim nie jest, bo sprawą zajmuje się ktoś z rodziny, to poproś o okazanie dokumentów potwierdzających, że właściciel upoważnił tę osobę do rozmów tego rodzaju.
Przy zakupie mieszkania należy również sprawdzić jak wygląda kwestia opłat czynszowych i podatków. Najlepiej byłoby mieć na piśmie zaświadczenie o braku zaległości lub ich ewentualnej wysokości, które można uzyskać w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej.
Warto również sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest ktoś zameldowany. Tutaj również przydałoby się oficjalne potwierdzenie braku osób zameldowanych w mieszkaniu, które powinno być załączone do umowy przenoszącej własność.
Stan techniczny mieszkania z rynku wtórnego
Ważnym czynnikiem, na który warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, jest niewątpliwie jego stan techniczny. Niektórzy mówią, że to nieistotne, gdyż i tak mają w planie przeprowadzić remont, ale nie biorą oni pod uwagę, że od stanu technicznego mieszkania zależą koszty późniejszego remontu. Inne są nakłady, gdy remont ma obejmować wyłącznie elementy wystroju wnętrza takie jak zmiana płytek w łazience, wymiana podłóg w pokojach czy malowanie, a inne są nakłady, gdy dodasz do tego wymianę instalacji elektrycznej, wod.-kan. czy inne grubsze prace budowlane.
Zanim zdecydujesz się na kupno mieszkania z rynku wtórnego powinieneś zatem dokładnie sprawdzić kwestie techniczne. Podczas oglądania przyjrzyj się czy nie ma jakichś pęknięć na ścianach, śladów grzyba i innych widocznych usterek. Dowiedz się również z czego zrobiona jest instalacja elektryczna (w blokach z wielkiej płyty często były przewody aluminiowe), jak wygląda kwestia remontów pozostałych instalacji nie tylko w mieszkaniu, ale również pionów i części wspólnych. Jeśli obawiasz się, że sam nie podołasz takiej analizie, to możesz skorzystać ze wsparcia znajomego czy odpłatnej konsultacji osoby, która zna się na rzeczy. Będą to co prawda dodatkowe koszty, ale korzystając z takiego wsparcia możesz uniknąć innych problemów, których usunięcie również wiązałoby się z niemałymi wydatkami.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – na co zwracać uwagę?
Jeśli zdecydujesz się na kupno mieszkania na rynku pierwotnym, to również musisz zwrócić uwagę na parę ważnych kwestii. Tym razem również powinieneś zajrzeć do księgi wieczystej, by dowiedzieć się czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym buduje. Jeśli budynek jest w fazie budowy, to będzie to jedna księga wieczysta dla całej działki pod budowanym budynkiem. Księgi wieczyste dla pojedynczych mieszkań będą wydzielane dopiero przy umowach przenoszących własność, a więc w momencie, gdy budowa zostanie zakończona i deweloper będzie gotowy, by przekazać Ci mieszkanie.
Przed decyzją o zakupie mieszkania warto poszukać informacji na temat dewelopera. Dobrym źródłem będą zarówno oficjalne źródła takie jak Polski Związek Firm Deweloperskich czy KRS, jak i fora internetowe i inne miejsca, w których można znaleźć osoby, które już wcześniej kupiły mieszkanie w tej firmie. Warto popytać o doświadczenia innych kupujących, zarówno te dotyczące obsługi sprzedażowej, jak i jakości wykonania i terminowości zakończenia inwestycji. Dzięki takim informacjom możesz bardziej świadomie podjąć decyzję o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, wiedząc czego możesz się spodziewać na kolejnych etapach budowy.
Jeśli mieszkanie nie do końca spełnia Twoje oczekiwania i chciałbyś wprowadzić zmiany w jego układzie funkcjonalnym czy instalacjach, to dowiedz się jakie jest podejście dewelopera. U niektórych deweloperów część zmian wykonywanych jest bezpłatnie, szczególnie jeśli zostaną zgłoszone wcześniej, przed rozpoczęciem etapu prac, na którym są wprowadzane. Jeśli prace zostały już wykonane lub zmiany są bardzo duże, to często wiążą się z nimi dodatkowe koszty. Przed decyzją o zakupie dobrze byłoby zatem wiedzieć jak to wygląda w tej inwestycji, którą się interesujesz.
Jak widzisz liczba czynników, na które warto zwrócić uwagę przed kupnem mieszkania jest dość długa i różnorodna. Są na niej zarówno sprawy związane z prywatną hierarchią wartości, mające największy wpływ na komfort mieszkania, jak i te formalne, od których zależy bezpieczeństwo transakcji. Przed podjęciem decyzji nie można pominąć żadnego z nich, jeśli chcesz kupić mieszkanie dla siebie i mieć pewność, że to były dobrze wydane pieniądze.
Pomocne materiały:
