Coraz więcej osób inwestuje w kilka, a nawet kilkanaście mieszkań na wynajem i decyduje się na prowadzenie działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości. Daje im to szereg korzyści związanych z optymalizacją podatkową, ale uniemożliwia korzystanie z możliwości zawierania umowy najmu okazjonalnego. Osoba taka może jednak wykorzystać najem instytucjonalny, który lepiej zabezpiecza jej prawa właściciela niż przepisy wynikające wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów. Zobaczmy na czym polega najem instytucjonalny, kogo chroni i w jaki sposób można zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego.
Najem instytucjonalny – co to jest?
Najem instytucjonalny to prawo, które przysługuje właścicielom mieszkań na wynajem, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. Możliwość skorzystania z najmu instytucjonalnego dotyczy jednak wyłącznie lokali mieszkalnych, co oznacza, że wynajmując lokal usługowy, handlowy czy inny, przedsiębiorca nie może skorzystać z tego rozwiązania.
Celem wprowadzenie tego rozwiązania prawnego jest wyrównanie praw przysługującym stronom zawierającym umowę najmu. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które obowiązują, gdy zawierana jest zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, dają dużą ochronę najemcom, przy nieproporcjonalnie małej ochronie interesów wynajmującego. Wprowadzenie umowy najmu okazjonalnego, z której mogą skorzystać osoby wynajmujące mieszkania prywatnie, oraz umowy najmu instytucjonalnego, z której mogą skorzystać przedsiębiorcy, spowodowało wyrównanie rażących różnic pomiędzy stronami i dało właścicielom mieszkań prawo do szybszego doprowadzenia do eksmisji najemcy problematycznego.
Umowa najmu instytucjonalnego – jak ją zawrzeć?
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego wymaga dołączenia oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca musi również oświadczyć, że zobowiązuje się do opróżnienia lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie (nie krótszym niż 14 dni) i nie przysługuje mu prawo do lokalu zastępczego i socjalnego.
Sama umowa najmu instytucjonalnego nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, wystarczy zwykła forma pisemna. Forma aktu notarialnego jest jednak konieczna dla składanego przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W odróżnieniu od umowy najmu okazjonalnego, najemca nie musi wskazywać lokalu alternatywnego ani dostarczać zgody jego właściciela na zamieszkanie, co zmniejsza liczbę formalności potrzebnych do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego.
Czas trwania umowy najmy instytucjonalnego
Umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego muszą być zawarte na czas oznaczony. Nie ma tutaj jednak, tak jak w przypadku najmu okazjonalnego, górnej granicy tego okresu. Oznacza to, że umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat i zapisy ustawy regulującej najem instytucjonalny znoszą przepisy kodeksu cywilnego (art. 661 1) mówiące o tym, że wszystkie umowy najmu po okresie 10 lat przekształcają się w umowy najmu na czas nieoznaczony. Jednym słowem w najmie instytucjonalnym możemy mieć do czynienia z umowami najmu zawartymi nawet na 15, 20 czy 30 lat.
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego, jako umowa zawarta na czas oznaczony, może być wypowiedziana w następujących przypadkach:
- wypowiedzenie przez wynajmującego z powodów określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów ,
- wypowiedzenie przez najemcę z powodów określonych w kodeksie cywilnym w art. 664 i 682,
- w przypadkach określonych w umowie najmu przez strony.
Ustawa o ochronie praw lokatorów wyraźnie wskazuje sytuacje, w której możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego przez wynajmującego, a są to przypadki, w których najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę jest możliwe wtedy, gdy:
- w lokalu znajdują się wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy czym musiały one powstać w trakcie trwania najmu lub, jeśli były już wcześniej, najemca nie wiedział o nich w momencie rozpoczęcia najmu,
- w lokalu pojawią się wady zagrażające życiu lub zdrowiu, niezależnie od tego kiedy powstały – wówczas najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Strony umowy mogą poszerzyć katalog sytuacji, w której będzie możliwe rozwiązanie umowy i zastrzec możliwość zastosowania takiego rozwiązania przez każdą ze stron. Należy jednak pamiętać, że konieczne jest dokładne wskazanie przypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy, a do najczęściej wymienianych należą sytuacje życiowe, np. przeprowadzka najemcy do innego miasta z powodu zmiany pracy, zakończenie studiów czy inne konkretnie wskazane w umowie sytuacje. Określając je strony mogą wskazać okres wypowiedzenia, a jeśli tego nie zrobią, to obowiązują ich przepisy zawarte w kodeksie cywilnym.
Procedura eksmisji w oparciu o umowę najmu instytucjonalnego
Po zakończeniu okresu najmu lub zakończeniu okresu wypowiedzenia najemca zobowiązany jest do opróżnienia lokalu. Jeśli tego nie uczynił, to wynajmujący dostarcza najemy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W żądaniu tym musi być wskazany termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 14 dni, biegnący od dnia doręczenia żądania. Jeśli mimo upływu czasu żądanie opróżnienia lokalu pozostaje bezskuteczne, to właściciel ma prawo wystąpić do sądu i nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po jego otrzymaniu właściciel może wystąpić bezpośrednio do komornika o dokonanie eksmisji. Przy eksmisji najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, co oznacza, że może być ona wykonana do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu.
Korzyści z najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego
Patrząc na wszystko, co zostało napisane powyżej, można powiedzieć, że najem instytucjonalny to rozwiązanie dający właścicielowi mieszkania prawo do szybszego dochodzenia swoich praw i opróżnienia lokalu zajmowanego przez nieuczciwego najemcę. Dzięki podpisanemu przez najemcę oświadczeniu o dobrowolnemu poddaniu się egzekucji, właściciel omija długą i skomplikowaną procedurę eksmisji prowadzoną w przypadku zwyczajnych umów najmu. Dodatkową zaletą tego rozwiązania jest fakt, że najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, na który zwykle trzeba długo czekać, co znacznie przedłuża całą procedurę eksmisji prowadzoną w takich warunkach.
Jedyną niedogodnością, o której często wspominają właściciele mieszkań, jest konieczność wizyty u notariusza i poniesienia kosztów aktu notarialnego. Zwykle to oni pokrywają je w całości, gdyż to ich prawa są lepiej chronione przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego. Jeśli jednak porównamy koszt rzędu 200-300zł z korzyściami, jakie niesie za sobą zawarcie umowy najmu instytucjonalnego, to wydaje się, że jest to wydatek, który zdecydowanie warto ponieść.
Patrząc na najem instytucjonalny z punktu widzenia najemcy można z całą pewnością powiedzieć, że umowa ta jest dla niego równie bezpieczna, co zwykła umowa najmu. Jeśli ma uczciwe zamiary, będzie regularnie opłacał czynsz i nie będzie wykonywał czynności dających wynajmującemu możliwość wypowiedzenia umowy najmu, to nie musi się martwić, że właściciel będzie chciał go usunąć przed zakończeniem okresu najmu. Zwykle to wynajmujący ponosi koszty aktu notarialnego, który jest konieczny do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego, a zatem nie musi obawiać się też o wyższe koszty związane z taką umową.
Jednym słowem, wszystkie osoby, które wynajmują mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, powinny wykorzystać najem instytucjonalny, aby zabezpieczyć swoje interesy i do minimum ograniczyć ryzyko związane z wynajmem.
Pomocne materiały:
