Planując sprzedaż nieruchomości lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego z pewnością spotkasz się z pojęciem operatu szacunkowego. To coś więcej niż zwyczajna wycena nieruchomości, jaką może dla Ciebie zrobić dowolna osoba znająca dobrze rynek nieruchomości. To dokument urzędowy, którego sporządzenie wymaga odpowiednich uprawnień. Sprawdźmy zatem czym jest operat szacunkowy i kiedy może się przydać.
Operat szacunkowy – co to jest?
Operat szacunkowy to dokument urzędowy, który jest sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Celem jego stworzenia jest określenie wartości nieruchomości, a wykonanie operatu szacunkowego opiera się na ściśle określonej metodologii, która jest przedstawiana w jego treści. Podczas określania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę szereg różnych czynników, określając ich wpływ, pozytywny lub negatywny, na ostateczną wycenę.
W treści operatu szacunkowego muszą się znaleźć takie informacje jak:
- przedmiot i zakres wyceny,
- cel wyceny nieruchomości,
- podstawa formalna wyceny nieruchomości,
- źródła danych o nieruchomości,
- daty istotne dla określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
- analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości.
Efektem wszystkich wyżej wymienionych działań jest wynik wyceny, który musi się pojawić na końcu operatu wraz z uzasadnieniem. Dla ważności operatu istotne znaczenie ma data jego sporządzenia oraz podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, który go wykonał.
Operat szacunkowy – do czego jest potrzebny?
Operat szacunkowy nieruchomości to dokument urzędowy, z którym spotka się każdy, kto chce kupić nieruchomość zaciągając kredyt hipoteczny. Jest on wymagany przez każdy bank udzielający kredytów, więc jeśli chcesz zaciągnąć kredyt z pewnością będziesz musiał go wykonać. W zależności od banku możesz zobligowany do tego, by samodzielnie zadbać o dostarczenie operatu szacunkowego do banku lub bank sam zatroszczy się o rzeczoznawcę majątkowego, który na jego zlecenie wykona operat szacunkowy. W obu przypadkach kosztami zostanie obciążony kredytobiorca.
Operat szacunkowy jest wykorzystywany jednak nie tylko podczas zaciągania kredytu hipotecznego, bo niejednokrotnie korzystają z niego osoby sprzedające lub kupujące nieruchomość dla siebie. Sprzedający zleca wykonanie operatu szacunkowego, by poznać jej realną wartość rynkową i wiedzieć, jakiej ceny może spodziewać się za swoją nieruchomość. Z kolei kupujący może zlecić wykonanie operatu szacunkowego, by mieć pewność, że nie przepłaca za kupowaną nieruchomość. W obu przypadkach nie ma wymogu sporządzania operatu szacunkowego, a jedynie chęć osób mających w planie dokonanie transakcji na rynku nieruchomości.
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszt wykonania operatu szacunkowego zależy od kilku czynników. Kluczowy jest rodzaj wycenianej nieruchomości oraz jej położenie. Im bardziej skomplikowana nieruchomość, tym droższa będzie jej wycena, dlatego nie powinno dziwić, że najdroższy będzie operat szacunkowy kamienicy, a najtańszy operat szacunkowy mieszkania. W przypadku tego ostatniego należy liczyć się z kosztem rzędu kilkuset złotych, przy czym w dużych miastach stawki są zwykle wyższe niż w miastach o mniejszej liczbie mieszkańców.
Można zatem powiedzieć, że operat szacunkowy mieszkania kosztuje ok. 500-700zł, a operat szacunkowy domu będzie kosztować już ok. 1000zł. Za wycenę działki zapłacimy podobnie jak za wycenę mieszkania, a przy bardziej skomplikowanych nieruchomościach musimy się liczyć z tym, że koszty ich wyceny będą dużo wyższe. Jeśli jednak porównasz te kwoty z cenami nieruchomości, to wydaje się, że jeśli chcesz poznać realną wartość rynkową nieruchomości, to warto je wydać.
Ile jest ważny operat szacunkowy?
Patrząc na zmiany cen na rynku nieruchomości zasadne wydaje się być pytanie, jak długo ważny jest operat szacunkowy. Co do zasady operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od dnia, w którym został sporządzony i w tym okresie można się na niego powoływać przy realizacji celu, w jakim został on wykonany. Są jednak sytuacje wyjątkowe, które powodują zmianę uwarunkowań dokonanych czynności i mają tak duży wpływ na wartość nieruchomości, że operat ten przestaje być wiążący. Może to być np. zmiana przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy zmiany przepisów, które np. uniemożliwiają wykorzystanie nieruchomości w uwzględniony w operacie sposób. W przypadku takich zmian może się okazać, że konieczne jest ponowne sporządzenie operatu szacunkowego opartego o uwarunkowania aktualne w chwili wyceny.
W przypadku, gdy w trakcie 12 miesięcy aktualności operatu szacunkowego nie będzie aż tak istotnych zmian, po tym okresie nie trzeba robić nowego opracowania, ale wystarczy dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Może to zrobić wyłącznie ten rzeczoznawca majątkowy, który operat sporządził, a potwierdzeniem aktualności operatu szacunkowego jest dodanie odpowiedniej klauzuli w treści dokumentu.
Pomocne materiały:
