Przeglądając oferty mieszkań w dużych miastach, szczególnie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu, zauważymy sporo ogłoszeń o sprzedaży mikromieszkań. To mieszkania o powierzchni mniejszej niż 20m2, które cieszą się ogromnym powodzeniem. Zobaczmy, dlaczego Polacy pokochali mikrokawalerki i kupują je niemal natychmiast, mimo że metr kwadratowy takiego mieszkania jest droższy niż metr mieszkania o większej powierzchni.
Mikrokawalerka – ciasne, ale własne
Przez lata wydawało się, że małe mieszkania to mieszkania o metrażu ok. 20-25 metrów kwadratowych, które można było znaleźć w blokach z wielkiej płyty. Zwykle były one uważane za dziuple, w których trudno mieszkać i marzeniem każdego ich mieszkańca była przeprowadzka do większego lokum. Rynek nieruchomości zmienił się jednak od tego czasu i w aktualnej ofercie rynkowej nie brakuje mieszkań o powierzchni 10-18m2, a można znaleźć również mniejsze metraże. Niektórzy mówią, że to patologia, ale prawda jest taka, że chętnych na takie mieszkania nie brakuje, a oferty ich sprzedaży znikają dosłownie na pniu.
Przyczyn popularności bardzo małych mieszkań należy upatrywać się w chęci usamodzielnienia się i zamieszkania na swoim. Studenci, młodzi pracujący, single to osoby, które nie chcą dzielić mieszkania z innymi i zamiast wynajmować pokój w większym mieszkaniu wolą wybrać niezależność i kupić własne M. Mały metraż lokalu nie jest dla nich problemem, bo często spędzają w nim niewiele czasu. Wystarczy im kąt do spania, łazienka i niewielki aneks kuchenny, który służy głównie do przygotowywania śniadań, bo obiady i kolacje mieszkańcy mikrokawalerek najczęściej jadają poza domem.
Małe mieszkania a zdolność kredytowa
Niebagatelny wpływ na popularność mikrokawalerek ma również rosnąca cena mieszkań oraz poziom zdolności kredytowej młodych, którzy są głównymi użytkownikami kawalerek. Mieszkania w Polsce są drogie, a będą jeszcze droższe, więc zakup własnego M będzie się wiązał z wydatkiem setek tysięcy złotych. Co prawda metr kwadratowy mikrokawalerki jest droższy od metra mieszkania o większej powierzchni, ale ze względu na niewielki metraż całościowa cena za mieszkanie jest niższa. Zdarzają się przypadki, że mikromieszkania potrafią kosztować setki tysięcy złotych, jak najdroższa mikrokawalerka na warszawskim Ursynowie, której właściciel chciał ją sprzedać za 745 tys. złotych, ale jest to tylko wyjątek potwierdzający regułę. W większości przypadków mikrokawalerki można kupić w granicach 200-300 tys. złotych, dzięki czemu stają się one dostępne dla osób dopiero wkraczających na rynek pracy i mających małą zdolność kredytową.
Mikrokawalerki w dobrych lokalizacjach
Ważnym czynnikiem wpływającym na duże zainteresowanie kawalerkami ma ich atrakcyjna lokalizacja. Bardzo często są to lokale położone w centrum miasta lub dzielnicach bardzo dobrze z nim skomunikowanych. Nie brakuje mikrokawalerek w starych kamienicach, które są atrakcyjne nie tylko ze względu na lokalizację, ale również wysokość pomieszczeń. Dzięki temu, że pomieszczenia mają 3,5-4,5m wysokości, w małych pomieszczeniach można stworzyć wygodną antresolę. Nie tylko zwiększa ona funkcjonalność mikromieszkania, ale również podnosi jej atrakcyjność aranżacyjną. Dobrze zaprojektowane mieszkanie z antresolą przyciąga uwagę i sprawia, że chętni na jej wynajem lub zakup są gotowi zapłacić więcej.
Mikrokawalerki pod inwestycję
Popularność mikrokawalerek wśród studentów i młodych pracujących dostrzegli również inwestorzy. Wielu z nich kupuje małe mieszkania w celach inwestycyjnych, gdyż ich wynajem jest opłacalny i zwykle bardzo łatwo można znaleźć chętnych najemców. Wytrawni inwestorzy uważają jednak, że nie warto inwestować w mikrokawalerki dostępne na rynku, gdyż metr kwadratowy takiego mieszkania jest zbyt drogi. Bardzo często idą oni inną drogą i kupują mieszkania większe, które następnie przerabiają na kilka mikromieszkań, które później sprzedają z zyskiem lub oferują do wynajmu. Dzięki temu osiągają stopy zwrotu na bardzo wysokim poziomie.
Potencjał w mikrokawalerkach dostrzegli również deweloperzy, którzy decydują się budować bloki pełne kawalerek, mimo że w świetle aktualnych przepisów lokal mieszkalny musi mieć powierzchnię co najmniej 25 metrów kwadratowych. Deweloperzy w bardzo różny sposób obchodzą jednak przepisy, np. oferując mikromieszkania jako lokale użytkowe. W takiej sytuacji kupujący musi jednak zapłacić większy Vat niż w przypadku mieszkań, co wpływa na ostateczną cenę mikrokawalerki. Niektórzy deweloperzy od razu dzielą większe mieszkanie na mikrokawalerki, ale sprzedają je jako większe mieszkanie, z jedną księgą wieczystą. Jest to zatem multipak kawalerek sprzedawany jako odrębny lokal mieszkalny.
Prognozy dotyczące rynku nieruchomości jasno wskazują, że ceny mieszkań będą rosnąć szybciej niż wzrost płac i zdolności kredytowej młodych Polaków. Nadal jednak będą oni chcieli zrealizować marzenie o własnym M, więc będą gotowi kupować mieszkania, których wielkość będzie zależeć wprost od ich zdolności kredytowej. Część z nich będzie również kupowana z powodu atrakcyjności lokalizacji i aranżacji oraz w celach inwestycyjnych. Można zatem powiedzieć z całą pewnością, że nie należy się spodziewać, że popularność mikromieszkań znacząco spadnie.
Pomocne materiały:
