Sprzedaż działki co do zasady przebiega podobnie jak sprzedaż innych nieruchomości. Są jednak pewne kwestie, od których zależy cena działki, dlatego do sprzedaży działki należy się dobrze przygotować. Oto najważniejsze kwestie, które należy przygotować przy sprzedaży działki.
Przeznaczenie działki
Kluczową sprawą przy sprzedaży działki jest jej przeznaczenie. To właśnie fakt, że mamy do czynienia z działką budowlaną, rolną czy inwestycyjną określa jej wartość rynkową, a tym samym cenę, za jaką działka zostanie sprzedana. Zanim więc działka zostanie wystawiona na sprzedaż musisz wiedzieć, jakie przeznaczenie dla niej określa Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To dokument dostępny publicznie, zwykle na stronach gminy, w którym można sprawdzić czy jest to działka budowlana, czy może rolna. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa również czy jest do działka budowlana przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną czy wielorodzinną oraz dokładnie precyzuje jakie są wymagania dotyczące zabudowy działek na danym obszarze. Chodzi przede wszystkim o minimalną powierzchnię działki dla budynków jednorodzinnych, bliźniaczych czy szeregowych oraz wymagania dotyczące wielkości powierzchni biologicznie czynnej na działce.
Wszystkie powyższe informacje mają znaczenie dla kupującego, bo będzie wiedział, jaki dom może na działce postawić, ale może mieć wpływ również na decyzje sprzedającego. Może się bowiem okazać, że zamiast sprzedawać jedną dużą działkę budowlaną możesz sprzedać kilka mniejszych, dzieląc posiadaną działkę. W ten sposób często można znacznie szybciej sprzedać działkę budowlaną, gdyż często łatwiej jest znaleźć chętnego na działkę o powierzchni 10arów niż osobę, która chce kupić działkę kilka razy większą.
Dzieląc działki musisz jednak pamiętać o odpowiedniej komunikacji pomiędzy nimi. Najbardziej praktycznie jest wydzielić oddzielną działkę przeznaczoną na drogę, w której swój proporcjonalny udział będą mieć wszyscy, którzy kupią działki powstałe w wyniku podziałów. Jest to znacznie lepsze rozwiązanie niż służebność przechodu i przejazdu przez działki położone bliżej drogi publicznej, bo każda służebność zawsze może generować konflikty. Jej istnienie może mieć również negatywny wpływ na cenę działki, więc jeśli tylko jest taka możliwość, to należy jej unikać.
Taki sposób działania nie zawsze jest racjonalny, bo są lokalizacje, w których deweloperzy szukają terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Dla nich duża powierzchnia działki jest atutem, więc jeśli na Twojej działce w MPZP jest możliwość zabudowy szeregowej lub bliźniaczej, to możesz spróbować oferować swoją działkę w całości, jako działkę idealną pod inwestycję deweloperską.
Dostęp do drogi publicznej
Kolejną ważną kwestią przy sprzedaży działki jest dostęp do drogi publicznej. Atrakcyjna działka budowlana powinna mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, najlepiej asfaltowej lub przynajmniej utwardzonej. W wielu miejscach takiego bezpośredniego dostępu nie ma, zwłaszcza jeśli działki budowlane powstają w wyniku podziału większego areału, ale wtedy rozwiązaniem jest prywatna droga dojazdowa umożliwiająca dojazd do drogi publicznej, w której współudział mają wszyscy właściciele działek sąsiadujących.
Uzbrojenie działki
Kolejnym czynnikiem, który będzie miał wpływ na sprzedaż działki jest jej uzbrojenie czyli możliwość podłączenia mediów. Ma to szczególne znaczenie w przypadku działek budowlanych, a działka uzbrojona jest zawsze droższa niż działka nieuzbrojona. Jeśli więc do działki są doprowadzone media lub znajdują się one w drodze albo bardzo blisko granicy działki, to przy sprzedaży działki budowlanej swobodnie możesz posługiwać się stwierdzeniem, że działka jest uzbrojona. Dzięki temu będziesz mógł sprzedać działkę budowlaną w wyższej cenie niż osoba wystawiająca na sprzedaż działkę nieuzbrojoną.
Sprzedaż działki – stan prawny
Bardzo istotną kwestią przy sprzedaży nieruchomości ma jej status prawny. Nie inaczej jest w przypadku działki budowlanej, dlatego przed wystawieniem ogłoszenia o sprzedaży działki warto uregulować kwestie formalne. Zdarza się, że w księdze wieczystej znajdują się nieaktualne zapisy dotyczące własności, gdyż nie zostało do końca przeprowadzone postępowanie spadkowe. Zdarza się również, że w księdze wieczystej wpisana jest służebność na rzecz właścicieli działek sąsiadujących, a w praktyce jest to martwy zapis, gdyż sąsiad od lat korzysta już z innego dojazdu do działki i ta służebność nie jest mu już potrzebna. W księdze wieczystej mogą być też zapisy związane z obciążeniami hipotecznymi, które dawno zostały wpłacone, ale do tej pory nikt nie postarał się o wykreślenie tych wpisów z księgi. Te wszystkie zapisy mogą mieć obniżyć cenę działki, dlatego warto zadbać o uregulowanie tych kwestii przed wystawieniem działki na sprzedaż.
Za jaką cenę sprzedać działkę budowlaną?
Po sprawdzeniu powyższych informacji czas określić cenę ofertową działki. Nie jest to zadanie łatwe, gdyż na cenę działki wpływa bardzo wiele różnych czynników. Należą do nich wspomniane wyżej przeznaczenie działki według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego(MPZP), dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie i stan prawny. Są jednak również inne czynniki, które mogą determinować cenę działki, a należą do nich m.in. kształt działki, pochylenie, układ względem stron świata, otoczenie czy widok. Wartość działki może podnieść również prawomocne pozwolenie na budowę, przy czym projekt domu, na który zostało wydane pozwolenie musi być w miarę uniwersalny, by osoba kupująca dostrzegła w nim istotną wartość.
Najdroższe są zawsze płaskie działki w kształcie prostokąta lub kwadratu o szerokości co najmniej 21-24m, z wjazdem od północy lub północnego wschodu i w ładnym widokiem. Jak możesz się domyślić takich działek jest niewiele, więc gdy będziesz ustalać cenę sprzedaży działki budowlanej, to posiłkuj się ceną takiej działki (jeśli jest dostępna gdzieś w Twojej okolicy), jako tą górną granicą, której nie powinieneś przekroczyć.
Przy wycenie działki możesz posiłkować się cenami działek budowlanych z okolicy, które znajdziesz na portalach ogłoszeniowych. Możesz również porozmawiać z osobami, które niedawno sprzedały/kupiły działki w okolicy lub z pośrednikiem nieruchomości działającym na danym terenie. Zwykle jest to osoba, która najwięcej wie na temat cen działek, bo zna nie tylko ceny ofertowe, które znajdziesz na portalach, ale również ceny transakcyjne czyli ceny, za które działki faktycznie zostały sprzedane. Jeśli chcesz, możesz również skorzystać z usług profesjonalistów, czyli zlecić wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Jak sprzedać działkę – przebieg transakcji
Wszystkie powyższe kroki doprowadziły Cię do ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości. Teraz zapewne czeka Cię prezentowanie walorów działki osobom zainteresowanym, aż w końcu znajdzie się taka, która zdecyduje się na jej zakup. Należy być na to przygotowanym, gdyż do podpisania umowy u notariusza potrzebne będą istotne dokumenty. Niezbędny będzie:
- numer księgi wieczystej,
- wypis z MPZP,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów.
W specyficznych sytuacjach mogą być konieczne również inne dokumenty, ale o to, które z nich musisz dostarczyć, poinformuje Cię notariusz. Jeśli masz wątpliwości, co przygotować, to skorzystaj z porady notariusza, przedstawiając sytuację prawną swojej działki.
Jeśli kupujący jest zdecydowany na zakup działki i nie będzie posiłkował się kredytem hipotecznym przy jej zakupie, to możecie od razu podpisać umowę przenoszącą własność, oczywiście w formie aktu notarialnego. Jeśli jednak kupujący potrzebuje kredytu lub Ty potrzebujesz jeszcze trochę czasu, by np. wyprostować pewne kwestie formalne, to konieczne będzie podpisanie umowy przedwstępnej. Dla bezpieczeństwa obu stron lepiej zrobić to również w formie aktu notarialnego. Umowę przenoszącą własność podpiszecie dopiero później, gdy kupujący dostanie kredyt lub Ty załatwisz formalności związane z działką.
Koszty notarialne, koszty podatku od czynności cywilno-prawnych czy koszty wpisów do ksiąg wieczystych ponosi kupujący. Po Twojej stronie może być jedynie opłacenie podatku od przychodu, jeśli sprzedajesz działkę w ciągu 5 lat od dnia jej nabycia. Choć i tutaj w określonych sytuacjach możesz skorzystać ze zwolnienia od tego obowiązku. Więcej informacji na ten temat znajdziesz we wpisie: „Podatek od sprzedaży nieruchomości„.
Pomocne materiały:
