Rynek nieruchomości, tak jak każdy rynek branżowy, korzysta z wyrażeń, które mogą być niezrozumiałe dla osób z zewnątrz. Należą do nich takie określenia jak cena ofertowa i cena transakcyjna, z którymi z pewnością przyjdzie nam się zetknąć podczas poszukiwania mieszkania dla siebie i kontakcie z pośrednikiem i doradcą. Zobaczmy, czym się one różnią i sprawdźmy, jaka może być różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną.
Cena ofertowa – co to jest?
Cena ofertowa, to cena, która widnieje na portalach ogłoszeniowych i materiałach marketingowych deweloperów. Zwykle jest ona wyższa niż wartość nieruchomości, gdyż zarówno sprzedający, jak i deweloperzy chcą sobie zostawić pewien margines na negocjacje cenowe. Zawyżanie cen ofertowych mieszkań przez osoby prywatne może być wynikiem nieznajomości rynku nieruchomości lub emocjonalnego stosunku do sprzedawanej nieruchomości, co mocno zaburza ocenę jej realnej wartości rynkowej. Jeśli ktoś przeżył w sprzedawanym mieszkaniu większość swojego życia, włożył mnóstwo wysiłku w jego wykończenie i urządzenie, to trudno się dziwić, że trudno mu realnie ocenić wartość mieszkania.
Ceny ofertowe są dostępne dla każdego zainteresowanego na wyciągnięcie ręki. Wystarczy wejść na jeden z portali ogłoszeniowych lub na stronę biura nieruchomości działającego na terenie, który nas interesuje, wpisać główne parametry określające mieszkanie czyli lokalizacja, metraż, stan i już mamy pełny przekrój cen ofertowych. Dzięki temu możemy poznać poziom średnich cen za metr kwadratowy mieszkania i na tej podstawie określić rząd wielkości ceny mieszkania, które chcemy sprzedać lub kupić.
Cena transakcyjna – czym się różni od ceny ofertowej?
W odróżnieniu od ceny ofertowej, cena transakcyjna jest ceną, jaka została faktycznie zapłacona za daną nieruchomość. Jest to więc ta cena, która została zapłacona przez kupującego i została wpisana do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Jej wysokość w większości przypadków można traktować jako wartość rynkową nieruchomości, mając na uwadze, że wartość rynkowa to cena, jaką ktoś skłonny jest zapłacić.
Ceny transakcyjne nie są niestety dostępne dla każdego. Jeszcze do niedawna mogli z nich korzystać tylko rzeczoznawcy majątkowi, którzy wykonywali profesjonalne wyceny nieruchomości. W tej chwili dostęp ten jest możliwy również dla osób prywatnych, gdyż są portale, które za opłatą w wysokości kilkudziesięciu złotych umożliwiają dostęp do cen transakcyjnych nieruchomości o konkretnych parametrach. Nie jest to jednak dostęp do pełnej bazy cen transakcyjnych, a jedynie możliwość wykupienia informacji o mieszkaniach podobnych do mieszkania, które leży w sferze naszych zainteresowań lub które chcemy sprzedać. Warto jednak z takiej możliwości skorzystać, zarówno jako kupujący jak i sprzedający mieszkanie, żeby ocenić realną wartość mieszkania, którego ma dotyczyć transakcja.
Orientacyjną wysokość cen transakcyjnych można również poznać w rozmowie z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości. Warto rozmawiać szczególnie z osobą specjalizującą się w obrocie nieruchomościami w danej lokalizacji, gdyż będzie ona bardzo cennym źródłem informacji. Dzięki temu bez dostępu do bazy danych cen transakcyjnych możliwe będzie poznanie realnych cen mieszkań, które były przedmiotem obrotu z udziałem danego pośrednika.
Różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną
Wiemy już, że ceny ofertowe i ceny transakcyjne znacznie się od siebie różnią. Ceny ofertowe są dość odległe od wartości rynkowej nieruchomości, ale za to dostęp do nich jest bardzo łatwy. Ceny transakcyjne są cenami realnymi, ale uzyskanie informacji na ich temat nie jest wcale łatwe, chyba że mamy możliwość rozmowy z agentem nieruchomości działającym w interesującej nas lokalizacji.
Jak można się spodziewać różnice między ceną ofertową a transakcyjną dotyczą również ich wysokości. Zgodnie z danymi statystycznymi cena transakcyjna jest niższa od ceny ofertowej średnio o 7 proc., przy czym najczęściej waha się ona pomiędzy 5 a 10 proc. Różnica ta jest większa w dużych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk i Kraków, gdzie rynek nieruchomości jest mocno rozwinięty, i niższa w pozostałych miastach wojewódzkich i mniejszych miejscowościach.
Oczywiście różnice między ceną ofertową a ceną transakcyjną mogą być również większe, przy czym wpływ na nie mają przede wszystkim umiejętności negocjacyjne kupującego oraz czynniki wpływające na indywidualną decyzję sprzedającego. Jeśli zależy mu na czasie i termin sprzedaży ma większe znaczenie niż obniżka ceny ofertowej, to może być on skłonny do większych ustępstw i wówczas cena transakcyjna może być niższa od ceny ofertowej o kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt procent. Są to jednak raczej sytuacje wyjątkowe, więc standardowo nie należy oczekiwać aż takich różnic pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną.
Różnica pomiędzy ceną transakcyjną a ofertową dotyczy również mieszkań na rynku pierwotnym. Mało który kupujący decyduje się na zakup mieszkania w cenie oferowanej przez dewelopera i raczej stara się wynegocjować lepsze warunki cenowe. Najwięcej może osiągnąć jeśli będzie chciał kupić mieszkanie będące już długo w ofercie, które nie cieszy się zbytnim zainteresowaniem kupujących. W przypadku mieszkań o najbardziej popularnych metrażach, które schodzą jak świeże bułeczki, raczej nie ma co liczyć na duże obniżki i znaczące zmniejszenie ceny transakcyjnej.
Analizując wysokość ceny transakcyjnej w relacji do ceny ofertowej musimy zwrócić uwagę, że wartość ta jest podawana w procentach, a to oznacza znaczne różnice nominalne. Przecież 10% od mieszkania wartego milion złotych daje 100 tys. zł, a 10% od mieszkania wartego 300 tys. zł, to „tylko” 30 tys. zł. Różnica nominalna jest zatem ogromna i może mieć kluczowe znaczenie szczególnie przy mieszkaniach kupowanych na kredyt hipoteczny na granicy zdolności kredytowej. W takiej sytuacji szczególnie warto przyłożyć się do negocjacji cenowych i zadbać o to, by wysoka cena ofertowa stała się ceną realnie dopasowaną do wartości nieruchomości i zdolności kredytowej kupującego.
Pomocne materiały:
