Pandemia koronawirusa trwa już od roku, a restrykcje i obostrzenia dotykają bardzo wielu gałęzi gospodarki. Wiele osób zastanawia się, jak w obliczu pandemii zachowa się rynek nieruchomości. Pojawiają się pytania czy ceny mieszkań spadną czy wręcz przeciwnie, jak będzie wyglądał rynek mieszkań na wynajem oraz czy inwestycje w nieruchomości będą w 2021 roku opłacalne. Zobaczmy, co wpływa na sytuację na rynku nieruchomości, jak wyglądał on w 2020 roku i jakie są prognozy na rok 2021.
Niskie stopy procentowe
W ostatnich latach mamy do czynienia z bardzo niskim poziomem stóp procentowych. Dzięki temu kredyty hipoteczne nigdy nie były tak tanie jak obecnie, co zachęca do ich zaciągania. Jeśli dodamy do tego niższy wkład własny na poziomie 10% wartości kupowanej nieruchomości, co oferuje coraz więcej banków, to nietrudno dostrzec, że kredyt hipoteczny staje się dostępny dla coraz szerszej grupy ludzi.
Jednocześnie niskie stopy procentowe oznaczają bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych, przy zdecydowanie wyższym poziomie inflacji. Oznacza to, że bezpieczne i przez lata praktykowane przez Polaków lokowanie oszczędności na lokatach bankowych powoduje spadek wartości posiadanych środków, gdyż oprocentowanie lokaty jest zdecydowanie niższe niż inflacja. Jak podają eksperci, niski poziom stóp procentowych powinien zostać utrzymany co najmniej do końca 2022 r.
Pokłosiem niskich stóp procentowych jest zatem zwiększenie popytu na nieruchomości, gdyż na rynek mieszkaniowy wkraczają dwie bardzo liczne grupy osób. Pierwszą z nich są te, które do tej pory nie mogły kupić własnego M ze względu na brak możliwości zaciągnięcia kredytu, a drugą takie, które do tej pory zadowalały się bezpiecznym trzymaniem kapitału na lokatach. Mimo pandemii mamy zatem duży popyt, czego efektem jest utrzymywanie się tendencji wzrostowej cen mieszkań.
Rynek mieszkaniowy – zmiany cen w 2020r.
Rynek nieruchomości, mimo dużej destabilizacji i kryzysie w wielu branżach gospodarki dotkniętych bezpośrednio skutkami pandemii, nie został dotknięty znaczącymi zmianami. Mimo zapowiedzi wielu ekspertów, których prognozy przewidywały spadki cen mieszkań w trzecim i czwartym kwartale 2020 r., nie doszło do dużych obniżek cen. Co prawda ceny przestały rosnąć tak szybko jak w latach poprzednich, ale mimo tego w największych miastach w Polsce nadal widać znaczący wzrost wartości nieruchomości w porównaniu do roku poprzedniego.
Zgodnie z raportem opracowanym przez PKO BP, ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w trzecim kwartale 2020 roku w Warszawie wzrosły 8,4% w stosunku do cen z trzeciego kwartału roku 2019. W Krakowie zanotowano 12,7% wzrost, w Trójmieście 12,3% we Wrocławiu 11,6%, w Poznaniu 7,3%. Prawdziwymi rekordzistami tego zestawienia są jednak miasta mniejsze, takie jak Zielona Góra, w której zanotowano aż 33% wzrost cen, Kielce ze wzrostem aż 29,9% oraz Szczecin, w którym zanotowano 23% wzrost cen.
Oprócz analizy cen mieszkań w porównaniu do poprzedniego roku warto spojrzeć również na rynek mieszkaniowy w ujęciu kwartalnym. Dzięki temu można zauważyć, że rynek jednak zareagował na niepewność panującą w gospodarce w dobie pandemii i pomiędzy kolejnymi kwartałami 2020 r. widać niewielkie korekty cen.
Zdecydowanie szybciej zareagował rynek pierwotny, na którym już drugim kwartale 2020 r. było widać kilkuprocentowe spadki cen mieszkań w większości dużych miast. Wyjątkiem był Kraków, w którym w okresie tym ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 4%. Wydaje się zatem, że deweloperzy wobec niepewności co do dalszego rozwoju rynku i niekorzystnych prognozach chcieli wyprzedać posiadane nieruchomości i w tym celu zaproponowali niewielkie obniżki cen. Kolejny kwartał nie przyniósł jednak dalszych obniżek, lecz pojawiły się ponownie kilkuprocentowe wzrosty, w Warszawie sięgające nawet niemal 8%. Oznacza to, że na rynku pierwotnym za mieszkanie warte około 300 tys. złotych w trzecim kwartale 2020 r. trzeba było zapłacić o 24 tys. zł więcej.
Na sytuację spowodowaną pandemią rynek wtórny zareagował z pewnym opóźnieniem i kilkuprocentowe obniżki cen mieszkań można zobaczyć dopiero w trzecim kwartale 2020 r. Spadki te dotyczyły m.in. Warszawy i Wrocławia, ale oparł się im Kraków, Gdańsk czy Poznań, w których tendencja wzrostowa była utrzymywana. Najszybciej rosły ceny mieszkań z rynku wtórnego w Łodzi, gdzie zanotowano 7%.
Rynek wynajmu mieszkań w 2020r.
Ważnym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości jest rynek wynajmu. Spora grupa osób, które decydowały się lokować swoje oszczędności w nieruchomości, inwestowała w mieszkania na wynajem. Rynek wynajmu, zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego wydawał się być stabilnym źródłem bieżących przychodów z nieruchomości, ale sytuacja ta w 2020r. znacznie się zmieniła. Ze względu na restrykcje i lockdown, który dotknął niemal cały świat, turystyka niemal zanikła, w związku z czym wynajem krótkoterminowy przestał funkcjonować. Wielu właścicieli mieszkań tego rodzaju zdecydowało się wynajmować swoje nieruchomości na dłuższy czas, a tym samym zwiększyła się podaż mieszkań na wynajem dostępnych na rynku. To z kolei, w połączeniu z mniejszą liczbą osób chętnych wynająć mieszkanie, wynikającą z pracy zdalnej i nauką online, spowodowało, że spadły stawki czynszów za wynajem.
Jak widać na powyższym wykresie, wysokość czynszu za wynajem mieszkania, zarówno w Warszawie jak i w 6 największych miastach zdecydowanie spadła. W trzecim kwartale 2020r. osiągnęła ona poziom stawek czynszowych z drugiego kwartału 2019r. Wynajem mieszkań stał się zatem mniej opłacalną inwestycją, gdyż nie tylko spadły stawki za wynajem przy rosnącej wciąż inflacji, ale również wzrosło ryzyko pustostanów, zwłaszcza wśród mieszkań położonych w gorszych lokalizacjach czy w mieszkaniach o niższym standardzie. Najemcy mogą przebierać w ofertach, a dzięki obniżeniu stawek najmu mogą zdecydować się na wynajem mieszkań w lepszych dzielnicach lub w wyższym standardzie.
Prognozy dla rynku nieruchomości na rok 2021
Początek 2021 roku nie przyniósł żadnych wielkich wahań na rynku nieruchomości. Eksperci przewidują, że sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań będzie nadal raczej stabilna, z możliwymi niewielkimi okresowymi wahaniami, ale raczej niezbyt wielkimi. W Polsce nieustannie występuje niedobór mieszkań, co utrzymuje popyt na mieszkania na jednakowym poziomie. Jeśli dodamy do tego inwestorów, którzy wykorzystują nieruchomości do lokowania nadwyżki kapitału, to mamy dużą stabilizację po stronie popytowej. Stabilny popyt dotyczy przede wszystkim nieruchomości 1-3 pokojowych, które są towarem najbardziej płynnym i najszybciej znajdującym nabywców.
W związku z powyższym nie należy się spodziewać, że deweloperzy i osoby sprzedające nieruchomości na rynku wtórnym będą skłonne żądać mniej za swoje mieszkania, skoro raczej nie będą mieć problemów, by znaleźć klientów na swoją nieruchomość.
Obniżki na rynku wynajmu nieruchomości mogą spowodować pewne zniechęcenie u inwestorów kupujących nieruchomości na kredyt, który miał być spłacany z otrzymywanego od najemców czynszu. Otrzymanie kredytu hipotecznego co prawda nie powinno być problemem, ze względu na niższe wymagania dotyczące wkładu własnego, ale może się okazać, że nie uda im się tak szybko wynająć mieszkania jak miałoby to miejsce w normalnych warunkach lub wynajmą je oni po niższej stawce niż pierwotnie zakładali. Zanim jednak zdecydują się rozpocząć swoje inwestycje, to powinni przeprowadzić badanie rynku w swoim mieście, by ocenić, czy planowana inwestycja spełni pierwotne założenia.
Rynek wynajmu, dopóki sytuacja epidemii koronawirusa nie ustabilizuje się na tyle, że studenci i pracownicy biurowi wrócą do nauki i pracy stacjonarnej, może nadal notować delikatne spadki lub utrzymywać poziom czynszów na podobnym poziomie. Dopóki pandemia się nie skończy, w większości dużych miast czynsze nie będą rosły, ale już utrzymanie się ich na podobnym poziomie co obecnie powinno być uznane za zjawisko pozytywne, oznaczające, że rynek nieruchomości jest gałęzią gospodarki mniej od innych podatną na kryzysy.
Pomocne materiały:
