Dzierżawa to pojęcie, które najczęściej słyszymy w kontekście gruntów, rzadziej innych nieruchomości, choć obowiązujące przepisy pozwalają wziąć w dzierżawę również rzeczy materialne czy prawa. W praktyce najczęściej można usłyszeć o dzierżawie gruntu rolnego. Sprawdźmy zatem, czym jest dzierżawa oraz jakie prawa i obowiązki ma każda ze stronami umowy dzierżawy.
Umowa dzierżawy – podstawowe informacje
Umowa dzierżawy to umowa nazwana regulowana przepisami kodeksu cywilnego, a konkretnie artykułów 693-709. Zgodnie z tymi przepisami w ramach dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Może on być określony w pieniądzach, ale również w świadczeniach innego rodzaju lub ułamkowej części pożytków.
Mamy zatem dwie strony umowy dzierżawy: wydzierżawiającego czyli osobę, która ma prawo do dysponowania przedmiotem dzierżawy oraz dzierżawcę, który płaci czynsz i ma prawo nie tylko użytkować przedmiot dzierżawy, ale również pobierać z niego pożytki.
Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, przy czym maksymalny czas trwania umowy dzierżawy zawieranej na czas określony wynosi 30lat. Jeśli umowa zostanie zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego okresu jest traktowana jak umowa zawarta na czas nieokreślony.
Co ważne, umowa dzierżawy na czas dłuższy niż rok musi zostać zawarta w formie pisemnej. Jeśli jednak forma ta nie została zachowana, to umowę dzierżawy traktuje się jak umowę zawartą na czas nieokreślony.
Prawa i obowiązki dzierżawcy
Z przepisów o umowie dzierżawy wynikają jednoznacznie prawa i obowiązki każdej ze stron. Przede wszystkim dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz, a zwłoka w jego uiszczaniu może skutkować rozwiązaniem umowy dzierżawy.
Dodatkowo dzierżawca musi dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w niepogorszonym stanie, wykorzystać przedmiot dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki oraz zwrócić przedmiot dzierżawy po zakończeniu umowy w niepogorszonym stanie.
Dzierżawca ma również prawa, do których należy przede wszystkim używanie przedmiotu dzierżawy i pobieranie pożytków z tym związanych. Może również żądać zwrotu kosztów przeznaczonych na zasiewy, ale tylko w sytuacji, gdy nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy oraz żądać obniżenia czynszu dzierżawnego, jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.
Prawa i obowiązki wydzierżawiającego
Druga strona umowy czyli wydzierżawiający ma nie tylko prawo do pobierania czynszu dzierżawnego, ale również obowiązki. Najważniejszym z nich jest obowiązek oddania przedmiotu dzierżawy w stanie zdatnym do użytku umówionego lub zgodnego z właściwościami i przeznaczeniem.
Wydzierżawiającemu przysługuje również prawo do wymagania przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu poprzedniego, jeśli uległa ona zniszczeniu z winy dzierżawcy.
Umowa dzierżawy – inne istotne informacje
Jak wcześniej wspomnieliśmy, umowa dzierżawy na okres dłuższy niż rok powinna być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jeśli jednak dzierżawca chce w przyszłości skorzystać z prawa przysługującego mu pierwokupu ziemi rolnej, to umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną.
Warto znać również różnicę pomiędzy umową dzierżawy a umową najmu. W obu przypadkach mamy do czynienia z oddaniem rzeczy do używania w zamian za umówiony czynsz. Jednakże w przypadku dzierżawy dzierżawca może nie tylko używać przedmiotu dzierżawy, ale również pobierać z niego pożytki, co nie przysługuje mu w przypadku umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy
Ostatnią istotną kwestią, która dotyczy umowa dzierżawy jest jej wypowiedzenie. Co do zasady, w przypadku umów dzierżawy zawartych na czas określony umowa wygasa z chwilą upływu tego okresu. Natomiast w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, umowa dzierżawy może zostać rozwiązana zgodnie zachowaniem terminów wypowiedzenia:
- 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego – jeżeli zawarta umowę dzierżawy gruntów rolnych;
- 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego – jeżeli zawarto umowę innej nieruchomości, rzeczy ruchomej lub praw.
Przepisy przewidują również możliwość rozwiązania umowy dzierżawy bez wypowiedzenia. Podstawą do tego jest m.in.
- zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy płatności rocznej -zwłoka z zapłatą ponad 3 miesiące
- używanie przedmiotu wbrew zasadom prawidłowej gospodarki lub zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego
- zaniedbywanie przedmiotu dzierżawy do tego stopnia, że jest on narażony na utratę lub uszkodzenie
- oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej w poddzierżawę lub najem bez zgody wydzierżawiającego.
Umowa dzierżawy może być również rozwiązana za porozumieniem stron.
Pomocne materiały:
