Zakup własnego mieszkania na kredyt hipoteczny to dla wielu marzenie trudne do zrealizowania. Problemem jest wkład własny, który musi wynosić co najmniej 10% wartości nieruchomości, a w wielu bankach nawet 20%. Już niebawem mają się jednak pojawić możliwości, które umożliwią zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Zobaczmy kiedy będzie to możliwe i jakie warunki trzeba będzie spełnić, by można było skorzystać z takiej możliwości.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – od maja 2022 roku
W październiku 2021 roku sejm przyjął pakiet ustaw nazywany powszechnie Nowym Ładem. Znajduje się w nich również ustawa wprowadzająca program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, której postanowienia zaczną obowiązywać z końcem maja 2022 roku. Dzięki niej będzie można zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania nawet wtedy, gdy kupujący nie będzie posiadał środków na minimalny wkład własny wynoszący co najmniej 10% wartości nieruchomości.
Nie znaczy to jednak, że banki zaczną ryzykować i dawać kredyty hipoteczne każdemu kto zechce. Nadal będą liczyć wymaganą zdolność kredytową i oceniać ryzyko udzielenia kredytu, ale w określonych sytuacjach nie będą wymagać posiadania wkładu własnego. Ciężar ten przejmie na siebie państwo, które zagwarantuje spłatę 10 lub 20% kredytu hipotecznego w sytuacji, gdyby kredytobiorca miał z tym problem. Ustawodawca zastrzega sobie jednak, że maksymalna wysokość udzielonej gwarancji może wynieść 100 tys. złotych i będzie ona stanowić maksymalnie 20% wartości nieruchomości.
Warunki uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest obwarowany warunkami, jakie musi spełniać kupowana nieruchomość oraz kredyt zaciągany na jej zakup. Przede wszystkim nie może być ona droższa niż 500 tys. złotych, gdyż jak wspomniano państwo sfinansuje maksymalnie 20% ceny nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. złotych. Cena nieruchomości musi też mieścić się w określonych przez BGK limitach dla poszczególnych regionów. Wśród kolejnych istotnych warunków jest zaciągnięcie kredytu na co najmniej 15 lat oraz w złotym polskim.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” a realia rynkowe
Jak wyżej wspomniano jednym z warunków zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego dotyczy ceny mieszkania, które mieści się w limitach dla poszczególnych regionów. Według symulacji wstępnych na bazie aktualnych cen (źródło: gethome.pl na bazie danych BGK) limity te wyniosłyby od 8900 (rynek wtórny) i 9700 (rynek pierwotny) dla Warszawy, 8100 (rynek wtórny) i 8800 (rynek pierwotny) dla Gdańska i 7300 (rynek wtórny) i 7900 (rynek pierwotny) dla Krakowa.
Patrząc na średnie ceny mieszkań w tych największych miastach Polski, które wynoszą: 11400 (Warszawa), 9700 (Gdańsk) i 9900 (Kraków) widać wyraźnie, że ceny ustalone w limitach są słabo skorelowane z aktualną sytuacją rynkową. Owszem, można znaleźć mieszkania w cenach mieszczących się w limitach, ale stanowią one jedynie bardzo niewielki procent oferty rynkowej. W Warszawie i Krakowie byłoby to raptem 2% oferty, a w Gdańsku nieco więcej, bo 5%. Widać zatem, że osoby, które chciałyby skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” w dużych miastach miałyby problem ze znalezieniem mieszkania spełniającego warunki do jego uzyskania.
Jak program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wpłynie na rynek nieruchomości?
Jak pisaliśmy w artykule Bańka na rynku nieruchomości – pęknie czy nie? na rynku nieruchomości mamy zdecydowaną przewagę popytu nad podażą. Należałoby się raczej spodziewać, że rząd powinien dążyć do uspokojenia sytuacji i zrównoważenia rynku, a tymczasem Nowy Ład wprowadza kolejny czynnik, który może spowodować zwiększenie popytu na mieszkania. Patrząc na ten program z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego, którego nie stać na własne lokum, bo ma zdolność kredytową, ale brakuje mu wymaganego prawem wkładu własnego, sytuacja będzie dla niego korzystniejsza i będzie on miał szansę na zakup wymarzonego mieszkania. Jeśli jednak ceny nadal będą rosły, to niewiele mieszkań będzie spełniało warunki programu i w efekcie rzeczony Kowalski będzie miał do wyboru mieszkania położone w najtańszych dzielnicach.
Z perspektywy deweloperów program „Mieszkanie bez wkładu własnego” niewiele zmienia w segmencie budynków budowanych w dzielnicach cieszących się największą popularnością. Takie budowy nie mają bowiem szans na spełnienie kryteriów cenowych, które są warunkiem uzyskania kredytu bez wkładu własnego. Program ten może natomiast zachęcić deweloperów do poszukiwania tańszych gruntów pod budowy, a zatem oddalonych od centrum i cieszących się mniejszą popularnością. Czy tak się stanie na razie trudno przewidzieć, bo przygotowanie inwestycji deweloperskiej trwa co najmniej kilkanaście miesięcy. Jest więc zdecydowanie za wcześnie, by prorokować, czy deweloperzy pójdą w tym kierunku czy raczej pozostaną przy inwestycjach w lepszych lokalizacjach, szczególnie jeśli nadal będzie utrzymywała się przewaga popytu nad podażą i ich inwestycje będą się sprzedawały nawet na etapie „dziury w ziemi”.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie jest jedynym wsparciem, jakiego mogą oczekiwać od rządu osoby planujące zakup mieszkania. Przewidziane są również dopłaty do kredytów, o których szczegółowo napiszemy niebawem.
Pomocne materiały:
