W październiku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) po raz pierwszy od 15 miesięcy zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych. Mówi się o planowanych kolejnych podwyżkach, a wielu analityków snuje rozważania na temat tego, jak mogą one wpłynąć na rynek mieszkaniowy w Polsce. Zobaczmy, czy i w jaki sposób podwyżki stóp procentowych wpłyną na ceny mieszkań.
Wzrost stóp procentowych – jakich zmian można się spodziewać?
Analitycy rynku finansowego szacują, że w niedługim czasie RPP znów podejmie decyzję o podniesieniu stóp procentowych. Jest to według wielu osób zabieg niezbędny, by wyhamować inflację, która w ostatnich miesiącach znacznie nabrała tempa i dochodzi do poziomu 7%. To wynik najwyższy od 20 lat i nie powinno dziwić, że RPP chce zastosować instrumenty finansowe pozwalające na wyhamowaniu tempa wzrostu cen.
W październiku 2021 nastąpiła pierwsza podwyżka, a w planowanym na 3.11 posiedzeniu RPP bardzo prawdopodobna jest kolejne podniesienie niskich stóp procentowych. Jeśli prognozy okażą się prawdziwe, to RPP podniesie stopy procentowe o kolejne 50pb czyli 0,5 pp. Według prognoz będzie to kolejna z serii podwyżek, z którymi możemy się liczyć w najbliższym czasie. Analitycy mówią, że być może konieczne będzie wzrost stopy referencyjnej do poziomu 2%.
Co oznacza wzrost stóp procentowych dla kredytobiorców?
Na działania RPP z niepokojem patrzą osoby, które kupiły mieszkanie na kredyt. Niskie stopy procentowe oznaczały dla nich bowiem niskie raty kredytowe, a każda podwyżka stóp procentowych oznacza wzrost wysokości płaconej raty. Październikowy wzrost już miał wpływ na wysokość raty podnosząc ją o kilkadziesiąt złotych za każde 100 tys. kredytu. Oznacza to, że osoba mająca kredyt na 500 tys. złotych po pierwszej podwyżce będzie musiała płacić raty wyższe o ponad 100zł. Jeśli prognozy okażą się trafione, to po listopadowej podwyżce rata wzrośnie o kolejne ponad 100zł, a to oznacza już wzrost ponad 200zł/miesiąc, co może być kwotą odczuwalną dla wielu kredytobiorców.
Podwyżka stóp procentowych dotknie również osoby, które dopiero planowały zaciągniecie kredytu hipotecznego. Wyższe stopy procentowe oznaczają wyższe raty, a to niestety wpływa negatywnie na zdolność kredytową. Może to być dotkliwe szczególnie dla osób, które chciały kupić mieszkanie na granicy zdolności kredytowej, bo dla nich podwyżka stóp procentowych może oznaczać konieczność odłożenia w czasie realizacji marzenia o własnym mieszkaniu.
Czy podwyżka stóp procentowych wyhamuje wzrost cen mieszkań?
Warto spojrzeć również na podwyżki stóp procentowych w kontekście ich wpływu na rynek nieruchomości. Od dłuższego czasu obserwujemy stały wzrost cen mieszkań generowany przez duży popyt, który jest wynikiem m.in. niskiego poziomu stóp procentowych. Na rynku nieruchomości mieszkania kupują osoby mające bardzo różne motywacje skłaniające ich do dokonania zakupu.
W pierwszej grupie sią osoby kupujące mieszkania za gotówkę, które chcą zabezpieczyć kapitał przed utratą wartości. Wielu z nich traktuje to również dodatkowo jako inwestycję dającą stałe przychody z najmu, choć wzrost cen nieruchomości sprawia, że rentowność takich inwestycji w ostatnim czasie znacznie spadła. Dużo trudniej niż jeszcze kilka lat temu jest osiągnąć stopy zwrotu w wysokości 5-7%, a to oznacza, że przy aktualnym poziomie inflacji zakup mieszkania jest nie tyle inwestycją przynoszącą zyski, ale jedynie pozwalającą na ochronę kapitału przed utratą wartości. Może to sprawić, że wielu inwestorów będzie szukać innych sposobów inwestowania swojego kapitału, co osłabi stronę popytową na rynku nieruchomości.
Na rynku nieruchomości są również osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, zwykle na kredyt, którym niskie stopy procentowe pozwalają uzyskać zdolność kredytową i kupić wymarzone M. Podwyżki stóp mogą spowodować zmniejszenie zainteresowania zakupem na kredyt, ze względu na obniżoną zdolność kredytową oraz niepewność co do wysokości rat w niedalekiej przyszłości. Jak wspomnieliśmy możliwe są podwyżki nawet do 2%, co oznaczałoby wzrosty wysokości raty kredytowej nie o kilkadziesiąt, a o kilkaset złotych miesięcznie. Taka perspektywa może znacząco ostudzić zapał do zaciągania kredytów hipotecznych i popyt na mieszkania może się obniżyć.
Patrząc na to, co zostało napisane powyżej, wydaje się, że podwyżka stóp procentowych może przyczynić się do obniżenia popytu na mieszkania. Wskutek tego powinno nastąpić zmniejszenie tempa wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza tych z rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym wyhamowanie popytu może nie mieć aż takiego wpływu na ceny mieszkań, gdyż na ich wysokość wpływają ceny materiałów i robocizny, które w związku z inflacją mają tendencję wzrostową. Z kolei wysokie ceny mieszkań na rynku pierwotnym mają wpływ na ceny mieszkań na rynku wtórnym, więc nie należy się spodziewać gwałtownych obniżek cen mieszkań. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej o podwyżce stóp procentowych będzie zatem nieco hamowała stronę popytową rynku nieruchomości, ale dopiero czas pokaże, jak faktycznie wpłynie to na wysokość cen mieszkań.
Pomocne materiały:
