Osiedla z wielkiej płyty, które powstawały masowo w okresie PRL są nieodłącznym elementem krajobrazu każdego polskiego miasta. Statystyki mówią, że mieszka w nich 10-12 mln Polaków, a zainteresowanie mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty nie maleje. Ciągle jednak pojawiają się głosy wieszczące blokom katastrofę budowlaną. Czy faktycznie jest się czego bać? Czy zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty to dobry pomysł?
Wady bloku z wielkiej płyty
Zacznijmy od tego, co w blokach z wielkiej płyty może być uznawane za wadę. Jedną z kluczowych jest mały metraż mieszkań i niefunkcjonalne rozplanowanie pomieszczeń. Jednakże to, co dla jednych jest ogromną wadą bloków z wielkiej płyty, dla innych jest zaletą, bo w nowym budownictwie trudno znaleźć mieszkanie o powierzchni ok. 47m2, w którym mieszczą się 3 pokoje i jasna oddzielna kuchnia. W blokach z wielkiej płyty jest też sporo kawalerek o metrażu ok. 20m2, a zatem znacznie większym niż aktualnie budowane mikrokawalerki. Coś dla siebie znajdą też miłośnicy kuchni połączonych z salonem, gdyż często bloki z wielkiej płyty były wyposażone w tzw. ciemną kuchnię, do której światło dzienne wpadało przez okienko w ścianie pomiędzy kuchnią a dużym pokojem. Wystarczy zatem usunąć tę ścianę, co zwykle nie stanowi problemów technicznych, i już mamy mieszkanie zgodne z aktualnymi trendami wnętrzarskimi.
Mieszkania w bloku z wielkiej płyty są też napiętnowane ze względu na fatalną izolację akustyczną. Niektórzy mówią, że nie muszą używać budzika, bo najlepszym budzikiem jest sąsiad, który co rano szykuje się do pracy i odgłosy kuchenno-łazienkowe budzą wszystkich mieszkańców sąsiadujących mieszkań. Problem ten jest trudny do usunięcia, bo po głosy niosą się po pionach wentylacyjnych i technicznych, a słaba izolacja ścian pomiędzy pomieszczeniami nie pomaga w zachowaniu intymności w mieszkaniu. Można to próbować poprawić, dodając izolację akustyczną na ściany w mieszkaniu lub… przyzwyczaić się do tego. Większość osób, które w blokach z wielkiej płyty mieszka przez dłuższy czas przestaje zwracać uwagę na te odgłosy.
Problemem mieszkańców bloków z wielkiej płyty może być też brak windy w blokach czteropiętrowych. Wind nie ma, bo w czasach kiedy były one budowane nie było takiego wymogu. Może to niestety ograniczać liczbę chętnych na zakup mieszkań na wyższych piętrach. Niechętni im są zarówno młodzi ludzie zakładający rodzinę, bo trudno się tam wnosi wózek dziecięcy, ale i osoby starsze, dla których kilkadziesiąt schodów, które muszą pokonać, jest niczym wspinaczka na Mount Everest. Na wysokie piętro można patrzeć też nieco bardziej optymistycznie, wchodzenie po schodach traktując jako okazję do ruchu, a brak sąsiada nad głową zmniejsza liczbę odgłosów, które mogą zakłócać ciszę domowego ogniska
Ostatnią ważną wadą bloków z wielkiej płyty jest niewielka liczba miejsc parkingowych. Wielka płyta dominowała w budownictwie lat 70-80., a liczba samochodów użytkowanych w tamtym okresie była zdecydowanie niższa niż teraz. Do bloku liczącego kilkadziesiąt czy kilkaset mieszkań było kilkanaście miejsc parkingowych, co przy aktualnych potrzebach mieszkańców jest absolutnie niewystarczające. Zarządcy budynków zwykle próbują rozwiązać problem z miejscami parkingowymi poprzez poszerzanie istniejących parkingów, ale i tak jest to zbyt mało jak na liczbę mieszkańców i popołudniowe powroty do domu wymagają bardzo często polowania na miejsce parkingowe.
Zalety bloków z wielkiej płyty
Mimo wskazanych wyżej wad, osiedla z wielkiej płyty mają również sporo zalet. Jedną z najważniejszych jest duża ilość terenów zielonych i przestrzeń pomiędzy blokami, której próżno szukać wśród aktualnie budowanych osiedli. Projektanci w tamtych latach brali bowiem pod uwagę potrzeby wypoczynkowe mieszkańców i na osiedlach są tereny rekreacyjne, spacerowe oraz place zabaw czy boiska. Wokół nich rosną też drzewa, które przez kilkadziesiąt lat istnienia osiedli wyrosły i stanowią zielone płuca wielu polskich miast.
Bloki z wielkiej płyty przyciągają nowych mieszkańców bardzo dobrymi lokalizacjami. Zwykle są to miejsca położone w niedalekiej odległości od centrum miasta, bardzo dobrze z nim skomunikowane. Aktualna oferta rynkowa deweloperów budujących w tych miejscach jest zwykle dużo droższa niż oferta mieszkań w bloku z wielkiej płyty położonego w sąsiadującej lokalizacji, a różnica ceny może wynosić nawet kilkaset złotych na metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o wielkości ok. 50m2 daje to 20-30 tys. niższą cenę za mieszkanie, co dla wielu osób jest wystarczającą zachętą do zakupu mieszkania w jednym z budynków z wielkiej płyty.
Ważnym atutem osiedli z wielkiej płyty jest również rozwinięta infrastruktura handlowo-usługowa i edukacyjna. W osiedlowych sklepach można zaopatrzyć się we wszystkie niezbędne na co dzień artykuły, zarówno spożywcze, jak i przemysłowe, oraz z korzystać z oferty drobnych punktów usługowych. Na terenie osiedli znajdują się również żłobki, przedszkola i szkoły, do których można odprowadzić dzieci piechotą, nie tracąc czasu na dojazd i stanie w korkach. Na nowych osiedlach tej infrastruktury bardzo brakuje, a duża liczba dzieci często powoduje przeludnienie placówek oświatowych. Z tego powodu osoby mieszkające na nowych osiedlach zapisują dzieci do szkół położonych na starych osiedlach z wielkiej płyty, na których jest mniej dzieci. Na osiedlach tych pokolenie pierwszych mieszkańców weszło już w wiek emerytalny, a ich dzieci wyprowadziły się w inne miejsca miasta albo na nowe osiedla, z których dowożą dzieci do placówek oświatowych, korzystając ze wsparcia dziadków w popołudniowej opiece nad dziećmi.
Czy kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty?
Jak widać osiedla z wielkiej płyty mają zarówno zalety, jak i wady, ale wydaje się, że mimo wszystko zalety przeważają, gdyż chętnych na zakup mieszkania w budynku w technologii wielkopłytowej nie brakuje. Większość z nich docenia lokalizację, zieleń i infrastrukturę, wady traktując jako stosunkowo niską cenę tych zalet. Wielka płyta może jednak wyglądać bardzo różnie pod względem technicznym, dlatego przed zakupem mieszkania z całą pewnością trzeba dowiedzieć się o stanie budynku dużo więcej.
Kluczową kwestią jest ogólny stan techniczny budynku, który często można ocenić już na pierwszy rzut oka. Odrapana elewacja, klatka schodowa z napisami upamiętniającymi pokolenia poprzednich mieszkańców czy rozpadająca się winda z okresu PRL to znak, że zarządca budynku nie dba o niego należycie i zakup takiego mieszkania trzeba dobrze przemyśleć. Jeśli jednak blok jest ocieplony, klatka schodowa jest po remoncie, to warto dowiedzieć się jeszcze jak wygląda kwestia instalacji gazowych, wodnych i elektrycznych w częściach wspólnych. Na większości osiedli są one sukcesywnie wymieniane, dzięki czemu bloki te pod względem technicznym przestają budzić zastrzeżenia.
Oddzielną sprawą jest stan techniczny mieszkania, który również, podobnie jak przy zakupie każdego innego mieszkania powinien zostać sprawdzony. Trzeba się liczyć z tym, że jeśli mieszkanie nie było gruntownie remontowane przez całe lata, to może być ono wyposażone w aluminiową instalację elektryczną, która będzie wymagała wymiany. Do usunięcia mogą być również płytki PVC, które były standardowym sposobem wykończenia podłóg w mieszkaniach w bloku lub boazeria, która była prawdziwym hitem wnętrzarskim w okresie PRL. Zakup takiego mieszkania będzie zatem wymagał sporych nakładów finansowych na remont, co warto brać pod uwagę przy negocjacjach ceny i warunków, na jakich kupimy mieszkanie. Remont generalny może być jednak dobrym rozwiązaniem, bo dzięki niemu mieszkanie zostanie w pełni dopasowane do potrzeb kupującego, a zmiana układu funkcjonalnego wnętrza, którą często wykonuje się przy takiej okazji, pozwoli zmienić niefunkcjonalne mieszkanie w bloku w lokum spełniające aktualne standardy wnętrzarskie.
Pomocne materiały:
