Ceny mieszkań w Warszawie zawsze budzą wiele emocji, szczególnie gdy porównamy je z cenami nieruchomości w innych dużych miastach Polski. Warszawa od lat jest najdroższym miastem w Polsce, ale nadal znajdują się chętni na zakup mieszkania w stolicy, więc nie ma co liczyć na spadek cen. Zobaczmy jak kształtują się ceny mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym i wtórnym.
Mieszkania na sprzedaż w Warszawie – rynek pierwotny
Zgodnie z danymi udostępnionymi przez portal Rynekpierwotny.pl w maju 2023 r. w Warszawie było 331 inwestycji deweloperskich. Deweloperzy jak widać nie przestraszyli się wizji kryzysowych i nie wstrzymali inwestycji, co sprawiło, że deweloperskie mieszkania na sprzedaż pojawiły się na rynku w dużej ilości.
Najwięcej inwestycji, bo aż 55, znajdowało się na Białołęce, który wyprzedził zdecydowanie kolejne dzielnice. Na Mokotowie było 35 inwestycji, a Praga Południa oferowała 34 inwestycje. Zdecydowanie najmniej inwestycji deweloperskich znajdowało się na Żoliborzu, gdzie na chętnych czekała tylko 1 inwestycja. Ciut lepiej było w Wesołej (4) i Śródmieściu (4) oraz w Rembertowie (5) i na Ochocie (5). Liczby te przekładają się również na liczbę dostępnych mieszkań w danej dzielnicy. W całej Warszawie można było wybierać spośród aż 12,500 tys. mieszkań.
Zdecydowaną większość inwestycji stanowiły mieszkania, a tylko 39 inwestycji deweloperskich w Warszawie stanowiły domy. Najwięcej domów buduje się na Wilanowie, Ursynowie i w dzielnicy Wawer. Pojedyncze inwestycje tego rodzaju pojawiają się również w północnej części Białołęki, niemal tuż przy granicach Warszawy oraz na Bemowie, Ochocie i w Ursusie.
Ceny mieszkań Warszawa – rynek pierwotny
Osoby poszukujące mieszkania dla siebie z pewnością są zainteresowane nie tylko lokalizacją inwestycji, ale również jej ceną. Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego we wrześniu 2023 r. (zgodnie z danymi ze strony zametr.pl) wynosiła 16 644 zł/m2 i była o 4% wyższa niż w2 miesiące wcześniej. Jeśli jednak cenę te porównamy z I kwartałem 2021 roku gdy wynosiła on 10 495 zł/m2, to widać wyraźnie, że w ciągu nieco ponad 2 lat metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje aż o 60% więcej!
Wysoka średnia cena mieszkania za metr kwadratowy nie w pełni oddaje obraz cen mieszkań w Warszawie, gdyż można zaobserwować bardzo duże różnice pomiędzy cenami w zależności od lokalizacji. Najwyższe ceny mieszkań dotyczą nieruchomości położonych w dzielnicy Śródmieście, gdzie średnia cena mieszkania oscyluje w okolicach 20802 zł/m2. Cena ta jest o ok. 8% niższa niż w pierwszym kwartale 2023 roku i jest to najwyższy spadek ceny mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie. Wysokie ceny mieszkań w Warszawie dotyczą również takich dzielnic jak Wola (18 117zł) czy Wilanów i Mokotów, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić ponad 16 tys. zł.
W Warszawie nadal można jednak kupić mieszkanie tańsze o ponad połowę do mieszkań w Śródmieściu, lecz należy wybrać inną ich lokalizację. Wybierając Białołękę zapłacimy za metr mieszkania z rynku pierwotnego średnio 9 852 zł, w Rembertowie 9 864 zł. Nieco powyżej 10 tys. za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić w Wesołej, Wawrze i Ursusie.
Ceny mieszkań w Warszawie – rynek wtórny
Ceny mieszkań w Warszawie – rynek wtórny
Mimo tak dużej liczby inwestycji deweloperskich nadal ogromny udział w rynku sprzedaży mieszkań mają mieszkania z rynku wtórnego. Zgodnie z danymi z serwisu zametr.pl średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym we wrześniu 2023r. kształtowała się na poziomie 16 728 zł/m2 i była o 16,2% wyższa niż rok wcześniej.
Trzeba jednak mieć świadomość, że powyższa średnia cena mieszkania w Warszawie to średnia cena ofertowa. Jeśli przyjrzymy się cenom transakcyjnym, to średnia cena metra kwadratowego we wrześniu 2023 roku wynosi ok. 12 200zł.
Analizujące średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego należy zwrócić uwagę na to, że im mniejsze mieszkanie, tym cena za metr kwadratowy wyższa. Ta prawidłowość dotyczy jednak nie tylko mieszkań w Warszawie, ale jest charakterystyczna dla wszystkich rynków mieszkań w Polsce.
Podobnie jak w przypadku cen mieszkań z rynku pierwotnego, tak i w tym przypadku mamy do czynienia ze sporymi różnicami cenowymi pomiędzy dzielnicami Warszawy. Różnice te sięgają kilku tysięcy złotych, co oznacza, że mając do wydania ok. 300 tys. złotych możemy liczyć na zakup ok. 16 metrowej kawalerki w Śródmieściu lub ok. 30 metrowego mieszkania na Białołęce. Należy jednak liczyć się z tym, że na zakup mieszkania średniej wielkości w Warszawie trzeba przeznaczyć ok. 650 000 zł.
Ceny mieszkań w Warszawie – prognozy
Ceny mieszkań w Warszawie – rynek wtórny
Mimo tak dużej liczby inwestycji deweloperskich nadal ogromny udział w rynku sprzedaży mieszkań mają mieszkania z rynku wtórnego. Zgodnie z danymi z serwisu zametr.pl średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym we wrześniu 2023r. kształtowała się na poziomie 16 728 zł/m2 i była o 16,2% wyższa niż rok wcześniej.
Trzeba jednak mieć świadomość, że powyższa średnia cena mieszkania w Warszawie to średnia cena ofertowa. Jeśli przyjrzymy się cenom transakcyjnym, to średnia cena metra kwadratowego we wrześniu 2023 roku wynosi ok. 12 200zł.
Analizujące średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego należy zwrócić uwagę na to, że im mniejsze mieszkanie, tym cena za metr kwadratowy wyższa. Ta prawidłowość dotyczy jednak nie tylko mieszkań w Warszawie, ale jest charakterystyczna dla wszystkich rynków mieszkań w Polsce.
Podobnie jak w przypadku cen mieszkań z rynku pierwotnego, tak i w tym przypadku mamy do czynienia ze sporymi różnicami cenowymi pomiędzy dzielnicami Warszawy. Różnice te sięgają kilku tysięcy złotych, co oznacza, że mając do wydania ok. 300 tys. złotych możemy liczyć na zakup ok. 16 metrowej kawalerki w Śródmieściu lub ok. 30 metrowego mieszkania na Białołęce. Należy jednak liczyć się z tym, że na zakup mieszkania średniej wielkości w Warszawie trzeba przeznaczyć ok. 650 000 zł.
Ceny mieszkań w Warszawie – prognozy
W 2020 roku, gdy rozpoczynała się pandemia, wielu ekspertów mówiło, że ceny mieszkań w Warszawie i w innych dużych miastach w Polsce będą spadać. Ich prognozy okazały się jednak niewłaściwe, gdyż kolejne czynniki mające wpływ na rynek nieruchomości, takie jak wybuch wojny w Ukrainie, który spowodował boom na rynku najmu czy podwyżki stóp procentowych. To wszystko co prawda nieco zahamowało wzrost cen mieszkań i mówiło się o znacznym spadku liczby potencjalnych nabywców, co miało wpłynąć na obniżki cen mieszkań. Patrząc na dane historyczne na portalu zametr.pl widać jednak wyraźnie tendencję wzrostową, mimo niewielkiego załamania w II kwartale 2022 roku.
Warto również mieć na względzie inne czynniki, które mają wpływ na rynek nieruchomości, w tym programy rządowe wsparcia. W lipcu 2023 roku ruszył program bezpieczny kredyt 2%, co niemal od razu przełożyło się na zwiększenie popytu na rynku nieruchomości. Znów pojawiają się sytuacje, w których mieszkania o najbardziej pożądanym metrażu ok. 40-50m2 znajdują swoich nabywców w ciągu kilku godzin od opublikowania oferty. Jeśli dodamy do tego zaskakującą wielu decyzję o dużej obniżce stóp procentowych na początku września 2023 roku, co przełoży się na niższe raty kredytu, raczej trudno oczekiwać spadku cen mieszkań w Warszawie i innych miastach w Polsce.
Pomocne materiały:
