W ostatnim czasie sporo się mówi o możliwości budowy domu bez pozwolenia na budowę. Zwolennicy tego rozwiązania zachwalają skrócenie procedur i zmniejszenie liczby dokumentów potrzebnych do budowy domu. Jest jednak wiele budynków, dla których pozwolenie na budowę wciąż jest wymagane. Zobaczmy zatem, jak wygląda procedura uzyskania pozwolenia na budowę i sprawdźmy, czy faktycznie jest się czego obawiać.
Pozwolenie na budowę – co to jest?
Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, która jest niezbędna do rozpoczęcia inwestycji. Decyzję tę uzyskuje się po spełnieniu wymogów formalnych, a jest ona wymagana nie tylko do budowy, ale również rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i odbudowy obiektów budowlanych. Wniosek o pozwolenie na budowę domu i większości obiektów budowlanych składa się do starostwa lub urzędu miasta w miastach na prawach powiatu. Jedynie w niektórych przypadkach wniosek o pozwolenie na budowę składa się do urzędu wojewódzkiego, ale dotyczy to obiektów budowlanych typu drogi, lotniska, urządzenia hydrotechniczne itp. Dokładna lista tych obiektów zawarta jest w prawie budowlanym.
Uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego wymaga złożenia wniosku wraz ze stosownymi dokumentami. Do najważniejszych należą złożony w 3 kopiach:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu
- projekt architektoniczno-budowlany wraz ze wszystkimi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.
Poza tymi projektami należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy, jeśli taka jest wymagana (dotyczy to np. sytuacji, gdy na terenie gminy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego).
Wniosek o pozwolenie na budowę można złożyć w formie papierowej w urzędzie właściwym na miejsce położenia działki lub w formie elektronicznej. Po jego złożeniu wymagane jest uiszczenie opłaty skarbowej, której wysokość jest uzależniona od rodzaju budowli, której pozwolenie dotyczy. W przypadku domu jednorodzinnego opłata skarbowa nie jest naliczana.
Złożony wniosek o pozwolenie na budowę – i co dalej?
Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę domu musisz uzbroić się w cierpliwość. W pierwszym etapie urząd sprawdza kompletność wniosku i w razie zauważenia braków w dokumentach wzywa Cię do ich uzupełnienia. Ma na to 14 dni od dnia złożenia wniosku. Z kolei Ty, jako wnioskodawca, masz na to 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Jeśli w tym czasie nie uzupełnisz braków, to urząd nie załatwi Twojej sprawy czyli nie otrzymasz pozwolenia na budowę i będziesz musiał ponownie składać wniosek wraz z kompletem dokumentów.
Jeśli weryfikacja kompletności wniosku przebiegnie bez przeszkód, to wniosek przechodzi do kolejnego etapu czyli ustalenia stron postępowania. W większości przypadków stronami postępowania są urząd i Ty, ale w sytuacji, gdy obszar oddziaływania obiektu dotyczy działek sąsiadujących lub ma związek np. z obszarem Natura 2000, to stronami postępowania mogą być właściciele działek sąsiadujących lub organizacje ekologiczne. Co prawda obszar oddziaływania obiektu określa projektant, to jednak do urzędu należy ostatnie słowo w tej kwestii i może on rozszerzyć jego obszar, a tym samym zwiększyć liczbę stron postępowania o pozwolenia na budowę.
Gdy okaże się, że urząd rozszerzy liczbę stron postepowania, to musi zawiadomić je o wszczęciu postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Strony mają prawo do wglądu w dokumentację budowlaną, a także do składania ewentualnych zastrzeżeń do jego wydania.
Jak długo się czeka na pozwolenie na budowę?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami urząd ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W sytuacji, gdy w tym czasie nie otrzymasz pozwolenia na budowę, urząd wyższej instancji w drodze postanowienia może nałożyć na urząd karę w wysokości 500zł za każdy dzień zwłoki.
Po otrzymaniu decyzji trzeba jeszcze poczekać 14 dni, bo dopiero wtedy decyzja staje się ona prawomocna.
Czy można zacząć prace budowlane przed otrzymaniem pozwolenia?
Obowiązujące przepisy mówią jasno, że rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego, dla którego wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, wymaga posiadania prawomocnej decyzji. Jeśli rozpoczniesz prace wcześniej, to będzie traktowane to jako samowola budowlana. Co więcej, w takiej sytuacji urząd może wydać decyzję odmowną i nie dostaniesz pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę – czy urząd może wydać decyzję negatywną?
Urząd odmówi również pozwolenia na budowę, jeśli nie zostały uzupełnione braki formalne w dokumentacji lub na terenie objętym pozwoleniem na budowę znajduje się obiekt, co do którego została wydana ostateczna decyzja o nakazie rozbiórki.
Kiedy można rozpocząć prace budowlane?
Rozpoczęcie prac budowlanych, gdy wymagane jest pozwolenie na budowę, wymaga zgłoszenia do urzędu. W tej chwili wystarczy, że złożysz zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych przed ich faktycznym rozpoczęciem. Jeśli zatem chcesz rozpocząć budowę domu jednorodzinnego 10 marca, to zawiadomienie o rozpoczęciu prac budowlanych musisz złożyć do 9 marca.
Jak długo jest ważne pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę nie jest dokumentem bezterminowym. Jest ono ważne 3 lata od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniesz prac budowlanych, to pozwolenie na budowę traci ważność i jeśli jednak zdecydujesz się na rozpoczęcie budowy, to konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę traci również ważność w sytuacji, gdy przerwiesz budowę na co najmniej 3 lata. W takiej sytuacji do wznowienia budowy konieczne jest ponowne uzyskanie pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na budowę – podsumowanie
Jak widzisz procedura składania wniosku o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego nie jest bardzo skomplikowana, choć wymaga pewnej uważności, by spełnić wszystkie wymogi formalne. Przed jego złożeniem warto również pamiętać o czasie, w którym można je uzyskać i wziąć to pod uwagę przy planowaniu rozpoczęcia robót budowlanych. W sytuacji, gdy planujesz zabrać się za budowę domu na wiosnę, to wniosek o pozwolenie na budowę warto złożyć już jesienią, by mieć pewność, że do planowanego terminu rozpoczęcia prac budowlanych decyzja stanie się prawomocna. Musisz bowiem liczyć 65 dni od złożenia wniosku + 14 dni na uprawomocnienie decyzji, co daje łącznie prawie 3 miesiące oczekiwania.
Pomocne materiały:
