Wynajem nieruchomości to powszechne zjawisko na rynku nieruchomości i jeden z podstawowych sposobów odpłatnego korzystania z lokali mieszkalnych i użytkowych. Poszukując nieruchomości do wynajęcia wiele osób skupia się na jej lokalizacji, metrażu i czynszu, pomijając kwestie prawne, co może prowadzić do późniejszych kłopotów. Zobaczmy kto może być wynajmującym, a kto najemcą i w jakich sytuacjach wynajem może być zwolniony z VAT.
Wynajem nieruchomości nie tylko od właściciela
Często można spotkać się z opiniami, że wynajmującym mieszkanie może być tylko właściciel mieszkania. Nie jest to jednak w pełni zgodne z prawdą, bo zgodnie z przepisami wynajmującym może być każdy, kto włada lokalem na podstawie jakiegokolwiek ważnego stosunku prawnego. Może być nim zatem nie tylko właściciel, którego prawo do władania lokalem wynika wprost z prawa własności, ale również osoba, która ma prawo do władania lokalem np. na podstawie umowy użyczenia czy najmu. W przypadku podnajmu, bo z tym będziemy mieć tutaj do czynienia, czyli wynajmu mieszkania osobie trzeciej, warto sprawdzić, czy właściciel nieruchomości zezwala na podnajem i zawarta z nim umowa najmu faktycznie zawiera stosowne zapisy.
Mając tę wiedzę i poszukując mieszkania na wynajem warto zawsze sprawdzać czy osoba, która przedstawia się jako osoba mająca prawo do wynajmu i chcąca podpisać umowę najmu faktycznie ma do tego prawo. Podstawą jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, a konkretnie działu II, w którym znajdują się dane właściciela. Następnie należy sprawdzić tożsamość osoby, która przedstawia nam się jako wynajmujący, prosząc ją o wylegitymowanie się. Jeśli wynajem ma się odbywać na podstawie umowy podnajmu, to trzeba sprawdzić, czy dane osoby podpisanej na umowie najmu zezwalającej na podnajem, zgadzają się z danymi z księgi wieczystej.
Niektórym może się wydawać, że to zbędne czynności, ale jeśli chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie, to działając z ograniczonym zaufaniem do osoby oferującej mieszkanie, możesz uchronić się przed wieloma niespodziewanymi problemami. Jest bowiem spotkać wiele historii związanych z wynajmem mieszkań przez osoby, które opiekowały się mieszkaniami pod nieobecność właściciela. Mając dostęp do mieszkania mogły bez przeszkód prezentować nieruchomość zainteresowanym, a następnie podpisywały umowę najmu i po zainkasowaniu kaucji wydawały najemcy rzecz do używania. Dużą niespodzianką dla najemcy było późniejsze pojawienie się prawowitego właściciela, który chciał skorzystać z mieszkania na podstawie przysługującego mu prawa własności. Jego prawo było oczywiście nadrzędne w stosunku do umowy najmu zawartej bez odpowiedniego umocowania prawnego i przysługiwało mu prawo roszczenia do wydania mieszkania, ale sytuacja taka nie była komfortowa dla żadnej ze stron. Dlatego lepiej dmuchać na zimne i chcąc wynająć mieszkanie warto sprawdzać, czy wynajmujący jest faktycznie właścicielem nieruchomości lub posiada odpowiednie dokumenty potwierdzające prawo do zwarcia umowy najmu danej nieruchomości.
Wynajem mieszkania od firmy
Rynek nieruchomości w Polsce znacznie się rozwija i coraz więcej osób wynajem mieszkań traktuje jako biznes. W związku z tym sytuacja, w której stroną umowy najmu jest firma, wcale nie należą do rzadkości. Z punktu widzenia najemcy nie powinno to stanowić żadnego problemu pod warunkiem, że sprawdzi czy firma oferująca mieszkanie jest w posiadaniu tytułu prawnego do lokalu oraz czy osoba, która w imieniu firmy będzie podpisywać umowę, ma do tego odpowiednie umocowanie prawne.
Nie należy się również obawiać, że w sytuacji, gdy właścicielem lokalu jest firma, pojawi się problem z podatkiem VAT. Podatek ten w przypadku najmu nie zależy od tego, kim jest właściciel lokalu (czy jest to osoba fizyczna czy firma), ale od tego, na jakie cele wynajmowane jest mieszkanie. A zatem, nawet jeśli właścicielem nieruchomości jest firma, ale nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkalne, to w takiej sytuacji występuje przedmiotowe zwolnienie z VAT.
Wynajem nieruchomości na firmę
Coraz częściej na rynku wynajmu pojawiają się również sytuacje, w których najemca chce wynająć nieruchomość na firmę. Jest to zjawisko bardzo częste w przypadku korporacji, które oferują swoim pracownikom mieszkania służbowe. Osoba mieszkająca w mieszkaniu nie będzie zatem najemcą, ale kimś, kto korzysta z lokalu udostępnionego mu przez pracodawcę, który jest stroną umowy. W związku z tym przed podpisaniem umowy najmu należy sprawdzić, czy osoba podpisująca umowę ma odpowiednie upoważnienia do zawierania umów w imieniu firmy. Zgodnie z tym co zostało napisane powyżej, jeśli nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkalne, to niezależnie od tego, kto jest stroną umowy, czynność ta jest zwolniona z VAT.
Drugim przypadkiem, z którym bardzo można się spotkać na rynku nieruchomości, jest sytuacja, w której najemcą jest firma, ale chce ona wynająć lokal użytkowy od osoby prywatnej. W takim przypadku po raz kolejny pojawia się pytanie o wynajem lokalu użytkowego przez osobę fizyczną a VAT. Z opinii dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wynika, że wynajem na cele użytkowe wypełnia warunki definicji prowadzenia działalności gospodarczej, a zatem co do zasady podlega podatkowi VAT. Jednakże można tutaj skorzystać ze zwolnienia, przy czym ma ono charakter podmiotowy i zależy od wysokości przychodów osiąganych z najmu. Jeśli roczne przychody w poprzednim roku podatkowym nie przekraczają 200 tys. zł, to podatnik (czyli wynajmujący) może korzystać z podmiotowego zwolnienia z VATu.
Pomocne Materiały:
