Przeglądając oferty sprzedaży działek możesz spotkać się z informacjami, że dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy. To ważny dokument, który nie zawsze jednak jest konieczny. Sprawdźmy zatem, kiedy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne.
Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy jest potrzebna?
Decyzja o warunkach zabudowy potocznie zwana decyzją WZ, to dokument, który dokładnie określa możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest on wydawany, jeśli działka znajduje się na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on konieczny, gdy:
- planujesz wybudować na niej obiekt, na który potrzebne jest pozwolenie na budowę;
- chcesz zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- zamierzasz zbudować na podstawie zgłoszenia:
- wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany
- wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek:
- przeznaczony do okresowego wypoczynku
- o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m
- wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora
- wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.
Są jednak sytuacje, gdy mimo braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie musisz starać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należą do nich sytuacje, w których zamierzasz zmienić tymczasowo (maksymalnie do roku) zagospodarowanie terenu, a do tej zmiany nie jest potrzebne pozwolenie na budowę lub planowany montaż, remont lub przebudowa nie wpływają na zmianę przeznaczenia obiektu budowlanego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest również konieczne, gdy planujesz inwestycjębudowlaną związaną z realizacją celu publicznego.
Kto składa wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Podstawą do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest wniosek składany do urzędu miasta lub gminy właściwego dla lokalizacji inwestycji. Wniosek o wydanie decyzji może złożyć każdy i nie musi być właścicielem nieruchomości ani mieć żadnych innych praw z nią związanych. W praktyce bardzo często zdarza się tak, że wniosek o warunki zabudowy składa osoba zainteresowana zakupem działki, żeby mieć pewność, że będzie mogła zrealizować swoje zamierzenia budowlane. Może więc okazać się, że urząd otrzyma kilka wniosków o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu i wyda kilka decyzji. W takiej sytuacji urząd doręczy do wiadomości odpis decyzji pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
Na podstawie uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy można składać wniosek o pozwolenie na budowę, przy czym do złożenia takiego wniosku niezbędne jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dodatkowo warto wiedzieć, że uzyskanie pozwolenia na budowę na jedną z tych inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy może wykluczyć realizację pozostałych.
Należy jednak mieć świadomość, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bezpłatne jedynie w sytuacji, gdy wniosek składa właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego on dotyczy. Nie płacą również organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego. Natomiast, jeśli wniosek dotyczy warunków zabudowy działki, której nie jesteś właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, to nie unikniesz opłaty skarbowej w wysokości 598zł.
Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy?
Jak wyżej wspomniano podstawą do otrzymania wuzetki jest wniosek o warunki zabudowy, w którym należy określić główne założenia planowanej inwestycji. We wniosku konieczne jest więc określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu, gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz określenie zapotrzebowania na wodę, energię i sposobu unieszkodliwiania odpadów. Do wniosku niezbędne jest dołączenie mapy zasadniczej z naniesieniem planowanej inwestycji.
Przy składaniu wniosku o warunki zabudowy warto wpisywać wartości maksymalne, gdyż decyzja o warunkach zabudowy zwykle określa tzw. warunki brzegowe. W decyzji o warunkach zabudowy znajdą się zatem informacje m.in. o maksymalnej wysokości planowanych budynków czy maksymalnej powierzchni zabudowy. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by na tej podstawie uzyskać później pozwolenie na budowę budynku o parametrach mniejszych niż maksymalne.
Ile trwa uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
Zgodnie z obowiązującymi przepisami warunki zabudowy muszą zostać wydane w ciągu 21 dni, jeśli wniosek dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora.
W pozostałych przypadkach urząd ma 90 dni na wydanie warunków zabudowy. Warto jednak wiedzieć, że bieg terminu zostaje przerwany, gdy urząd oczekuje na uzgodnienia od innych urzędów, które mają na to dwa tygodnie oraz w sytuacjach, gdy prace nad wydaniem decyzji są wstrzymane z winy strony lub z przyczyn niezależnych od urzędu.
Jeśli decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana w określonych wyżej terminach, to masz prawo wnieść żądanie wymierzenia urzędowi kary pieniężnej w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Nie są to jednak pieniądze, które otrzymasz jako wnioskodawca, lecz środki te stanowią dochód budżetu państwa.
Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy
Jeśli decyzja o warunkach zabudowy nie odpowiada Twoim zamierzeniom budowlanym, masz prawo odwołać się od wydanej decyzji. Możesz to zrobić w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. Prawo takie mają również wszystkie strony postępowania. Jeśli w ciągu 14 dni nikt nie złoży odwołania od otrzymanej decyzji o warunkach zabudowy, to staje się ona prawomocna i ostateczna. Termin uprawomocnienia można nieco przyspieszyć, jeśli wszystkie strony postępowania złożą oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania. Wówczas decyzja o warunkach zabudowy staje się prawomocna z dniem złożenia oświadczenia przez wszystkie strony.
Ważność decyzji o warunkach zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy jest ważna do momentu, w którym zostanie wydane pozwolenie na budowę. W takiej sytuacji, jeśli było wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy, to uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie jednej z nich powoduje nieważność pozostałych.
Decyzja o warunkach zabudowy przestaje być wiążąca również w sytuacji, gdy na danym terenie został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku to jego założenia są podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę, a nie uzyskana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy.
Pomocne materiały:
