Marzenie o własnym M należy do marzeń, które chce spełnić niemal każdy dorosły Polak. Jego realizacja jest jednak droga, dlatego bardzo często przy zakupie trzeba posiłkować się kredytem hipotecznym. Przejście przez procedurę kredytową wymaga trochę czasu, dlatego zanim zaczniesz poszukiwać mieszkania idealnego dla siebie, sprawdź, jak krok po kroku wygląda kupno mieszkania na kredyt hipoteczny.
Kredyt hipoteczny a zdolność kredytowa
Podstawowym wyznacznikiem wysokości kredytu hipotecznego, jakiego bank będzie skłonny Ci udzielić, jest Twoja zdolność kredytowa. Zależy ona od takich czynników jak:
- wysokość i źródło dochodów – banki najbardziej lubią kredytobiorców zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony; jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, to będziesz musiał przedstawić więcej dokumentów potwierdzających stałość Twoich przychodów i procedura kredytowa będzie wymagała dostarczenia większej liczby dokumentów,
- wysokość zobowiązań – bank sprawdzi Twoje aktualne zobowiązania np. zakupy na raty, kredyt na samochód oraz karty kredytowe,
- liczba członków gospodarstwa domowego – przy obliczaniu zdolności kredytowej bank szacuje poziom średnich miesięcznych wydatków, a ten jest uzależniony od liczby członków rodziny; bezdzietna para będzie miała wyższą zdolność kredytową niż rodzina z dwójką dzieci mimo tego samego poziomu dochodów,
- historia kredytowa – bank sprawdzi w BIK jak wyglądała Twoja historia kredytowa czyli np. czy regularnie opłacałeś raty przy zakupach ratalnych lub czy spłacałeś kartę kredytową; co ciekawe dobra historia kredytowa jest lepsza niż brak jakiejkolwiek historii, więc jeśli do tej pory nie brałeś żadnych kredytów i nie miałeś karty kredytowej, to wcale nie znaczy, że będziesz dla banku bardziej wiarygodny od osoby, która opłacała swoje zobowiązania regularnie.
Jak widzisz czynników wpływających na zdolność kredytową jest sporo, a konkretną kwotę kredytu hipotecznego, jakiej bank będzie Ci w stanie udzielić, poznasz dopiero składając wniosek o kredyt i przedstawiając wszystkie dokumenty wymagane przez bank. Jednakże już na pierwszym spotkaniu z doradcą kredytowym możesz poznać szacunkowy poziom kredytu, o jakim możesz myśleć przy swoim poziomie przychodów. Takie wstępne oszacowanie możesz również wykonać korzystając z kalkulatorów dostępnych w internecie i w ten sposób w ciągu kilkudziesięciu sekund dostaniesz informację na temat szacunkowej zdolności kredytowej.
Wkład własny do uzyskania kredytu hipotecznego
Bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego jest wkład własny. Banki odeszły już od praktyki udzielania kredytów hipotecznych na 100%, a czasem nawet 110% wartości mieszkania, co miało miejsce jeszcze kilka lat temu. W tej chwili większość banków wymaga 20% wkładu własnego, a nieliczne pozwalają mieć wkład własny w wysokości 10%, przy czym jest to obwarowane bardzo szczegółowymi wymaganiami.
Niektóre banki uzależniają wysokość wkładu własnego od tego, czy jest to pierwszy czy kolejny kredyt hipoteczny. Jeśli kredytobiorca chce zaciągnąć kolejny kredyt na zakup mieszkania, podczas gdy poprzedni nie został jeszcze w pełni spłacony, to wymagają większej kwoty wkładu własnego, sięgającego nawet 50% wartości mieszkania.
Wymaganie dotyczące posiadania wkładu własnego jest warunkiem koniecznym, by starać się o kredyt, co oznacza, że jeśli nawet Twoja zdolność kredytowa jest na poziomie 500 000 zł, ale nie możesz udokumentować posiadanego wkładu własnego na poziomie 100 000 zł, bo masz tylko 80 000 zł oszczędności, to masz dwie możliwości:
- możesz starać się o kredyt hipoteczny na niższą kwotę czyli 400 000zł, bo posiadane oszczędności stanowią wymagany przez bank 20% wkład własny,
- możesz poczekać kilka miesięcy i zgromadzić wymagane dodatkowe środki lub spróbować pożyczyć je od rodziny, byle móc udokumentować bankowi, że masz potrzebne 100 000 zł jako wkład własny mieszkania.
Poszukiwanie mieszkania do zakupu
Mając wiedzę na temat zdolności kredytowej wiesz już, jaką cenę może mieć kupowane przez Ciebie mieszkanie. Cena ta będzie z pewnością ograniczać wybór nieruchomości, które możesz kupić, a ostatecznego wyboru musisz dokonać samodzielnie, bazując na swoich priorytetach. Jedni wybiorą mniejsze lokum w prestiżowej lokalizacji blisko centrum, a inni zdecydują się na zakup mieszkania o większym metrażu, ale w dzielnicach peryferyjnych. Różnice w cenie metra kwadratowego mogą być naprawdę duże, więc jeśli chcesz zamieszkać w stolicy, to sprawdź najpierw ile kosztuje mieszkanie w Warszawie i zastanów się, która dzielnica będzie najlepsza dla Ciebie.
Musisz również zastanowić się czy chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego czy od dewelopera. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady, a jedną z podstawowych różnić mogących wpłynąć na Twoją decyzję jest czas, w jakim można zamieszkać w mieszkaniu od momentu zakupu nieruchomości. Inne są również koszty związane z doprowadzeniem mieszkania do stanu gotowego do zamieszkania, co również należy uwzględnić w swoich szacunkach związanych z kosztami transakcji.
Zakup mieszkania na kredyt z rynku wtórnego
Jeśli zdecydujesz się na zakup mieszkania z rynku z drugiej ręki, to procedura uzyskiwania kredytu nie wymaga uzyskiwania zbyt wielu dokumentów. Pierwszym krokiem do kupna mieszkania jest podpisanie umowy przedwstępnej, którą zawsze warto zawrzeć w formie aktu notarialnego, chociaż nie jest to formalnie wymagane. Przy ustalaniu jej treści warto tak ustalić termin podpisania umowy przenoszącej własność, by uwzględniał on czas potrzebny bankowi na rozpatrzenie wniosku kredytowego. Czas ten jest różny w zależności od banku, ale zwykle procedura uzyskiwania kredytu wynosi ok. 3-5 tygodni.
Po podpisaniu umowy przedwstępnej musisz udać się do wybranego banku, a najlepiej kilku z nich, by złożyć wniosek kredytowy. W załącznikach do wniosku musi się znaleźć umowa przedwstępna, numer księgi wieczystej mieszkania, a także inne dokumenty wymagane przez bank, potwierdzające Twoje przychody, zobowiązania itd. Bank w ciągu kilku tygodni rozpatruje wniosek o kredyt hipoteczny, przyjmując go lub odrzucając. Jeśli wniosek zostanie przyjęty w kilku bankach, to wybierz ten, który oferuje Ci najlepsze warunki i podpisz umowę kredytową. Po jej podpisaniu możesz umawiać się do notariusza, by podpisać umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności i zakończyć transakcję kupna mieszkania. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz pobiera od Ciebie 2% podatku PCC oraz składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej na określoną w umowie kwotę. Z podpisaną umową przenoszącą własność mieszkania musisz udać się do banku, który uruchomi kredyt i przeleje kwotę udzielonego kredytu na konto sprzedającego.
Zakup mieszkania na kredyt z rynku pierwotnego
Podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania na kredyt na rynku wtórnym, po określeniu swojej zdolności kredytowej możesz przystąpić do poszukiwania wymarzonego mieszkania na rynku pierwotnym. Przeglądając oferty deweloperów zwróć uwagę nie tylko na samo położenie, układ funkcjonalny czy wielkość mieszkania, ale również sprawdź wiarygodność dewelopera i dowiedz się, czy posiada wszelkie niezbędne dokumenty pozwalające mu prowadzić budowę. Jeśli wszystko jest w porządku i wybrałeś mieszkanie marzeń, to podpisz umowę deweloperską, koniecznie w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że to dodatkowe koszty, które ponosi kupujący.
Mając umowę deweloperską oraz wszystkie niezbędne dokumenty wymagane przez bank możesz składać wniosek o kredyt hipoteczny. Podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, dobrą praktyką jest złożenie wniosku w kilku bankach. Dzięki temu, jeśli uda się uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej w każdym z nich, to będziesz mógł wybrać podpisanie umowy kredytowej w banku, który zaproponuje Ci najlepsze warunki.
Po wybraniu najlepszej oferty musisz podpisać umowę kredytową oraz wypełnić formalności wymagane przez bank, które pozwolą uruchomić środki z kredytu. W przypadku kupna nieruchomości na rynku pierwotnym pieniądze są wypłacane w transzach, zależnych od stopnia zaawansowania prac na budowie. Pierwsze transze wpłacasz ze środków własnych, a dopiero kolejne są regulowane pieniędzmi z uzyskanego kredytu. W większości banków uruchomienie każdej transzy wymaga złożenia dyspozycji, a zanim zostanie ona wykonana bank dokonuje inspekcji i sprawdza stopień zaawansowania budowy.
Po zakończeniu budowy będzie konieczne wyodrębnienie lokalu oraz podpisanie umowy przenoszącej własność. Będzie to również wiązać się, podobnie jak w przypadku zakupu mieszkania z drugiej ręki, z ustanowieniem hipoteki, która zostania wpisana do księgi wieczystej wyodrębnionego lokalu.
Pomocne materiały:
