Podejmując decyzję o sprzedaży nieruchomości właściciele zastanawiają się, jak określić wartość nieruchomości i jaką cenę wystawić w ogłoszeniu, by cena nie była zbyt niska ani zbyt wysoka. Zadanie to nie jest takie proste, gdyż wartość nieruchomości zależy od wielu różnych czynników. Zobacz od czego zależy cena sprzedaży i sprawdź, jak ustalić wartość rynkową sprzedawanej nieruchomości.
Wartość nieruchomości – co na nią wpływa?
Określenie wartości rynkowej nieruchomości wymaga analizy szeregu czynników, wśród których jedne mają większy, a inne nieco mniejszy wpływ na wartość nieruchomości. Do czynników stawianych na pierwszym miejscu należy lokalizacja sprzedawanej nieruchomości. Zwykle im bliżej centrum miasta, tym nieruchomość droższa. Znaczenie przy wycenie może mieć jednak również zła lub dobra sława danej dzielnicy, która nie zawsze musi być związana z odległością od centrum. W dzielnicach uznawanych za prestiżowe ceny nieruchomości będą wyższe niż w innych, cieszących się mniejszym uznaniem, mimo podobnej odległości od centrum miasta. Kupujący są w stanie również zapłacić dużo więcej za mieszkania położone blisko metra czy w dzielnicach dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta.
Choć wśród pośredników mówi się, że na wartość nieruchomości wpływają trzy czynniki czyli lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja, to mimo tego można bez wątpienia wskazać również inne determinanty, od których zależy wycena nieruchomości. Są nimi stan techniczny mieszkania, jego wielkość, układ funkcjonalny czy piętro, na którym się ono znajduje. Niebagatelny wpływ na cenę ma również stan budynku, w którym znajduje się nieruchomość, oraz stan prawny nieruchomości. Im mniej pracy będzie wymagało doprowadzenie mieszkania do stanu, w którym będzie można w nim komfortowo zamieszkać, tym wyższa będzie jego cena.
Wartość nieruchomości jest jednak uzależniona nie tylko od cech samej nieruchomości, ale również od aktualnej sytuacji rynkowej. Na rynku nieruchomości doskonale widać zależność cen nieruchomości od popytu i podaży. Szczególnie wyraźne to było na rynku nieruchomości w latach 2008-2009, kiedy lawinowo rosnący popyt na mieszkania spowodował błyskawiczny wzrost cen nieruchomości. Wówczas popyt był tak duży, że kupujący byli gotowi podbijać cenę w trakcie negocjacji, byle tylko udało im się kupić wymarzoną nieruchomość. Sytuacja taka jest jednak raczej ewenementem i na stabilnym rynku wpływ różnic pomiędzy popytem i podażą jest zdecydowanie mniej spektakularny.
Bez wątpienia jednak zwiększenie popytu na nieruchomości oznacza wzrost ich ceny, przy czym przyczyny takiej sytuacji rynkowej mogą być bardzo różne. Gdy stopy procentowe są niskie, tak jak to ma miejsce obecnie, to wielu inwestorów chce bezpiecznie zainwestować posiadany kapitał, a jednocześnie nie ograniczyć straty spowodowane inflacją. W związku z tym ucieka z banków lokując swoje środki w nieruchomościach, przez co rośnie popyt na nie i zwiększona sprzedaż mieszkań prowadzi i do wzrostu cen na rynku.
Wycena nieruchomości – przegląd cen ofertowych
Mając wiedzę na temat tego, co wpływa na wartość rynkową nieruchomości, możesz spróbować wstępnie oszacować swoją nieruchomość. Najłatwiej jest to zrobić przeglądając portale z ogłoszeniami o nieruchomościach, na których można znaleźć oferty sprzedaży przeróżnych nieruchomości. Zanim zaczniesz przeglądać oferty mieszkań z całego obszaru Warszawy czy innego miasta, postaraj się jak najbardziej zawęzić kryteria wyszukiwania. Rynek mieszkań jest na tyle różnorodny i wartość mieszkania zależny od wspomnianej wyżej lokalizacji, że warto znaleźć nieruchomości jak najbardziej zbliżone lokalizacją i metrażem do Twojego mieszkania. Działając w ten sposób poznasz zakres cen nieruchomości podobnych i będzie to dobrą podstawą do zorientowania się jak kształtują się ceny ofertowe.
Po takiej wstępnej analizie ofert być może zauważysz spory rozrzut cen pomiędzy nimi, który może mieć różne podstawy. Często jest tak, że niska cena mieszkania jest związana z chęcią szybkiej sprzedaży lub mieszkanie jest w kiepskim stanie technicznym i wymaga gruntownego remontu, co przekłada się na jego wartość rynkową.
Wysoka cena nieruchomości może z kolei wynikać z pobudek emocjonalnych, gdyż wielu właścicieli traktuje swoją nieruchomość jako coś naprawdę wyjątkowego. Wiążą oni z nią szereg prywatnych wspomnień i trudno jest im na chłodno podejść do sprzedaży nieruchomości. Wpływa to na oczekiwania związane z ceną, za którą chcą oni sprzedać mieszkanie, która w przypadku takich ofert jest zwykle mocno wygórowana i nie pasuje do aktualnych realiów rynku.
Przy analizie cen ofertowych odrzuca się najczęściej oferty skrajne i dalszą analizę opiera się na nieruchomościach pozostałych. Warto przyjrzeć się im dokładniej i zobaczyć, jaki jest stan tych nieruchomości i ich układ funkcjonalny, a następnie porównać to z własną nieruchomością. Dzięki temu będzie można wstępnie określić rząd wielkości ceny, o której można myśleć przy sprzedaży nieruchomości, ale należy pamiętać, że rzadko kiedy jest to cena, za którą faktycznie będziesz mógł sprzedać swoją nieruchomość.
Cena ofertowa a cena transakcyjna – jakie są różnice?
Opisana powyżej analiza cen na portalach ogłoszeniowych dotyczyła ceny ofertowej czyli ceny, która jest podana w ogłoszeniu. Bardzo rzadko, a właściwie niemal nigdy, cena ofertowa jest równoznaczna z ceną transakcyjną czyli ceną, którą kupujący faktycznie płaci za nieruchomość. Wysokość cen transakcyjnych jest niższa, gdyż zanim sprzedaż dojdzie do skutku, to przychodzi czas negocjacji, podczas których strony ustalają wszystkie warunki sprzedaży. Zwykle kupujący stara się obniżyć cenę sprzedaży, a w zależności od umiejętności negocjacyjnych udaje mu się obniżyć cenę ofertową o 5-10%, a czasem nawet więcej.
Patrząc na te różnice, które mogą sięgać kilkunastu procent, nietrudno stwierdzić, że wysokość ceny ofertowej może służyć do tego, by poznać rząd wielkości cen nieruchomości w danej lokalizacji, ale nie powinieneś jej utożsamiać z faktyczną kwotą, która wpłynie na konto po transakcji sprzedaży nieruchomości. Aby ją określić powinieneś kierować się wysokością cen transakcyjnych. Ich poznanie nie jest jednak łatwe, bo nie są to informacje dostępne powszechnie.
Jak poznać ceny transakcyjne?
Ceny transakcyjne to ceny, które faktycznie zostały zapłacone po sprzedaży nieruchomości i są to dane, które pochodzą z aktów notarialnych. Dostęp do nich ma np. rzeczoznawca majątkowy, który na podstawie tych danych wykonuje operat szacunkowy służący do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wykonanie operatu kosztuje kilkaset złotych i niektórzy sprzedający decydują się na skorzystanie z usług rzeczoznawcy, zanim zdecydują się wystawić swoje ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy nie jest jednak jedyną osobą, która może znać ceny transakcyjne. Doskonałym źródłem informacji o wartości nieruchomości może być doświadczony pośrednik, zwłaszcza działający na lokalnym rynku. Dzięki dużej liczbie nieruchomości w podobnej lokalizacji ma on szeroki obraz lokalnego rynku i zna nie tylko ceny ofertowe, ale przede wszystkim ceny transakcyjne nieruchomości, które zostały sprzedane za jego pośrednictwem. Pozwala to tworzyć własną bazę danych cen transakcyjnych, z której może korzystać podczas szacowania wartości nieruchomości zgłaszanych przez kolejnych sprzedających.
Poza tymi dwoma profesjonalnymi źródłami wiedzy na temat cen transakcyjnych możesz skorzystać również z tzw. poczty pantoflowej czyli informacji od osób, które niedawno sprzedały mieszkania w podobnej lokalizacji. Musisz jednak pamiętać, że często wiarygodność tych danych może być wątpliwa, gdyż niektórzy lubią nieco koloryzować i podawać cenę wyższą od tej, którą faktycznie udało im się uzyskać. Inni zaś nie chcą dzielić się takimi informacjami i wolą nie podawać ceny, za którą sprzedali swoje mieszkanie. Jednym słowem jeśli chcesz sprzedać nieruchomość, to ustalenie wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie takich informacji nie jest najlepszym pomysłem.
Określenie ceny ofertowej – samodzielnie czy z pośrednikiem?
Wiesz już, co wpływa na wartość nieruchomości, wiesz jak analizować ceny ofertowe i jak poznać ceny transakcyjne, a zatem czas najwyższy by wycenić Twoje mieszkanie. Możesz to zrobić samodzielnie, na podstawie ofert na portalach, ale nie znając dobrze rynku nieruchomości i mając ograniczony dostęp do cen transakcyjnych musisz mieć świadomość, że wycena nieruchomości wykonana w taki sposób może być niedostosowana do faktycznych warunków rynkowych. W takiej sytuacji zdecydowanie lepiej posiłkować się fachowym wsparciem pośrednika lub rzeczoznawcy, którzy na podstawie swojego doświadczenia i dostępnych dla nich danych będą mogli lepiej wycenić nieruchomość.
Musisz również pamiętać, że na wysokość ceny sprzedaży spory wpływ ma czas, w którym chcesz sfinalizować transakcję. Im mniej masz czasu na sprzedaż mieszkania, tym trudniej Ci będzie wycenić nieruchomość samodzielnie. Nie masz bowiem czasu, by eksperymentować i ogłaszać mieszkanie czy dom w cenie wysokiej jak na aktualne warunki rynkowe, bo wiąże się to z ryzykiem, że sprzedaż nie nastąpi w określonym przez Ciebie terminie. W takim przypadku lepiej sięgnąć po wsparcie specjalisty jakim jest rzeczoznawca i pośrednik, którzy lepiej orientują się w cenach i potrafią dokonać wyceny lepiej dopasowanej do aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, co przełoży się na sprzedaż w ustalonym przez Ciebie czasie.
Jeśli sprzedaż mieszkania lub domu nie wiąże się z konkretnym czasem, w jakim trzeba dokonać transakcji, to możesz zdecydować się na samodzielnie ustalenie ceny ofertowej. Musisz mieć jednak świadomość, że niestety może ona znacząco różnić od możliwej do osiągnięcia ceny rynkowej. Często zdarza się, że właściciel zawyża cenę sprzedaży, gdyż podchodzi do sprzedaży bardzo emocjonalnie i zamiast spojrzeć racjonalnie na swoje mieszkanie czy dom, patrzy na nie przez pryzmat czasu i serca, które włożył w jego zaprojektowanie i wykończenie. Kupujący z kolei najczęściej patrzy na zimno i analizuje czy warto kupić dane mieszkanie nie biorąc pod uwagę emocji właścicieli, lecz porównując cenę oferowanej nieruchomości do ofert podobnych. Z tego powodu podejście właścicieli nie jest właściwe, choć niestety dość częste, co można zauważyć patrząc na portale ogłoszeniowe. Często znajdują się na nich oferty, które są tam obecne już od dobrych kilku miesięcy i niestety nie cieszą się popularnością, gdyż są one oferowane w zbyt wysokich cenach.
Mając na uwadze wszystko, co zostało napisane powyżej, można powiedzieć z całą pewnością, że wycena mieszkań i domów to zagadnienie złożone. Samodzielne przeprowadzenie wyceny nie jest łatwe, bo do dobrego przygotowania oferty trzeba dobrze znać rynek i wiedzieć, w jakiej cenie trzeba zaoferować nieruchomość, by sprzedaż doszła do skutku. Konkluzja jest zatem jednoznaczna, jeśli chcesz, by sprzedaż mieszkania czy domu odbyła się szybko i sprawnie, to lepiej skorzystaj z profesjonalnego wsparcia.
Jeśli nie zależy Ci na czasie, to możesz próbować sprzedawać mieszkanie wycenione samodzielnie czyli najczęściej powyżej wartości rynkowej. Musisz mieć jednak świadomość, że to znacząco wpłynie na czas sprzedaży, gdyż na rynku zwykle znajduje się szereg nieruchomości podobnych, które kupujący ocenia jako lepsze, właśnie ze względu na bardziej atrakcyjną cenę.
Musisz mieć zatem świadomość, że w przypadku oczekiwania zbyt wysokiej ceny, zanim sprzedaż dojdzie do skutku, to rynek może znacząco się zmienić. Po drugie każdy miesiąc zwłoki w sprzedaży nieruchomości oznacza dodatkowe koszty. Chodzi tutaj nie tylko o koszty utrzymania mieszkania, ale również koszty utraconych korzyści czyli np. czynszu z wynajmu mieszkania lub kosztów kredytu, który miałby być spłacony po sprzedaży danej nieruchomości. Często jest tak, że wysokość tych kosztów przewyższa różnicę w cenie pomiędzy średnimi cenami nieruchomości oferowanych na rynku, więc proponowanie zbyt wysokich cen sprzedaży wcale nie poprawia opłacalności transakcji.
Pomocne Materiały:
