Realizacja marzenia o własnym domu jednorodzinnym zaczyna się od podjęcia decyzji o zakupie działki. Wielu kupujących zastanawia się wówczas, jakie wymagania powinna spełniać działka, by można było na niej wybudować dom. Zobaczmy, jaka powinna być wielkość działki budowlanej, jej wymiary oraz co jeszcze powinniśmy sprawdzić przed zakupem działki pod budowę.
Przeznaczenie działki
Podstawową kwestią, od której powinniśmy zacząć przy poszukiwaniu działki pod budowę domu, jest przeznaczenie działki. Określa je Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który jest dokumentem prawa miejscowego. Jeśli w planie działka jest oznaczona jako budowlana, to znaczy, że budowa domu będzie możliwa. Jeśli w planie działka ma inne przeznaczenie, to w czasie obowiązywania planu budowa domu nie będzie możliwa, a chcąc zmienić przeznaczenie działki można składać stosowny wniosek, a gmina rozpatrzy go przy uchwalaniu kolejnego planu miejscowego.
W sytuacji, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to potwierdzeniem faktu, że działka jest budowlana będzie uzyskanie warunków zabudowy dla wybranej działki.
Powierzchnia działki pod budowę domu
Drugim ważnym czynnikiem wpływającym na możliwość budowy domu na danej działce jest jej powierzchnia. Często można usłyszeć, że powierzchnia działki budowlanej powinna wynosić co najmniej 1000-1200 m2, bo to gwarantuje komfort życia i umożliwia nie tylko budowę domu, ale również daje nieco przestrzeni wokół niego, którą można przeznaczyć na ogród służący odpoczynkowi. W praktyce bardzo często okazuje się jednak, że buduje się też na mniejszych działkach, bo ziemia jest droga i wielu kupujących szuka kompromisów pozwalających na realizację marzenia o własnym domu, a jednocześnie nie wykraczających poza ich możliwości finansowe.
Przyjmuje się, że minimalna powierzchnia działki na terenach miejskich wynosi 300m2, na terenach podmiejskich 600m2, a na wsi 1000m2, przy czym przed poszukiwaniem działki budowlanej koniecznie sprawdzić zapisy planu miejscowego dla gminy, w której położona jest działka. W MPZM znajdują się bowiem zapisy określające minimalną powierzchnię działki budowlanej. W niektórych gminach miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dopuszczają mniejsze powierzchnie działek, jeśli ma być na nich budowany dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej (jeśli MPZP na to pozwala).
Przeglądając plan miejscowy warto również zwrócić uwagę na to, jak określona jest powierzchnia zabudowy oraz jakie są wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, która musi zostać zachowana. To ważne czynniki, które będą miały wpływ na wybór projektu domu jednorodzinnego, a tym samym mogą wpływać na decyzję o wyborze działki. Jest to szczególnie istotne, jeśli zależy Ci na budowie rozłożystego domu parterowego. Dom taki zajmuje więcej miejsca na działce niż piętrowy dom o tej samej powierzchni, więc zawarte w MPZP wymagania dotyczące zagospodarowania terenu mogą udaremnić jego budowę.
Wymiary działki pod budowę domu
Powierzchnia działki budowlanej to jednak nie wszystko, bo istotne znaczenie mają również kształt i wymiary działek budowlanych. Najlepsza pod budowę domu jest działka kwadratowa lub prostokątna, której krótszy bok ma wymiar co najmniej 22-24m. Taki kształt działki i jej wymiary dają szerokie możliwości zagospodarowania. Nie każdy ma jednak możliwość kupienia działki o takich wymiarach i są sytuacje, w których wybór pada na wąską działkę, której zagospodarowanie jest nieco bardziej kłopotliwe.
Przepisy prawa budowlanego określają warunki, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i m.in. określają w jakiej odległości od granicy działki może zostać wybudowany budynek. Dla ściany z oknami odległość minimalna wynosi 4m, a dla ściany bez okien jest to 3m. Przy założeniu, że działka ma 18m szerokości, a na każdej z bocznych ścian są okna, to szerokość elewacji frontowej może wynosić jedynie 10m. To niewiele dla domu jednorodzinnego, choć biura projektowe oferują projekty domów na wąską działkę, więc i taka działka budowlana może zostać zabudowana budynkiem jednorodzinnym. Na jeszcze węższej działce może to być zdecydowanie trudniejsze, dlatego przyjmuje się, że minimalna szerokość działki budowlanej wynosi 16m.
Położenie działki względem stron świata
Oprócz powierzchni działki budowlanej i jej kształtu należy zwracać uwagę również na położenie działki względem stron świata. Za najlepszą działkę budowlaną uznaje się taką, która ma wjazd od północy lub wschodu. Taki układ pozwala na lokalizację od frontu działki wejścia do domu, garażu oraz kuchni, a od podwórka słonecznego salonu wychodzącego na ogród. Dla takich działek najłatwiej jest też znaleźć gotowe projekty domów, więc wybór działki o takim układzie względem stron świata z pewnością będzie trafiony.
Nie wszystkie działki jednak mają idealny układ względem stron świata, ale to nie znaczy, że od razu trzeba odrzucać ich zakup. Jest wiele projektów domów, które są dostosowane do działek z wjazdem od południa lub zachodu i mimo nieidealnego układu stron świata na działce nadal można cieszyć się słońcem w salonie.
Uzbrojenie działki budowlanej
Kolejnym czynnikiem, który wpływa na wybór działki, jest jej uzbrojenie czyli dostęp do mediów. Działka uzbrojona to działka, na której są wykonane przyłącza wodne, kanalizacyjne, gazowe i elektryczne. Można jednak spotkać się z sytuacjami znacznego nadużywania tego pojęcia i określania jako uzbrojone działek, które mogą być podłączone do mediów, gdyż te znajdują się np. w drodze, ale jeszcze nie zostały wykonane żadne kroki w celu ich podłączenia. Takie działki są z reguły nieco tańsze, choć trzeba mieć na względzie, że wykonanie wszystkich przyłączy oznacza dodatkowe koszty.
Wszystkie wymienione wyżej czynniki mają ogromny wpływ na możliwości budowy na wybranej działce. Koniecznie należy je zatem sprawdzić, zanim podejmiemy decyzję o zakupie, żeby nie okazało się, że wybrana działka budowlana nie nadaje się do budowy wymarzonego domu.
Pomocne materiały:
