Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym wiele osób dokonuje transakcji na etapie tzw. „dziury w ziemi” mając pewność, że to dobra decyzja. Życie jednak pisze różne scenariusze, które powodują zmiany planów mieszkaniowych. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi cesja umowy deweloperskiej, dzięki której możliwe jest przekazanie swoich praw do budowanego mieszkania. Zobaczmy, czym jest cesja umowy deweloperskiej i w jaki sposób można z niej skorzystać.
Cesja umowy deweloperskiej – co to jest?
Cesja to nazwa pochodząca od łacińskiego słowa cedere, które oznacza ustąpić lub odchodzić. Jest więc to nazwa określająca umowę, na mocy której cedent czyli osoba przepisująca swoje prawa, przekazuje je cesjonariuszowi czyli osobie nabywającej wierzytelności. Co ważne, przedmiotem cesji nie jest prawo własności nieruchomości, ale wierzytelność, czyli prawo do budowanego mieszkania.
Cesja umowy deweloperskiej wymaga zgody dewelopera. Jeśli w umowie deweloperskiej nie została ona zawarta lub deweloper nie wyraził na nią zgody, to można zwrócić się do niego ponownie o wyrażenie zgody. Przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy cesji wierzytelności wynikającej z umowy deweloperskiej warto pamiętać, że umowa deweloperska ma charakter dwustronny, a zatem z jej podpisaniem wiążą się zarówno prawa jak i obowiązki. W przypadku cesji umowy deweloperskiej cesjonariusz wchodzi w rolę cedenta, a zatem nie tylko zyskuje prawa do budowanego mieszkania, ale również zobowiązuje się do przestrzegania obowiązków czyli m.in. określonych terminów wpłat.
Co sprawdzić przed podpisaniem cesji umowy deweloperskiej?
Rozważając cesję umowy deweloperskiej jako cesjonariusz czyli osoba zyskująca prawo do nieruchomości warto pamiętać o tym, by dobrze sprawdzić dewelopera. Cała procedura związana z zakupem praw w postaci cesji praw do budowanego mieszkania nie powinna się wiele różnić od zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera. W obu przypadkach warto przyjrzeć się deweloperowi, poczytać opinie na jego temat, poznać plany budowy i treść księgi wieczystej oraz sprawdzić, jak wygląda terminowość realizowanej budowy. Warto również sprawdzić finanse dewelopera, który ma obowiązek podawać do publicznej wiadomości bilans i rachunek zysków i strat.
Jak zawrzeć cesję umowy deweloperskiej?
Po uzyskaniu zgody dewelopera na cesję wierzytelności oraz sprawdzeniu, że jest on godny zaufania, można przystąpić do podpisania umowy cesji. Musi być ona zawarta co najmniej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, ale dla bezpieczeństwa obu stron bezpieczniejsze byłoby jej zawarcie w formie aktu notarialnego. Jest to rozwiązanie znacznie lepiej chroniące interesy obu stron, a poniesione przy tej okazji koszty są niskie w porównaniu z ochroną, jaką zapewnia taka forma umowy.
Warto pamiętać, że cesja umowy deweloperskiej jest opodatkowana, a zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego powinna być ona obciążona podatkiem VAT w wysokości 8%.
Czy cesja umowy deweloperskiej – co jeszcze warto o niej wiedzieć?
Cesja umowy deweloperskiej może być zawierana z różnych powodów. Niektórzy upatrują w niej sposób na okazję do zarobku, a inni traktują ją jako wybawienie z kłopotów związanych ze zmianą sytuacji finansowej czy życiowej. Z sytuacją pierwszą mamy do czynienia w szczególności wtedy, gdy ceny nieruchomości rosną, a na mieszkania na rynku pierwotnym rozchodzą się jak świeże bułeczki. W takich warunkach rynkowych różnica pomiędzy wartością mieszkań w momencie zakupu a sprzedaży praw może być naprawdę wysoka. Nie zawsze zatem podpisanie umowy deweloperskiej z myślą o późniejszej odsprzedaży praw do niej z zyskiem przyniesie oczekiwane rezultaty.
Natomiast sytuacja druga, w której umowa cesji jest zawierana z powodów życiowych, może pojawić się w każdych warunkach rynkowych. Najwięcej takich przypadków pojawia się podczas kryzysu, gdy następuje splot niekorzystnych warunków takich jak utrata pracy czy znaczący wzrost stóp procentowych wpływających na wysokość rat kredytowych. W tym przypadku cedentem nie kieruje chęć zarobienia na cesji wierzytelności, ale pozbyciem się problemu, jaki mają lub zaraz będą mieć z regularnym płaceniem zobowiązań kredytowych. W ich sytuacji znalezienie cesjonariusza jest więc koniecznością, które pozwoli im uniknąć poważniejszych problemów finansowych.
Pomocne materiały:
