Na rynku nieruchomości można spotkać różne rozwiązania prawne, które mają znaczący wpływ na sposób sprzedaży nieruchomości. Jednym z nich jest prawo pierwokupu nieruchomości, które może wynikać z przepisów prawa lub z umowy. Sprawdźmy zatem, co się kryje pod prawem pierwokupu i jakich nieruchomości może ono dotyczyć.
Prawo pierwokupu – co to jest?
Prawo pierwokupu to przepis, który został uregulowany zapisami kodeksu cywilnego. Może ono dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i ruchomości różnego rodzaju, a clou tego prawa jest prawo do zakupu w pierwszej kolejności, gdyby właściciel zdecydował się na sprzedaż. Co ważne, prawo pierwokupu nieruchomości może zostać zrealizowane jedynie wtedy, gdy właściciel zdecyduje się na sprzedaż, a nie dotyczy sytuacji, gdyby zdecydował się na przekazanie swojej własności w innej formie, np. poprzez darowiznę.
Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że uprawniony do pierwokupu nie może przekazać nikomu swojego prawa. W sytuacji, gdy prawo pierwokupu przysługuje większej liczbie osób, to w przypadku niewykonania swojego prawa przez jedną lub kilka osób, pozostali mogą skorzystać z prawa pierwokupu w całości.
Komu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości?
Jak wcześniej wspomniano, prawo pierwokupu nieruchomości może wynikać z umowy zawartej pomiędzy stronami lub wprost z przepisów prawa. Prawo pierwokupu wynikające z ustawy dotyczy przede wszystkim:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
- nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
- nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w Art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
- nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Prawo pierwokupu wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawa w przypadku sprzedaży:
- praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99);
- roszczeń określonych w Art. 214;
- prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, o których mowa w pkt. 1 i 2.
Prawo pierwokupu reguluje również obrót ziemiami rolnymi należącymi do Skarbu Państwa. Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przysługuje:
- spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło;
- dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;
- zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych.
Poza prawem pierwokupu wynikającym z ustawy bardzo często można spotkać prawo pierwokupu w przypadku umów najmu i dzierżawy. W umowach tych najemca lub dzierżawca zastrzegają sobie prawo pierwokupu nieruchomości, gdyby właściciel zdecydował się na sprzedaż.
Wykonanie prawa pierwokupu – procedura
Planując sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu trzeba przestrzegać określonej procedury. Do realizacji prawa pierwokupu nie wystarczy chęć sprzedaży nieruchomości, którą wyraża właściciel, lecz musi być osoba, która decyduje się kupić przedmiotową nieruchomość na określonych warunkach. Przypieczętowaniem ustaleń jest podpisanie u notariusza warunkowej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą trzecią. Jest ona podstawą do powiadomienia osoby posiadającej prawo pierwokupu o planowanej sprzedaży. Zawiadomienie to wysyła notariusz lub właściciel nieruchomości.
Osoba, której przysługuje prawo pierwokupu ma miesiąc na złożenie oświadczenia, że nabywa nieruchomość na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży. Jeśli w ciągu miesiąca nie złoży stosownego oświadczenia lub poinformuje właściciela, że rezygnuje ze swojego prawa pierwokupu, to właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę przenoszącą własność nieruchomości z osobą, z którą wcześniej podpisał umowę warunkową. W momencie podpisania aktu notarialnego właścicielem nieruchomości staje się osoba trzecia, a prawo pierwokupu wygasa.
Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu – skutki prawne
Mimo obowiązku związanego z prawem pierwokupu, zarówno tego wynikającego z ustawy jak i umów, sprzedający nie zawsze się z niego wywiązuje, co niesie za sobą określone skutki prawne. W sytuacji, gdy prawo pierwokupu wynikało z umowy pomiędzy stronami, a nieruchomość została sprzedana osobie trzeciej z pominięciem prawa pierwokupu, to nie będzie to podstawą do unieważnienia sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości będzie ważna, a nabywca pozostanie właścicielem nieruchomości, natomiast osoba, która nie mogła wykonać prawa pierwokupu będzie mogła jedynie żądać odszkodowania za niewywiązanie się z umowy.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku sprzedaży nieruchomości, dla której prawo pierwokupu wynikało wprost z ustawy. W takiej sytuacji sprzedaż dokonana bezwarunkowo będzie nieważna.
Pomocne materiały:
